Mamy dobre wiadomości dla wszystkich podatników, którzy zarabiają na wynajmie nieruchomości i płacą prosty ryczałt według stawek 8,5 i 12,5 proc. Od przyszłego roku mogą spać spokojnie. Fiskus nie zakwestionuje już ich rozliczeń, niezależnie od liczby wynajmowanych mieszkań i skali działalności.
Prosty i bez ryzyka
Projekt nowelizacji ustaw o PIT, CIT i ryczałcie zakłada, że zryczałtowany podatek będzie można stosować zarówno do przychodów z najmu prywatnego, jak i najmu w ramach działalności gospodarczej. Dotychczas przedsiębiorcy nie mogli się rozliczać w ten sposób. Sęk w tym, że nawet osoby, które nie chciały prowadzić biznesu, były uznawane za przedsiębiorców, ze względu np. na liczbę wynajmowanych mieszkań.
Teraz ma się to skończyć. Ministerstwo Finansów chce, by jak najwięcej przedsiębiorców mogło się rozliczać w sposób uproszczony.
Jak wyjaśnia Iwona Prószyńska, rzecznik prasowy ministra finansów, przychody z najmu nieruchomości, czy to świadczone jako tzw. najem prywatny, czy też w ramach działalności gospodarczej, będą opodatkowane według dwóch stawek – 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Według tych samych stawek opodatkowane mają być przychody ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem.
– Rząd, przygotowując projekt ustawy w takim kształcie, uzasadniał to spodziewanym zmniejszeniem liczby sporów podatników z organami podatkowymi – mówi Iwona Prószyńska.
Korzystne rozwiązanie
Eksperci dobrze oceniają proponowane przez resort rozwiązanie.
– Planowana zmiana przepisów zlikwiduje ryzyko dla osób, które wynajmują kilka nieruchomości. Dziś tacy podatnicy często muszą prowadzić spory z organami podatkowymi, czy mogą stosować preferencyjną stawkę ryczałtu przewidzianą dla najmu prywatnego, czy też zakres ich działań powoduje, że są przedsiębiorcami w rozumieniu PIT. Po nowelizacji nie będzie to miało znaczenia – zasady opodatkowania dla wszystkich będą bowiem takie same – mówi Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP.
Również według Grzegorza Grochowiny, starszego menedżera w KPMG w Polsce, zmiany idą w dobrym kierunku. Jak wyjaśnia, obowiązujące dotychczas przepisy nie określają granicy między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Niejednokrotnie za przedsiębiorcę uznawany był podatnik wynajmujący np. trzy mieszkania. Zdarzało się też, że wynajem jednego lokalu uznawany był za działalność gospodarczą. W konsekwencji właściciel nie mógł się rozliczać ryczałtem, który jest zarezerwowany dla najmu prywatnego, i musiał dopłacać podatek według skali, czyli stawek 17 i 32 proc.
Nie zawsze się opłaca
Eksperci zwracają jednak uwagę, że ryczałt nie zawsze jest najkorzystniejszy pod względem ekonomicznym.
– W typowej działalności gospodarczej w postaci najmu ryczałt często nie będzie się opłacał. Jego stosowanie uniemożliwia bowiem rozliczenie kosztów, w tym amortyzacji. Co istotne, ryczałt od przychodów musi być płacony także za okresy, gdy przedsiębiorca ponosi straty. Taką sytuację nie zawsze można przewidzieć, co bardzo dotkliwie pokazał ostatni rok – mówi Konrad Piłat.
To oznacza, że osoby zainteresowane ryczałtem powinny najpierw przeprowadzić dokładne kalkulacje swoich rozliczeń, zwłaszcza jeśli ponoszą wysokie koszty.
– W wielu przypadkach rozliczenie najmu na zasadach ogólnych może być bardziej opłacalne niż ryczałt. Dotyczy to w szczególności mieszkań kupionych na rynku wtórnym i na kredyt. Wynajmujący może zapłacić minimalny podatek dzięki możliwości odliczenia odsetek od kredytu czy odpisów amortyzacyjnych – mówi Grzegorz Grochowina.
Fiskus zgadza się, że właściciel może stosować indywidualną stawkę amortyzacji, nawet do 10 proc. wartości lokalu rocznie. Dotyczy to zarówno działalności gospodarczej, jak i najmu poza działalnością, opodatkowanego według skali. Indywidualną stawkę mogą zastosować np. ci podatnicy, którzy kupią używane mieszkanie wykorzystywane przez poprzedniego właściciela (właścicieli) przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat). Z kolei osoby, które kupiły lokal na kredyt, mogą odliczyć odsetki.
– Ryczałt może zaś być korzystny dla osób, które zajmują się najmem na niewielką skalę i nie mają wiele do odliczenia – mówi Grzegorz Grochowina.
To dlatego, że ryczałtowcy płacą podatek od przychodów. Nie mogą odliczyć żadnych kosztów.
Etap legislacyjny: po pierwszym czytaniu w Sejmie
