Piotr Michał Kosmęda: Węzeł gordyjski dla najemców w dobie koronawirusa

Epidemia koronawirusa znacząco sparaliżuje życie społeczne i odciska olbrzymie piętno na handlu i gospodarce. Jeszcze większe zawirowania powodują kolejne propozycje legislacyjne w zakresie sytuacji najemców lokali, wprowadzane przepisami ustawy z dnia 31 marca 2020 r., tzw. „tarczy antykryzysowej".

Pierwotne brzmienie kluczowego z punktu widzenia najemców art. 15ze ustawy wprowadzało ustawową obniżkę czynszu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy. Nie komentując szerzej historycznej wersji projektu, warto zwrócić uwagę na fakt, że ustawodawca próbował w ten sposób obciążyć kosztami zamknięcia sklepów właścicieli centrów handlowych. Przepis, gdyby wszedł w życie, spowodowałby prawdopodobnie lawinę pozwów przeciwko Skarbowi Państwa. Autopoprawka Sejmu, usuwająca wymienione ryzyko, wprowadza z kolei dotychczas nieznane instytucje prawne.

Umowa umarła, niech żyje umowa

Zgodnie z art. 15ze tejże ustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m

2

zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Czytaj także: Galerie handlowe w nowej sytuacji – pomoc dla najemców

Nawet najbardziej przychylna interpretacja przepisu zmusza do refleksji, czy mamy do czynienia rzeczywiście, jak określa się w doktrynie, z zasadą „racjonalnego ustawodawcy". Przepis jest bowiem sprzeczny sam w sobie. Skoro wygasają wzajemne zobowiązania stron, to tym samym umowa najmu wygasa, a zatem jej byt się kończy w sposób definitywny. Tymczasem ustawodawca przewiduje „przedłużenie" obowiązywania umowy, którą sam, ex lege, przed chwilą „uśmiercił."

Pojawiają się próby interpretacji, oparte na wykładni celowościowej że umowa najmu pozostawałaby w mocy, a tylko zobowiązania stron z umowy najmu wygasałyby czasowo (tj. na czas zakazu). Taka wykładnia (pomimo istnienia racjonalnych argumentów za jej stosowaniem) nie wynika jednak wprost z przepisu i wymaga daleko idących zabiegów interpretacyjnych. Trudno też określić co byłoby przedmiotem umowy , która nie zawiera treści (zobowiązań) i czy taką umowę można uznać za istniejącą; zupełne oderwanie takiej konstrukcji od jakichkolwiek znanych w prawie instytucji uniemożliwia przewidzenie jak traktować może te sytuacje orzecznictwo.

Jeśli intencją ustawodawcy jest wygaszenie istniejących umów, które nie mogą być wykonywane wskutek zakazów wynikających z rozporządzenia Ministra Zdrowia o ogłoszeniu stanu epidemii, to w takim przypadku poprawna redakcja przepisów powinna mówić albo o zawieszeniu wykonywania zobowiązań stron, albo o „nawiązaniu" a nie „przedłużeniu" umowy na dotychczasowych warunkach. Konsekwencji wygaśnięcia umowy jest wiele: choćby takie, że najemca powinien wydać lokal wynajmującemu, zabrać z niego własne rzeczy, rozliczyć opłaty. Ponadto wygasają prawdopodobnie gwarancje bankowe najemców, zabezpieczenia w postaci poddania się egzekucji w trybie art. 777 kpc. Pojawia się także możliwość żądania przez wynajmującego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Czy naprawdę taki jest cel ustawodawcy?

Być może zatem ustawodawca zamierzał jedynie zwolnić strony z wykonywania obowiązków wynikających z umowy, umożliwić , by strony wstrzymały się ze świadczeniami nie unicestwiając samej umowy? W takim przypadku można by uznać, że zasadna jest ustawowo proponowana „oferta woli przedłużenia umowy". Przepis musiałby wtedy precyzyjnie określać, wykonanie których obowiązków zostaje ustawowo zawieszone, kto jest odpowiedzialny za ewentualne szkody powstałe w tym okresie, czy najemca ma prawo dostępu do lokalu. Obecne brzmienie przepisu nie uprawnia do takiej wykładni.

Czy potrzebna jest regulacja?

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu stanowią, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Doktryna prawa jest zgodna, że po stronie wynajmującego jest obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. W sytuacji ustawowego zakazu, gdy najemca nie ma możliwości korzystania z przedmiotu najmu, może on również wstrzymać się ze świadczeniem wzajemnym – zapłatą czynszu. Decydujące znaczenie ma tutaj odpowiedź na pytanie czy najemca ma, w konkretnym przypadku, dostęp do lokalu. Sporne jest oczywiście czy wynajmujący może być obciążony skutkami zakazu prowadzenia działalności. Z praktyki rynkowej wynika, że poszczególne umowy najmu zawierają ponadto zwykle szczegółowe regulacje dotyczące tego, po jakim czasie najemcy przysługiwać będzie uprawnienie do rozwiązania umowy. Dodatkowo część umów zawiera postanowienia o sile wyższej, które mogłyby mieć tutaj zastosowanie.

Po co więc ustawodawca ex lege, mocą ustawy „uszczęśliwia" wszystkich najemców wygaszeniem ich umów? Nie zmienia to istotnie sytuacji najemców, wprowadza dodatkowe prawne komplikacje, konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów w celu ponownego uregulowania sytuacji prawnej.

Co na to banki?

Zapewne niemal 100% wierzytelności z umów najmu w centrach handlowych zostało scedowanych na banki finansujące jako zabezpieczenie umów kredytu, dzięki którym centra te zostały zbudowane. Co oznacza wygaśnięcie umów dla banków? Po pierwsze – będziemy mieli lub już mamy do czynienia z sytuacją naruszenia umów kredytowych wskutek spadku poziomu wymaganych współczynników pokrycia długu (tzw. DSCR). Może też, w zależności od konstrukcji umów – upaść jedno z zabezpieczeń umów kredytowych – bo brak będzie de facto przedmiotu cesji wspomnianych wierzytelności z umów najmu. Ponadto, po ewentualnej „reaktywacji" umowy, wynajmujący będą zmuszeni informować banki o nowych umowach najmu, z których wierzytelności na nowo należy scedować na bank, trzeba będzie ponownie ustanawiać zabezpieczenia w postaci poddania się egzekucji, wydawać nowe gwarancje bankowe. Oznacza to olbrzymie koszty operacyjne dla najemców, wynajmujących i dla banków. Należałoby też rozważyć czy nie mamy do czynienia z pojawieniem się po stronie właściciela centrum handlowego stanu niewypłacalności.

Najem najmowy nierówny

Zarówno pierwotne brzmienie projektu, jak i wersja uchwalona przez Sejm dotyczą, jak się wydaje, wyłącznie najmów w obiektach wielkopowierzchniowych. Literalne brzmienie ustawy może wskazywać na coś innego, tj. że wygasają wszystkie w ogóle obowiązujące w Polsce umowy dotyczące najmu powierzchni handlowej. Wydaje się, że taka interpretacja nie wytrzymuje jednak żadnej krytyki. Przecież nie została zabroniona wszelka działalność handlowa.

Jeśli przyjąć rozsądną wykładnię, że przepis dotyczy tylko najmów w sklepach wielkopowierzchniowych, to powstaje zasadne pytanie o równoprawne traktowanie podmiotów na rynku. Ustawodawca nie zajmuje się bowiem w tym przepisie umowami dotyczącymi np. punktów gastronomicznych czy handlowych usytuowanych poza centrami handlowymi, które również zostały zamknięte na tej samej podstawie prawnej.

Dodatkowe wątpliwości wprowadzają kolejne przepisy. Zgodnie bowiem z art. 31t. ustawy, do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Jak się ma ta norma do wcześniejszej regulacji o wygaśnięciu umów w centrach handlowych? Czy dotyczy wszystkich umów najmu (z zastrzeżeniem włączeń w przepisie), czy tylko najmów powierzchni handlowych? Czy intencją ustawodawcy było wzmocnienie trwałości umów poza centrami handlowymi? Nie wiadomo. Możliwość różnych wariantów interpretacji jest równa ilości interpretujących.