Czy użytkownik wieczysty komercyjnej nieruchomości może nabyć ją na własność?

1 stycznia 2019 r. doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe we własność, a użytkownicy wieczyści takich gruntów stali się ich właścicielami z mocy prawa. W odniesieniu do nieruchomości, wykorzystywanych na inne cele, w tym nieruchomości komercyjnych, które nie są objęte zakresem nowej ustawy przekształceniowej, proces przekształcenia będzie bardziej złożony i wydaje się, że na reformę w tym zakresie trzeba jeszcze poczekać, choć całkowita likwidacja prawa użytkowania wieczystego jest zapowiadana od dłuższego czasu.

Czytaj też:

Użytkowanie wieczyste: mimo przekształcenia trzeba zapłacić

Powszechne uwłaszczenie: będzie ustawowa bonifikata w opłacie za przekształcenie użytkowania

Uwłaszczenie: jak postępować w przypadku pawilonów handlowych

Wobec tego, warto pamiętać, że sposobem na nabycie prawa własności nieruchomości wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe przez jej użytkownika wieczystego może być nabycie na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prawo użytkowania wieczystego a prawo własności

Z uwagi na szeroki zakres praw i obowiązków przyznanych użytkownikowi wieczystemu, prawo użytkowania wieczystego zwane jest czasem „substytutem własności". Niemniej jednak, prawo to obarczone jest pewnymi ograniczeniami, które odróżniają je od prawa własności. Te ograniczenia to np. konieczność korzystania z nieruchomości w określony w umowie sposób, czy obowiązek zabudowania nieruchomości określonymi budynkami. Warto również wskazać, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązania z powodu korzystania z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.

Podmioty uprawnione

Co do zasady prawo własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może być przedmiotem obrotu, chyba że sprzedaż tego prawa następuje na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek od tej reguły. Art. 32 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza bowiem możliwość przeniesienia własności nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między różnymi jednostkami samorządu terytorialnego. W takim przypadku użytkownik wieczysty powinien być jedynie powiadomiony o planowanej zmianie właściciela nieruchomości i nie ma żadnego uprawnienia, aby się jej sprzeciwić.

Brak uprawnienia do żądania zbycia

Nabycie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy odróżnić od przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, które np. w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub przeznaczonych na zabudowę na cele mieszkaniowe oraz nieruchomości rolnych, uregulowane jest w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DzU z 2012 r. poz. 83 ze zm.).

Rozwiązanie zawarte w ww. ustawie zapewnia użytkownikom wieczystym, którzy spełniają przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, że oczekiwane prawo uzyskają niezależnie od tego czy podmiot, któremu ono przysługuje, wyrazi wolę rozporządzenia nim. W takiej sytuacji użytkownicy wieczyści nabywają bowiem prawo własności na warunkach określonych ustawowo i niepodlegających negocjacjom. Przepisy w tym zakresie nie mają charakteru uznaniowego jak w przypadku przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, która stanowiąc że „nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana", wskazuje na prawo publicznego właściciela nieruchomości do decydowania o zbyciu i tym samym wskazuje na jego prawo do kształtowania własnej polityki w zakresie zarządzania nieruchomościami. Użytkownikom wieczystym nie przysługuje bowiem w takim przypadku roszczenie o nabycie własności gruntu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 października 2013 r. (III CZP 60/13): „do zawarcia umowy może dojść dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ma zamiar jej sprzedania. W takim przypadku jego kontrahentem może być tylko użytkownik wieczysty. Strony umowy sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste muszą też dojść do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, a skoro ustawa nie nakłada na właściciela obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym i nie determinuje wszystkich postanowień przyszłej umowy, to użytkownik wieczysty nie może oczekiwać, że zostanie z nim zawarta umowa o takiej treści, jaką uważa on za korzystną dla siebie".

Strony umowy sprzedaży muszą zatem dojść do porozumienia co do wszystkich postanowień umowy. Skoro ustawa nie nakłada obowiązku zawarcia umowy przez właściciela publicznego nieruchomości, to użytkownik wieczysty nie może oczekiwać, że taka umowa zostanie z nim zawarta, nawet jeśli przepisy wskazują określone elementy zawieranej umowy, takie jak np. zasady ustalania wysokość ceny za nieruchomość. Zgodnie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to organ administracji publicznej podejmuje we własnym zakresie decyzję o sprzedaży nieruchomości, jeśli uzna, że jest to zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomościami.

Jeżeli dojdzie do porozumienia co do warunków sprzedaży nieruchomości, aby przenieść własność nieruchomości, strony zobowiązane są zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Warto również wspomnieć, że prawo użytkowania wieczystego wygasa z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie zaś z chwilą jego wykreślenia z księgi wieczystej.

Zgoda wojewody na zbycie nieruchomości skarbowej

Możliwość swobodnej sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego doznaje pewnych ograniczeń. Zgodnie z art. 32 ust. 1a u.g.n. do sprzedaży prawa własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa wymagane jest uzyskanie decyzji wojewody wyrażającej zgodę na taką czynność. Zgoda nie jest wymagana w przypadku nieruchomości przekazanych przez ministra, organ założycielski lub dany organ nadzorujący państwowym osobom prawnym oraz państwowym jednostkom organizacyjnym (w zakresie w jakim korzystanie z takiej nieruchomości jest niezbędne do wykonywania ich działalności).

Wyłączone spod obowiązku uzyskania zgody wojewody są także nieruchomości nabyte przez Skarb Państwa z mocy prawa po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej. Ponadto, uzyskanie zgody wojewody nie jest także konieczne w przypadku nieruchomości gruntowych będących własnością jednostek samorządu terytorialnego. Jednakże w przypadku jednostek samorządu terytorialnego jest to czynność dotycząca spraw majątkowych przekraczających zakres zwykłego zarządu i w przypadku zbywania nieruchomości wymagana jest zgoda rady gminy w postaci uchwały.

Cena nieruchomości

Zgodnie z zasadami jakimi żądzą się finanse publiczne, właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) nie może dowolnie kształtować jej ceny. Cena sprzedaży musi zostać ustalona zgodnie przepisami u.g.n. Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Istotnym czynnikiem determinującym cenę nieruchomości jest również liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego oraz liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste.

Nie wygasają obciążenia

Skutkiem sprzedaży prawa własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego z dniem zawarcia umowy sprzedaży. Należy jednak pamiętać, iż z chwilą zbycia prawa własności nieruchomości nie wygasają ustanowione na nim obciążenia, jak np. hipoteka, służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu czy prawo użytkowania.