Obrót starymi lokalami: starosta, a nie notariusz zbada samodzielność lokalu

Przepisy, które mają odblokować obrót starszymi mieszkaniami, mogą przysporzyć nowych problemów. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali (uwl), którą w ubiegłym tygodniu przyjął Sejm.

Jej celem było rozwianie raz na zawsze wątpliwości dotyczących ustalania, czy dany lokal jest samodzielny czy nie. Jest to niezbędne w wypadku sprzedaży mieszkań.

Zamieszania narobił art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Obowiązuje on od 11 września 2017 r. Na jego podstawie bada się, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie.

Tymczasem w starszych budynkach jest to bardzo trudne. W archiwach pozwoleń często już nie ma. Nie wiadomo też, jaki miejscowy plan brać pod uwagę: czy ten, który obowiązywał w dacie budowy, czy może aktualny.

Z przepisów nie wynika również , kto ma się tym zająć. Notariusze uważają, że starostowie, a ci ostatni wskazują na rejentów.

Nowela uwl przewiduje, że po zmianach to starosta będzie badał, czy lokal spełnia przesłanki z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali czy nie. Zdejmuje więc ten obowiązek definitywnie z barków notariuszy.

– To dobre rozwiązanie, przed 11 września 2017 r. sprawa była prosta. Wystarczyło, że sprzedający mieszkanie dostarczył od starosty zaświadczenie o samodzielności lokalu – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

Nowela przewiduje też rozwiązania dotyczących starszych budynków. Zgodnie z nią wymogi z art. 2 ust. 1a nie mają zastosowania do mieszkań w budynkach wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę sprzed 1 stycznia 1995 r. lub gdy budynek istniał już przed tą datą.

Po wejściu nowych przepisów problemy z obrotem tymi lokalami powinny więc zniknąć.

Nowe przepisy nic nie mówią, co dalej z ważnością zaświadczeń o samodzielności lokali wydanych przed 11 września 2017 r. Tymczasem jest ich bardzo dużo, ponieważ nie mają określonego terminu ważności. Jednocześnie nakazują staroście stosować nowe przesłanki. Powstaje więc wątpliwości, czy po wejściu w życie noweli raz jeszcze trzeba będzie się ubiegać o zaświadczenie, bo stare będą nieaktualne.

– Do tej pory zasadą było, że do spraw wszczętych, a nie zakończonych, stosują się stare przepisy. W tym wypadku jest dokładnie odwrotnie. Będą z tego same problemy – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.