Sam kupujący niewiele zdziała, jeśli jego zastrzeżenia dotyczą nie tylko mieszkania, ale i budynku. Wówczas inicjatywę powinien przejąć zarząd wspólnoty i to ona powinna walczyć w imieniu właścicieli.
Cesja praw
By usunąć usterki, wspólnota korzysta z uprawnień z rękojmi za wady fizyczne budynku, o których mówi art. 5561 § 1 kodeksu cywilnego.
Ustawowa odpowiedzialność dewelopera jako sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje na skutek zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Drugą stroną takiej umowy jest właściciel lokalu, a nie sama wspólnota, którą tworzą dopiero właściciele samodzielnych lokali w nieruchomości. Ta jako tzw. ułomna osoba prawna może walczyć skutecznie w sądzie (posiada taką zdolność), lecz materialnie staje się jednostką uprawnioną dopiero wówczas, gdy właściciele przeleją na nią swoje uprawnienia z rękojmi.
Przez długie lata sądy podważały ważność umów cesji, np. gdy swoich roszczeń nie scedowali wszyscy właściciele. Tymczasem w budynku liczącym 100 czy 200 lokali bardzo trudno uzyskać cesję od wszystkich. Nierzadko znajduje się osoba, która się na to nie zgodzi.
Zmiana nastąpiła dopiero dzięki Sądowi Najwyższemu. W swojej uchwale (podjętej w składzie siedmiu sędziów) przesądził on, że właściciele mieszkań mogą scedować na wspólnotę swoje roszczenia przeciw deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (sygn. III CZP 84/13). Wspólnota może więc występować w sprawie sądowej przeciwko deweloperowi. A umowy cesji, na podstawie których zostało wytoczone powództwo, są co do zasady ważne.
