Szykuje się rewolucja w planowaniu przestrzennym. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pracuje nad projektem, do którego dotarła „Rzeczpospolita". Wynika z niego, że będą dwa rodzaje planów, a także standardy urbanistyczne i decyzje lokalizacyjne. Znikną dzisiejsze warunki zabudowy.
Dwa rodzaje planów
Deweloperzy uważają, że zmiany mogą doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego. Zawiera je projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rezygnuje się w nim ze studium. Gminy będą uchwalać dwa rodzaje planów: przeznaczenia oraz zabudowy, a także standardy urbanistyczne.
Plan przeznaczenia będzie miał charakter ogólny i obejmie teren całej gminy, drugi zaś (czyli zabudowy) sprecyzuje ustalenia planu przeznaczenia. Ten ostatni zastąpi studium, a plan zabudowy – miejscowe plany. Projekt przewiduje, że standardy urbanistyczne (te z ustawy) będą obowiązywały na terenach, dla których nie opracowano planu zabudowy. Będą m.in. zawierać wskaźniki, ile w zależności od liczby mieszkańców powinno się znajdować miejsc w przedszkolach, szkołach etc. Gminy nie będą jednak nimi skrępowane i będą mogły przygotować swoje własne standardy urbanistyczne.
– Plany przeznaczenia będą miały charakter prawa miejscowego, na podstawie którego będą wydawane pozwolenia na budowę. To dobre rozwiązanie. W przeciwieństwie do studium, plany będą wiązać nie tylko gminy, ale także mieszkańców. Dzięki nim samorządy będą miały bardziej realny wpływ na swój rozwój – mówi Mariola Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Widzi ona jednak i zagrożenia w nowych rozwiązaniach.
– W planowaniu jest bardzo ważna kontynuacja. Szkoda więc, że projekt nie przewiduje przekształcenia studium w plany przeznaczenia. Całkiem niedawno z mocy prawa wygasły miejscowe plany, a gminy nie uchwaliły na czas nowych. Przez jakiś czas była więc luka planistyczna. Mam nadzieję, że w tym wypadku nie będzie podobnie – ostrzega Mariola Berdysz.
Ministerialne propozycje krytykuje również Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.
– Projekt posługuje się pojęciami, których nie definiuje jak: strefa naturalna czy funkcjonalna. O co chodzi? Można się tylko domyślać. Brak definicji utrudni realizację nowych przepisów w praktyce. Po ich wejściu w życie będzie bałagan – twierdzi Bogdan Dąbrowski.
Tylko uzupełnienie istniejącej
Ministerstwo Inwestycji proponuje pozostawić w okrojonej wersji warunki zabudowy. Zmienią nazwę na decyzje lokalizacyjne. Na ich podstawie będzie kontynuować się lub uzupełniać zabudowę, ale tylko gdy będą na to pozwalały standardy urbanistyczne .
Warunki zabudowy wydane przed wejściem w życie nowych przepisów będą obowiązywały do czasu uchwalania planu przeznaczenia, ale nie dłużej niż trzy lata. Potem wygasną.
– Likwidacja warunków zabudowy to dobre rozwiązanie. Dziś na ich podstawie można praktycznie wszystko wszędzie wybudować. Generują one również dodatkowe koszty. Jak powstanie np. osiedle pod miastem albo pojedyńczy dom, samorząd musi zapewnić np. transport dzieci do szkoły etc. – tłumaczy Mariola Berdysz.
Inaczej propozycję oceniają deweloperzy.
– Myślę, że warunki zabudowy powinny być ważnie co najmniej pięć lat. Trzy lata w wypadku dużych inwestycji to zdecydowanie za krótko. Tyle czasu czasami zajmuje załatwienie wszystkich formalności. Potrzebna jest przecież m.in. decyzja środowiskowa i zgoda konserwatora zabytków – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zwraca też uwagę na inne rozwiązanie, które może doprowadzić do paraliżu.
Trudne sąsiedztwo
– Z jednej strony to dobrze, że dzięki nowym decyzjom nie będzie można budować w szczerym polu – tłumaczy Przemysław Dziąg. Ale jednocześnie dodaje: – Z drugiej strony może to doprowadzić również do paraliżu inwestycyjnego. Projekt przewiduje, że decyzja lokalizacyjna może być wydana, tylko gdy na bezpośrednio sąsiadującej nieruchomości budowlanej, w odległości nie większej niż 50 metrów od linii zabudowy, istnieje co najmniej jeden budynek o tym samym sposobie użytkowania. W praktyce spełnienie tego warunku może być trudne. Projekt mówi o bezpośrednim sąsiedztwie. W praktyce może zdarzyć się, że przylegająca sąsiednia działka jest wąska, ma np. szerokość 20 m, a blok, do którego chce nawiązać inwestor, znajduje się na kolejnej. Wtedy nie spełni się już warunku bezpośredniego sąsiedztwa – tłumaczy mec. Dziąg.
Etap legislacyjny: prekonsultacje
