Uchwała dotyczyła zagadnienia prawnego przekazanego składowi siedmiu sędziów, które powstało przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia gruntu o pow. 81 m[2]. Ta niewielka powierzchnia dowodzi słuszności adwokackiego powiedzenia, że często najtrudniejsze kwestie cywilistyczne powstają w stanach faktycznych, których przedmiotem są niewielkie części nieruchomości. Instytucja zasiedzenia odpowiada w swej istocie staropolskiemu przysłowiu „Kijem tego, co nie pilnuje swego". Zasiedzenie prowadzi do ukarania właściciela, który pozostaje bierny wobec osoby trzeciej władającej jego rzeczą w granicach tzw. posiadania właścicielskiego (cum animo rem sibi habendi), a więc najgłębiej ingerującego w prawo właściciela. Konsekwencją zasiedzenia jest odjęcie tytułu właścicielowi i nabycie go przez osobę trzecią.
Właściciel, użytkownik wieczysty i osoba trzecia
Kwestie związane z zasiedzeniem znacznie się komplikują, gdy w proces zasiedzenia włączeni są: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty i osoba trzecia. Powstaje pytanie, czyje prawo zostaje naruszone działaniami osoby trzeciej i kto w wyniku tych działań może swe prawo utracić: właściciel czy użytkownik wieczysty? Sąd Najwyższy słusznie dopuszcza możliwość nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Moim zdaniem jednak w uzasadnieniu uchwały mocniej powinien być wyartykułowany wyjątkowy charakter takiego nabycia własności i wyjątkowe przesłanki, które muszą zaistnieć, by doszło do zasiedzenia własności, ergo utraty tego prawa przez właściciela.
Idąc tropem przysłowia, należy postawić pytanie, w jakim zakresie właściciel i użytkownik wieczysty mają pilnować „swego". W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy przytacza dwa poglądy dotyczące zakresu uprawnień właściciela w stosunku do uprawnień użytkownika wieczystego. Według pierwszego poglądu „wobec ustanowienia użytkowania wieczystego dochodzi do swoistego scedowania uprawnień właścicielskich na użytkownika wieczystego, w związku z czym w relacjach prawnorzeczowych z osobami trzecimi pozostaje tylko użytkownik wieczysty". Wedle drugiego poglądu uprawnienia właściciela są zakreślone szerzej i przewidują większą aktywność właściciela względem nieruchomości. Przejawem tej aktywności jest przyznanie właścicielowi prawa dochodzenia roszczeń petytoryjnych i posesoryjnych przeciwko osobom nielegitymującym się żadnym tytułem władania nieruchomością.
Co wolno właścicielowi
Opowiadam się za pierwszym poglądem. Aktywność właściciela w relacjach z użytkownikiem wieczystym powinna się sprowadzać wyłącznie do kontroli, czy wieczysty użytkownik wywiązuje się ze swych obowiązków względem właściciela wynikających z umowy ustanowienia użytkowania wieczystego. Właściciel powinien przeto bronić swoich interesów, czyli tego, by użytkownik wieczysty korzystał z gruntu w sposób określony w umowie i by terminowo uiszczał opłaty roczne. Właściciel nie może wchodzić w rolę obrońcy praw użytkownika wieczystego ani jego opiekuna. To użytkownik wieczysty powinien sam bronić swych praw przed działaniami osób trzecich i sam ponosić konsekwencje skutków swego zaniechania. Silniejsze zaangażowanie właściciela nieruchomości w obronę praw użytkownika wieczystego musiałoby prowadzić do niedopuszczalnej ingerencji w sposób wykonywania użytkowania wieczystego poprzez kontrolę dotyczącą działalności gospodarczej oraz innych form aktywności podejmowanych na oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Podkreślić również należy, że ani Kodeks cywilny, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przyznają właścicielowi uprawnień kontrolnych w tym zakresie.
Stosunki wewnętrzne i zewnętrzne
Na poparcie mego stanowiska przytaczam cytat z uchwały Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1984 r., III CZP 26/84 (OSPiKA 1985, z. 10 poz. 195) przywołany w pracy Zygmunta Truszkiewicza „Użytkowanie wieczyste, zagadnienia konstrukcyjne" z podkreśleniami autora.