Sprzedaż nieruchomości: można odstąpić jeżeli nabywca zapłacił tylko część ceny

W piątek Sąd Najwyższy odpowiedział na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. Dotyczyło sprzedaży nieruchomości położonej w Toruniu.

Ta uchwała jest przede wszystkim przestrogą dla kupujących, by nie podejmowali pochopnie decyzji o nabyciu.

W tym sporze teren nie był pusty, znajdował się na nim ogród działkowy.

Całkowita cena za nieruchomość wyniosła 830 tys. zł. Strony się umówiły, że będzie płacona w częściach. Ostatnia rata miała zostać uregulowana po upływie 14 dni od opuszczenia nieruchomości przez użytkowników ogródków działkowych. Kupujący nie zapłacił całej kwoty w umówionym terminie. Tłumaczył to tym, że nie mógł objąć nieruchomości we władanie, ponieważ działkowcy nie chcą opuścić terenu.

Sprzedająca wystąpiła więc do Sądu Okręgowego w Toruniu z pozwem o zobowiązanie nabywcy do złożenia oświadczenia woli w sprawie przeniesienia na nią z powrotem własności nieruchomości.

Ten twierdził, że zbywająca wprowadziła go w błąd co do stanu prawnego nieruchomości. A całości nie zapłacił, bo wciąż znajdują się na niej ogródki.

Sprzedająca zataiła przed nim, że stała się właścicielem tego gruntu na podstawie wyroku sąd administracyjnego, a ważność wyroku zakwestionował Polski Związek Działkowców, który zarządzał ogrodem działkowym znajdującym się na spornej nieruchomości. W rezultacie sądy, czekając na rozstrzygnięcie w sprawie wniesionej przez PZD, zawiesiły wszelkie postępowania, w tym dotyczące eksmisji działkowców. Dopiero po kilku latach zapadło ostateczne orzeczenie, że roszczenia PZD są bezzasadne i dopiero wówczas sądy odwiesiły swoje postępowania.

Sąd Okręgowy w Toruniu uwzględnił powództwo sprzedającej grunt.

Jego zdaniem uzależnienie zapłaty ceny od opuszczenia ogródków jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Nabywcy powinni byli zapłacić resztę ceny w umówionym terminie, a skoro tego nie zrobili, sprzedający ma prawo zrezygnować z umowy i otrzymać nieruchomość z powrotem.

Nabywcy wnieśli apelację do sądu apelacyjnego. Podnieśli w niej, że spełnienie świadczenia w postaci zapłaty ceny uzależnione było nie tylko od ich woli, ale i od postawy użytkowników ogródków działkowych i skutków postępowań egzekucyjnych.

SA nabrał wątpliwości natury prawnej, czy dopuszczalne jest odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, gdy kupujący zapłacił część ceny, a nie zachodzą okoliczności przewidziane w art. 491 § 2 kodeksu cywilnego.