Grzegorz Kiełpsz o likwidacji rachunków powierniczych i programie Mieszkanie+

Rz: Deweloperzy ostro krytykują propozycję likwidacji otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Dlaczego?

Grzegorz Kiełpsz: Zmiana będzie miała negatywne skutki dla firm deweloperskich oraz dla kupujących mieszkania.

Czytaj także: "Nie" dla likwidacji otwartego rachunku powierniczego

Sześć lat temu wchodziła w życie ustawa deweloperska, wprowadzająca obowiązkowe rachunki powiernicze. Wtedy deweloperzy też protestowali.

To prawda. Wprowadzenie obowiązkowych rachunków powierniczych było bardzo dużą zmianą dla rynku mieszkaniowego. I jak przed każdą zmianą były obawy. Nie podobało się nam i to, jak w pośpiechu wprowadzano w życie tę ustawę, tuż przed wyborami do parlamentu. Odnosiliśmy wrażenie, że jest ona elementem kampanii wyborczej. Teraz to niestety norma. Ale przez te sześć lat funkcjonowania ustawy nauczyliśmy się stosować ją w praktyce. Choć nadal zawiera kuriozalne rozwiązania, jak odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym.

Może więc mamy powtórkę z historii? Otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia zostaną zlikwidowane, a deweloperzy z czasem zaakceptują zmianę.

Likwidacja tych rachunków będzie zagrożeniem dla rynku. Dziś 90 proc. firm buduje, wykorzystując je. Jak zostaną one zlikwidowane, duże firmy jakoś sobie poradzą, gorzej z małymi deweloperami. A to oni obecnie budują większość mieszkań na rynku. Na nasze zlecenie znana firma doradcza REAS przygotowała raport, który potwierdza nasze obawy. Wynika z niego, że banki przeznaczają na kredytowanie budownictwa mieszkaniowego niecałe 7 mld zł, a całe finansowanie rynku mieszkaniowego wynosi obecnie ok. 70 mld zł. Oznacza to, że ponad 60 mld zł pochodzi z otwartych rachunków. I tych środków wkrótce może nam zabraknąć. Na banki nie ma co liczyć. Nie będą w stanie wygenerować aż tyle środków. Wiem, bo Polski Związek Firm Deweloperskich wielokrotnie rozmawiał na ten temat ze Związkiem Banków Polskich i bankami finansującymi budownictwo mieszkaniowe oraz prowadzącymi rachunki powiernicze. Mówią wprost, że w ciągu kilku lat może uda się podwoić poziom finansowania. Wciąż jednak będzie brakowało ok. 50 mld zł.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów swoją propozycję likwidacji rachunków tłumaczy bezpieczeństwem kupujących mieszkania. Podobno wzrośnie. To chyba dobrze?

Nie rozumiem tego. Otwarte rachunki bez zabezpieczenia są bardzo bezpieczną formą przechowywania pieniędzy. Do tej pory żaden klient dewelopera nie stracił pieniędzy zgromadzonych na tym rachunku. Banki, zanim wypłacą pieniądze, sprawdzają, czy wszystko z budową jest w porządku. Poza tym kilka lat temu zmieniły się przepisy dotyczące upadłości. Dzięki temu klienci deweloperów są uprzywilejowani. W razie upadłości dewelopera ich roszczenia są realizowane w pierwszej kolejności, nawet przed roszczeniami banku. Paradoksalnie rachunki otwarte są bezpieczniejsze od zamkniętych rachunków. W wypadku tych ostatnich pieniądze są wypłacane dopiero po zakończeniu budowy. W przypadku upadłości banku, co ostatnio miało miejsce, istnieje ryzyko, że wszystkie pieniądze kupującego trafią do ogólnej masy upadłościowej. Nie wiem, być może UOKiK nie doczytał. Może opiera się na starych badaniach i stąd przeświadczenie, że otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia nie chronią kupujących. Nie rozumiem tego rodzaju prewencji. To jak z antybiotykami. Skoro są najlepszym i najbardziej skutecznym środkiem na pozbycie się infekcji bakteryjnej w organizmie, to po co narażać organizm na zarażenie się tymi bakteriami? Bierzmy codziennie rano antybiotyk. Dzięki temu zapomnimy o przeziębieniach. Ktoś mógłby powiedzieć: stary, to superpomysł! A przecież doskonale wiemy, jakie są skutki uboczne antybiotyków, jak potrafią osłabić i niszczyć organizm człowieka.

A dla kupujących mieszkania, jakie skutki będzie miała likwidacja otwartych rachunków? Ceny mieszkań pana zdaniem pójdą w górę?

Nie chcę przesądzać na sto procent, ale wydaję się, że tak. Będzie się przecież budowało mniej. Część firm deweloperskich nie będzie miała za co budować, bo banki nie będą w stanie udzielać tylu kredytów. Będą musiały wybierać, komu przyznać kredyt, a komu nie. A wtedy wybiorą największe i najbardziej stabilne firmy. Mali deweloperzy nie będą mieli tyle własnych środków, by decydować się na realizację nowych inwestycji.

W związku z likwidacją tych rachunków Polski Związek Firm Deweloperskich skierował skargę na prezesa UOKiK do premiera Morawieckiego. Odpowiedział?

Jeszcze nie. Naszą skargę premier przekazał... prezesowi UOKiK, a on oczywiście uznał, że nie mamy racji. Ale żadnych twardych dowodów na poparcie swojej tezy nie przedstawił. Zwróciliśmy się więc jeszcze raz do premiera z prośbą, aby nasza skarga była rozpatrywana w trybie przewidzianym w kodeksie postępowania administracyjnego. Nie rozumiemy tej sytuacji. Obowiązkiem państwa jest zapewnienie odpowiednich ram prawnych pozwalających chronić konkurencję. Prezes UOKiK o tym zapomina. A to przecież jego podstawowy obowiązek. Ma dbać o zachowanie konkurencyjności i równe szanse dla wszystkich uczestników. Tymczasem wydaje mi się, że działa na szkodę rynku.

Nie odnosi pan wrażenia, że brakuje spójnej polityki rządu dotyczącej rynku mieszkaniowego? Z jeden strony staje on na głowie, by zachęcić deweloperów do udziału w programie Mieszkanie+. Z drugiej strony pracuje się nad przepisami likwidującymi otwarte rachunki. Gdzie tu logika?

Faktycznie logiki i spójności w tym przypadku nie widać. Ale to niejedyny przypadek, jest ich znacznie więcej. Taka np. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej celem jest ochrona gruntów rolnych przed spekulacją. Ale skutek tego jest taki, że ogranicza rynek gruntów pod inwestycje. Przez co powoduje wzrost cen gruntów i podnosi koszty inwestycji mieszkaniowych. Jednocześnie rząd zachęca do tego, by brać udział w realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego. Chce zwiększyć dostępność mieszkań. Tak, by 435 mieszkań przypadało na 1000 mieszkańców, a dzięki temu mamy osiągnąć średni poziom w Unii Europejskiej.

A jak pan ocenia projekt specustawy mieszkaniowej? Dzięki niemu deweloperzy mają mieć w miastach więcej terenów pod budowę osiedli mieszkaniowych. Pozwala też budować wbrew zapisom ustawy rolnej, o której pan mówił.

Pierwotna wersja tej ustawy była nie do zaakceptowania. Obecny jej kształt jest o wiele lepszy. Widać, że rząd głębiej przeanalizował ewentualne skutki tych pierwotnych zapisów. Jak ustawa wejdzie w życie, deweloperzy zapewne będą chcieli z niej skorzystać.

Nie przeszkadza panu, że pozwala ona budować bloki wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego?

Z tymi miejscowymi planami w praktyce bywa różnie. Nie zawsze są doskonałe. Wiele z nich zostało uchwalonych przed wieloma laty i rozmija się z obecną rzeczywistością. Co do zasady uważam wszelkie tzw. specustawy za rozwiązania przynoszące więcej złego niż dobrego. Powinien obowiązywać jeden ustrój planistyczny. Oczywiście w ramach takiego ustroju możliwe powinny być różne rozwiązania. Specustawy zawsze tworzą pokusę naciągania prawa. W tym konkretnym przypadku widać determinację władzy w utrzymaniu szybkiego trybu uchwalenia tej ustawy. Dobrze się stało, że w tej propozycji pomysłodawcy przenieśli punkt decyzyjny w kwestii władztwa planistycznego od wojewody do rady gminy. A więc tam, gdzie powinno ono być. Ale największym zagrożeniem jest pozostawienie dwóch ścieżek do uzyskania pozwolenia na budowę tego samego rodzaju inwestycji i de facto ograniczenie udziału społeczeństwa w procedurze planistycznej.

A brak przewidywalności przestrzeni. Nie boi się pan, że nie będzie już żadnej gwarancji, że w danym miejscu wolno tylko pobudować np. same wille albo biurowce i usługi? Wiele zależy od władzy samorządowej. Przecież plan miejscowy i decyzje w trybie tzw. specustawy uchwala rada gminy. To od tych samorządowców i zatrudnionych przez nich urzędników i urbanistów zależy rodzaj zabudowy i funkcja danego obszaru.

Chciałabym jeszcze wrócić do programu Mieszkanie+. W jego ramach minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński chce wybudować 100 tys. mieszkań. Bez deweloperów będzie trudno.

Pyta pani, czy będziemy budować w ramach tego programu?

Tak.

Być może jako inwestorzy zastępczy lub wykonawcy, ale raczej nie jako inwestorzy.

Dlaczego?

Bo to nie nasza rola. Deweloperzy nie mają takiego kapitału. Nas można nazwać usługodawcą. Kupujemy ziemię, organizujemy proces inwestycyjny oraz obsługi klienta i sprzedajemy wybudowane mieszkania. Tymczasem w wypadku Mieszkania+ inwestor pozostaje właścicielem tych mieszkań, organizuje cały proces wynajmu i obsługuje go, czerpiąc przychody z wynajmu. Tym zajmują się wyspecjalizowane fundusze i inwestorzy. To nie rola deweloperów.

Myśli pan, że 100 tys. mieszkań to mrzonka?

Zależy, w jakim okresie. W ostatnich latach deweloperzy w całej Polsce budowali 70–80 tys. mieszkań rocznie. A jest ich kilkuset. Najwięksi budują w granicach 3–4 tys. rocznie. Jeden operator zaczynający dopiero działalność w tej branży nie jest w stanie wejść natychmiast na taki poziom. Szczególnie przy dzisiejszych uwarunkowaniach rynkowych.

Ale przecież BGK Nieruchomości buduje.

To prawda. Życzę BGK Nieruchomości jak najlepiej. Wchodzą w segment i do miejscowości, gdzie deweloperzy nie mają szans zaistnieć. A przecież są tam potrzeby mieszkaniowe, które należy zaspokajać.

Sądzi pan, że nie uda się wdrożyć właściwego programu Mieszkanie+? Jesienią ubiegłego roku weszła w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która go dotyczy. Do tej pory nic się z nią nie dzieje.

Powszechnie uważa się, że program Mieszkanie+ załatwi wszelkie bolączki i braki polityki mieszkaniowej w Polsce. Powiedzmy jasno: Mieszkanie+ jest częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego ogłoszonego przez ten rząd i skierowane jest tylko do części społeczeństwa. Potrzebne są intensywne działania w pozostałych częściach NPM, ale to nie jest już tak nośne politycznie. A co do ustawy o KZN, to przepisy te zablokowały inwestorom, deweloperom i spółdzielniom mieszkaniowym dostęp do ogromnej ilości działek. Przypomnę, że na jej podstawie miał powstać państwowy bank ziemi, z którego miał korzystać operator programu Mieszkanie+. Zablokowane są ogromne powierzchnie, a skala działalności operatora Mieszkanie+ jest taka, jaka jest, a przy braku podaży gruntów na rynku ceny rosną. Przecież sam program Mieszkanie+ nie zlikwiduje deficytu mieszkań w Polsce. I po raz kolejny pytam, gdzie tu logika?