Ministerstwo Infrastruktury chce, by wszystkie dziś wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu straciły ważność po upływie trzech lat od daty wejścia w życie projektu ustawy inwestycyjnej.

Deweloperzy są oburzeni. Zarzucają, że taka zmiana zniechęci inwestorów do budowania w Polsce. Eksperci mówią inaczej.

Decyzje wygasną

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy dotyczącej uproszczeń procesu inwestycyjno-budowlanego, tzw. ustawy inwestycyjnej. W ubiegłym tygodniu skierowano go pod obrady Komitetu Stałego Rady Ministrów.

Projekt przewiduje, że nowe warunki zabudowy będą obowiązywały tylko przez trzy lata. Proponuje się też wygasić wcześniej wydane warunki. Mają one tracić ważność po trzech latach od daty wejścia w życie ustawy inwestycyjnej. Od 11 lipca 2003 r. wuzetki są wydawane bezterminowo. Dla wielu inwestorów zmiana będzie więc ciosem.

– W Polsce nie ma żadnych szans na boom inwestycyjny. Nikt przy zdrowych zmysłach nie zechce budować w kraju o tak niestabilnej sytuacji prawnej – mówi rozgoryczony Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Przecież deweloperzy tworzą banki ziemi pod inwestycje. I co? Po trzech latach od wejścia w życie tych przepisów ma się okazać, że działki budowlane w banku nie mają już statusu budowlanego, tylko rolny. To absurd. Tak inwestycji nie da się rozsądnie planować – twierdzi Marek Poddany.

Samo ministerstwo w uzasadnieniu do swojego projektu tłumaczy, że chce ograniczyć ważność starych decyzji ze względu na ciągłe zmiany w prawie i w stanie faktycznym, które nie zawsze są uwzględnione w starych warunkach.

Podobnego zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Rozumiem, dlaczego ministerstwo chce, by decyzje wygasły. Warunki wydane 14 czy 10 lat temu często rozmijają się z rzeczywistością. Wokół działki, której dotyczą, zdążyły już bowiem wyrosnąć nowe budynki – mówi mec. Dąbrowski. – To był błąd, że zdecydowano się przed laty na ich bezterminowe wydawanie. Teraz ministerstwo chce to zmienić. Zachowuje jednak minimum przyzwoitości, gwarantując ważność warunków przez trzy lata od daty wejścia w życie przepisów.

Dziś warunki zabudowy są nierzadko wykorzystywane do wyłudzania odszkodowań od gmin.

– To powszechny proceder.Kiedy dana gmina tylko ogłosi, że rozpoczyna pracę nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właściciele działek szybko występują o warunki zabudowy na różnego rodzaju inwestycje – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana. – Następnie inwestorzy czekają na uchwalenie planu i po jego wejściu w życie występują do gminy o wypłatę odszkodowania za to, że plan zabrania im lub ogranicza sposób zagospodarowania działki, który wynika z decyzji.

Sytuacja bez wyjścia

Gminy nie mają wyjścia i płacą, bo gdy tego nie zrobią, przegrają w administracyjnym sądzie. Orzecznictwo jest dla nich niekorzystne – tłumaczy dyrektor Berdysz. Według niej trzy lata obowiązywania warunków to za mało dla dużych inwestycji. – Powinno stworzyć się w przepisach możliwości przedłużenia ich ważności – dodaje Berdysz.

Nie dla każdego

Inwestorzy, którym wygasną warunki, będą mogli się ubiegać o ich wydanie na nowych zasadach. O wiele trudniej niż dziś będzie je można uzyskać. Obecnie może się ubiegać o nie każdy. Po wejściu w życie ustawy inwestycyjnej prawo takie będzie miał tylko właściciel lub użytkownik wieczysty działki.

Dziś warunki zabudowy otrzymuje się na inwestycję, która nawiązuje do sąsiedniej zabudowy, a to pojęcie rozumiane jest bardzo szeroko. Po zmianach zniknie przesłanka dobrego sąsiedztwa. Gminy będą wytyczać obszary zabudowy, na których istnieje już zabudowa i możliwe jest jej uzupełnienie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

To nie pierwszy raz, kiedy ustawodawca decyduje się na wygaszenie warunków zabudowy. Od 1 stycznia 2018 r. prawo wodne unieważniło warunki wydane dla działek położonych na terenach zagrożonych powodzią raz nadziesięć lub sto lat.

etap legislacyjny: Komitet Stały Rady Ministrów