Jest szansa na diametralną zmianę podejścia do opodatkowania najmu prywatnego. Dotychczas fiskus rzucał kłody pod nogi tym, którzy chcąc zabezpieczyć swoją przyszłość, lokowali ciężko zarobione pieniądze w nieruchomości na wynajem. Wystarczało mu, że podatnik wynajmuje dwa, trzy mieszkania, żeby zrobić z niego firmę i pozbawić 8,5-proc. ryczałtu dla zysków z najmu. Po najnowszym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego skarbówce nie będzie już tak łatwo prywatnego wynajmującego uznać za przedsiębiorcę.

Lokata kapitału

To przełomowe orzeczenie zapadło w sprawie interpretacyjnej. We wniosku podatnik, aktywny zawodowo menedżer, wyjaśnił, że jest właścicielem kilku nieruchomości kupionych w celach osobistych bądź na wynajem. To dwa mieszkania, lokal użytkowy oraz budynek biurowo-magazynowy, przeznaczone na wynajem. Mężczyzna zaznaczył, że nieruchomości nie są składnikiem przedsiębiorstwa. Ich zakup traktował jako dobrą lokatę kapitału. Obecnie przychody z najmu rozlicza na zasadach ogólnych poza działalnością. Tłumaczy, że chce zacząć do zysków z najmu 8,5-proc. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W jego ocenie ma do tego prawo, bo choć nie wyklucza, że kiedyś najem może się stać jego głównym źródłem zarobkowania, np. gdy straci pracę, to teraz nie jest jego podstawową aktywnością zarobkową.

Czytaj także: Obrót kilkudziesięcioma nieruchomościami to już firma

Nie ma też zarejestrowanej firmy, tylko część obsługi wynajmu zleca zewnętrznym firmom. Nadmienił, że w przyszłości może nabywać kolejne nieruchomości.

I właśnie ta szczerość w dużej mierze okazała się zgubna dla podatnika. Fiskus uznał bowiem, że najem nosi wszelkie cechy działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie o PIT. Świadczy o tym sposób pozyskiwania nieruchomości, realizacja najmu i wszelkie działania, którym towarzyszy zamiar dalszego inwestowania z chęci zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który podatnik prowadzi obecnie i będzie prowadził na większą skalę w przyszłości. Mówiąc najkrócej, najem podatnika to już firma, nawet jeśli nie została rejestrowana. A skoro nie jest to przychód z najmu prywatnego, to nie ma co marzyć o ryczałcie.

Menedżer zaskarżył interpretację, ale przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie przegrał. Szala zwycięstwa przechyliła się na jego stronę dopiero przed NSA.

Mąci ustawodawca

NSA podkreślił, że sprawa dotyczy interpretacji, w której istotny jest stan faktyczny. Dla fiskusa i WSA ważne było m.in., że podatnik nie wyklucza dalszego inwestowania, a najem może być głównym źródłem jego utrzymania. Tylko, jak tłumaczył NSA, nie ma to znaczenia, bo przy interpretacji istotny jest stan obecny. Ponadto NSA zwrócił uwagę na zawiłość przepisów. Przede wszystkim zgodnie z ustawą o PIT przychodami z działalności są te, których nie da się przypisać do innych źródeł, a najem takim jest. W PIT są też osobne regulacje dotyczące najmu w ramach działalności. Z kolei w ustawie o ryczałcie jest osobna stawka 17 proc. dla usług wynajmu i 8,5 proc. dla tzw. najmu prywatnego.

Jak tłumaczyła sędzia NSA Aleksandra Wrzesińska-Nowacka, ustawodawca sam zaciemnia sytuację, bo nie wskazuje w żaden sposób, czym się różni najem w działalności od tzw. prywatnego. Ponadto od 2018 r. w ryczałcie dla najmu osób prywatnych obok stawki 8,5 proc. jest dodatkowa stawka 12,5 proc. dla przychodów powyżej 100 tys. zł. Można więc powiedzieć, że dla ustawodawcy wartość przychodów nie jest wyznacznikiem, kiedy najem jest w ramach firmy, a kiedy nie.

Zdaniem NSA każdy przypadek trzeba oceniać bardzo dokładnie i indywidualnie. Ale w spornej sprawie uznał, że skoro podatnik lokuje w nieruchomości wolne środki, cały czas pracuje i z najmu nie zamierza czynić swojego podstawowego źródła przychodu, a nie ma jednoznacznych reguł, kiedy staje się on firmowy, ani nie jest to wyodrębniony majątek, to podatnik ma prawo do zryczałtowanej 8,5-proc. stawki. NSA zastrzegł tylko, że sytuacja skarżącego w przyszłości może się zmienić i wówczas trzeba będzie ją ocenić na nowo.

Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 960/18

Opinia dla „rzeczpospolitej"

Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec&Partnerzy

To bardzo ważny wyrok. Brak klarownych zasad opodatkowania najmu powoduje bowiem masę problemów. Przy okazji tego tematu rzesza zwykłych osób spotyka się z niejasnościami przepisów, które na co dzień trapią głównie przedsiębiorców. Upraszczając, w tym przypadku stanowisko fiskusa sprowadza się do twierdzenia, że posiadanie i wynajmowanie trzech–czterech nieruchomości, np. mieszkań, oznacza działanie jako przedsiębiorca. Tymczasem zakup trzech–czterech pakietów akcji spółek w celu uzyskiwania z nich dywidendy za taką działalność uznawane już generalnie nie jest. Z pewnością istotne jest zwrócenie przez NSA uwagi na skalę zaangażowania czasowego i proporcję przychodów – stała umowa o pracę jako główny dochód. Słusznie też wskazano, że wysokość uzyskiwanego czynszu nie ma znaczenia dla zasad opodatkowania. Życzmy sobie jak najwięcej równie dogłębnych ocen, w tym organów podatkowych.