Prawo budowlane nie definiuje pojęcia samowoli budowlanej. Powszechnie przyjmuje się, że popełnia się ją m.in. wtedy, gdy buduje się obiekt budowlany lub jego część bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót objętych obowiązkiem zgłoszenia.
Zanim więc rozpocznie się zaplanowane prace trzeba sprawdzić, które z nich wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia.
Uwaga! Postępowanie w sprawie samowoli prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). Zawsze musi ustalić datę popełnienia samowoli. Jest to ważne. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy dotyczące samowoli, mniej lub bardziej restrykcyjne. To, które się stosuje zależy od daty jej popełnienia. Ten artykuł jest poświęcony samowolom popełnionym stosunkowo niedawno, bo od połowy lipca 2003 r. Wtedy to bowiem weszły w życie przepisy, obowiązujące z poprawkami do dziś.
Pod lupą inspektora
To powiatowy inspektor nadzoru budowanego bada, czy doszło do samowoli. Posługuje się przy tym prawem budowlanym, a konkretnie art. 48, 49b i 50 — 51. Pierwszy przepis dotyczy budowy bez pozwolenia na budowę obiektu lub jego części (art. 48), drugi artykuł — bez zgłoszenia (art. 49b). A ostatnie dwa przede wszystkim różnego typu robót budowlanych.
Sam zainteresowany też może złożyć wniosek razem z niezbędnymi dokumentami. Niemniej jednak i tak nadzór prowadzi postępowanie z urzędu, a wniosek, który do niego wpłynął, traktuje jedynie jako ujawnienie samowoli. Fakt, że samemu wystąpiło się o legalizację, wcale nie oznacza, że nadzór potraktuje inwestora łagodniej.
Roboty wymagające pozwolenia można rozpoczynać, dopiero, gdy dysponuje się pozwoleniem. Natomiast w przypadku tych wymagających zgłoszenia, trzeba odczekać. Gdy starosta nie sprzeciwi się, można ruszać z budową. Tych zasad trzeba przestrzegać, inaczej dopuszcza się samowoli.
Powiatowy inspektor najpierw sprawdza, czy da się zalegalizować to co wybudowało się z naruszeniem prawa, a konkretnie, czy budowa była prowadzona zgodnie z przepisami, zwłaszcza tymi techniczno — budowlanymi, oraz o zagospodarowaniu przestrzennym terenu. Jeżeli tak, to daje szansę inwestorowi i wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji, i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy nie da się tego wykonać w terminie (albo nie chce tego zrobić), albo doszło do naruszenia przepisów, wydaje decyzję o rozbiórce.
Nakaz rozbiórki może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji. Legalizacja zaś nie jest obowiązkiem tylko uprawnieniem inwestora, może więc z niej skorzystać, ale nie musi (wyrok NSA z 21 stycznia 2005 r. OSK 1602/04).
Powiatowy inspektor ustala następnie opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej uregulowaniu przez inwestora będzie on mógł ostatecznie zalegalizować samowolę. Wysokość tej opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).
W pierwszym przypadku słono się płaci. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).
Kiedy trzeba zburzyć
Art. 48-49b dotyczy budowy, jest nią także nie tylko wznoszenie obiektu, ale i jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. Samowolą może być część obiektu. Nakaz rozbiórki będzie odnosił się wówczas wyłącznie do tej części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Przy czym chodzi o część obiektu budowlanego, na tyle samodzielną, niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu. To, czy prace zostały zakończone przed wszczęciem postępowania, nie ma znaczenia.
Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcę obiektu. Okoliczność, że inwestor i właściciel obiektu, który był stroną zbył nieruchomość po wydaniu decyzji rozbiórkowej nie oznacza, że obowiązek ten nie obciąża jej nabywcy (wyrok NSA z 6 lipca 2006 r. II OSK 1071/05).
Trzeba pamiętać też, że w nakazie nie ma daty rozbiórki. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna. To znaczy wyczerpany został cały tryb odwoławczy, od decyzji upłynęło 14 dni i nikt jej nie kwestionował.
Osobę, która się ociąga z rozbiórką inspektor może przymusić grzywną, może też zlecić wykonanie rozbiórki a jej kosztami obciążyć inwestora. Zazwyczaj wydaje postanowienie o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego, wydaje
Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem jest zbiornik, barakowóz, kontener lub wolnostojące urządzenie techniczne to jego rozbiórka może polegać na usunięciu tego obiektu z określonego miejsca a nie jego rozebraniu na części lub zniszczeniu (wyrok NSA z 31 sierpnia 2004 r. OSK 1922/04).
Więzienie za samowolę
Wykonanie robót z naruszeniem przepisów grozi odpowiedzialność karną. Przewiduje ją art. 90 prawa budowlanego. Powiatowy inspektor może skierować sprawę do sądu o ukaranie, grzywną karą więzienia lub ograniczeniem wolności.
Nielegalne roboty
Do samowoli może dochodzić także w innych niż wymienione przypadkach (art. 50), a mianowicie gdy:
- przeprowadza się roboty budowlane (wymagające pozwolenia albo zgłoszenia), które nie są budową: przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego.
Prawo budowlane za remont uważa wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji.
Przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W praktyce wątpliwości interpretacyjne stwarza określenie granicy między remontem, a bieżącą konserwacją. Nie ma bowiem definicji tego drugiego pojęcia. Przyjmuje się jednak, że bieżącą konserwacją są czynności zmierzające do zachowania stanu używalności rzeczy i jej przydatności do ustalonego użytkowania, ale nie polegających na jej wymianie.
Natomiast przez montaż należy rozumieć wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach urządzeń (nie ma definicji ustawowej), np. stacje telefonii komórkowej, kraty, kolektory słoneczne.
- Prowadzone roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy, lub projektant nie pełnił nadzoru autorskiego,
Uwaga! Jeżeli istnieje zagrożenie zdrowia i życia, to nadzór może wstrzymać roboty, nawet gdy dysponuje się ostatecznym pozwoleniem na budowę.
- Wykonywanie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź przepisach, np. samowolne powiększenie powierzchni magazynowej o 300 mkw.
- Wykonywanie robót budowlanych na podstawie zgłoszenia, ale z jego naruszeniem np. poprzez istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu.
Gdy dochodzi do wymienionych wyżej sytuacji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Musi w nim określić przyczynę wstrzymania robót, ale nie tylko. Ustala także wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń dotyczących budowy. Powinny być one dokładnie określone, zaś inwestor winien je wykonać ściśle według zaleceń.
Może też nałożyć na inwestora obowiązek doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. A także, by dokonał odpowiedniego wpisu w dziennika budowy.
Praktyka wykazuje, że jeżeli organ nadzoru budowlanego w wydanym postanowieniu nie określi wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń lub ustali je nieprecyzyjnie, inwestorzy pod pretekstem wykonywania robót zabezpieczających kontynuują budowę.
Postępowanie naprawcze
Nadzór wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót na 2 miesiące. W tym czasie musi podjąć ostateczną decyzję, co dalej uczynić z samowolą. Decyzji może być kilka (art. 51 prawa budowlanego):
- jeżeli uzna, że jest to niezgodność z przepisami, której nie da się usunąć, nakazuje zaniechanie dalszych robót lub wydaje decyzję o rozbiórce,
- nakłada obowiązek wykonania określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania,
- w przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniający zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem.
Przykład
Nadzór wstrzymał roboty budowane, bo inwestor zmienił wymiary obiektu i zwiększył jego powierzchnię i zmienił jego usytuowanie. Jednak nie doszło do naruszenia przepisów techniczno-budowlanych i spełnił też zalecenia nadzoru. Będzie mógł legalnie wznowić roboty.
Jakie dokumenty są potrzebne
Inwestor, który chce zalegalizować budowę, musi sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia a także dostarczyć:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: o prawie własności lub użytkowaniu wieczystym, a także zgodę właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (któremu przysługuje prawo do wykonywania robót budowlanych, w tym zaś wypadku polegających na budowie).
- zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
- decyzję ustalającą warunki zabudowy, jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem.
Tryb odwoławczy
Organem właściwym w sprawach o samowolę jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Później można złożyć skargę do sądu administracyjnego.
