Obok konsumentów i użytkowników najemcy są grupą szczególnie chronioną przez władzę publiczną przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Nie cichną echa głośnych spraw tzw. czyścicieli kamienic. Media opisywały sposoby, w jakie wynajmujący nękali swoich lokatorów.
Media nagłaśniają też sytuacje odmienne – gdy słabszą pozycję mają wynajmujący, którzy nie mogą mieszkać we własnych mieszkaniach, a muszą opłacać rachunki nieregulujących czynszu lokatorów i znosić dewastacje. Wydaje się, że niemożliwe jest, by w gorszej sytuacji pozostawała osoba, która jest właścicielem lokalu, skoro to ona dysponuje aktem notarialnym i wpisana jest w księdze wieczystej. Mamy przecież do czynienia z prawem własności oraz umową najmu, która ma wskazany okres wypowiedzenia i przesłanki, gdy wynajmujący może wypowiedzieć ją bez zachowania terminów (w trybie natychmiastowym).
Mail nie wystarczy
W przypadku gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i nie przestaje jej używać w taki sposób mimo upomnienia albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wydaje się, że można zastosować art. 667 § 2 kodeksu cywilnego. Jeszcze lepiej, gdy tożsame postanowienie znajduje się w umowie najmu, wtedy wynajmujący jest spokojny, że jest dodatkowo zabezpieczony. Nic bardziej mylnego.
Oprócz kodeksu cywilnego zasady dotyczące umów najmu lokalu mieszkalnego reguluje także ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Mówi ona m.in. o obowiązkach wynajmującego i najemcy, możliwości podniesienia czynszu oraz okolicznościach i terminach wypowiedzenia umowy. Przepisy tej ustawy dotyczące praw i obowiązków stron stosunku najmu są szczególnymi wobec kodeksowej regulacji najmu i wyłączają zastosowanie kodeksu w takim zakresie, w jakim kodeks i ustawa się pokrywają.
Najbardziej kontrowersyjne wydają się przepisy dotyczące wypowiadania umów najmu. Art. 11 ustawy przewiduje ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych zawsze, gdy źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu. Niemniej, ograniczenia te dotyczą tylko właściciela lokalu (wynajmującego). Nie dotyczą lokatora. Tym samym jeśli mamy umowę najmu, w której przezorny wynajmujący określił przesłanki gdy można ją wypowiedzieć (czy to z zachowaniem czy bez zachowania terminów wypowiedzenia) umowa ta i przepisy k.c. wiążą jedynie najemcę, bo wynajmujący obowiązany jest stosować przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (chyba że postanowienia umowy są dla najemcy bardziej korzystne – co zdarza się rzadko).
