fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości przez starostę

Fotorzepa/Robert Gardziński
Ograniczenie sposobu korzystania może nastąpić, gdy jest to konieczne dla ochrony interesu publicznego, a właściciel gruntu nie wyraża zgody na jego udostępnienie. W decyzji trzeba ściśle określić zakres wprowadzonych ograniczeń.

Wymagania, jakie trzeba spełnić przy wywłaszczaniu nieruchomości, wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Szczególny rodzaj wywłaszczenia przewidziano w art. 124 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości:

- ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także

- innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,

- jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody (por. także art. 124c u.g.n.).

W orzecznictwie podkreśla się, że ta regulacja musi być interpretowana dosłownie. Niedopuszczalne jest formułowanie jakichkolwiek innych, niż określone w u.g.n., przesłanek umożliwiających zastosowanie omawianego ograniczenia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 1570/16, LEX nr 2190241).

Zasadą jest, że ograniczenie to następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W sytuacji, gdy chodzi o urządzenia łączności publicznej, decyzja w sprawie zezwolenia jest wydawana w uzgodnieniu z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej. W tych przypadkach decyzję w sprawie zezwolenia można wydać także przy braku planu miejscowego lub gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest wymagana.

Tryb postępowania

Starosta udziela zezwolenia z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (dalej j.s.t.), bądź innej osoby, czy jednostki organizacyjnej. Udzielenie zezwolenia musi być poprzedzone przeprowadzeniem rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w sprawie jego zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna, która zamierza wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku musi ona dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. W orzecznictwie podkreśla się, że strony zmierzające do załatwienia sprawy w trybie rokowań nie są związane jakimiś, określonymi w przepisach, szczegółowymi regułami dotyczącymi ich prowadzenia.

Rokowania nie oznaczają konieczności wypracowania zgodnego stanowiska. Wystarczy wzajemne poinformowanie się przez strony o swoich stanowiskach oraz o możliwym zakresie wzajemnych ustępstw (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 8 lipca 2016 r., sygn. II SA/Kr 526/16, LEX nr 2085195). Ustawodawca nie sformalizował także momentu zakończenia rokowań. Rokowania mogą być zakończone w dowolnym czasie – także w przypadku, gdy w ocenie którejkolwiek ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia (wyrok NSA 2 lutego 2017 r., sygn. I OSK 2054/16, LEX nr 2247949).

Przykład:

Załóżmy, że starosta, na wniosek inwestora, prowadzi postępowanie w sprawie zezwolenia na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. W toku postępowania starosta ustali, czy istnieje konieczność realizacji inwestycji celu publicznego oraz czy złożony wniosek był poprzedzony rokowaniami z właścicielem nieruchomości, które nie zakończyły się powodzeniem. Do kompetencji starosty nie należy natomiast ocena, czy podczas rokowań zaproponowano właścicielowi nieruchomości takie warunki, które były dla niego korzystne (wyrok NSA z 6 lipca 2016 r., sygn. I OSK 179/15, LEX nr 2100565).

Jak zwrócono uwagę w wyroku NSA z 6 lipca 2016 r. (sygn. I OSK 774/15, LEX nr 2100743), zezwolenie na zajęcie nieruchomości, wydane na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., jest równoznaczne z przyznaniem szczególnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z uwagi na to, że urządzenia, o których mowa w tym przepisie, stanowią po ich wybudowaniu własność przedsiębiorstwa (nie stanowią części składowych gruntu), ograniczenia dotyczące właściciela nieruchomości odpowiadają w swojej istocie służebności gruntowej. Stwierdzono także, że skoro ustawodawca nie nakłada na organ orzekający w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. obowiązku wskazania w decyzji terminu, to ustalenie terminu na podstawie tego przepisu byłoby działaniem bez podstawy prawnej. Wydana decyzja powinna jednoznacznie określać przebieg inwestycji i zakres uszczuplenia praw właściciela. Powinno to nastąpić tylko w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji i zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Krakowie z 21 grudnia 2016 r., sygn. II SA/Kr 924/16, LEX nr 2205078).

Przykład:

Załóżmy, że inwestorowi zależy na szybkim zrealizowaniu inwestycji, bez oczekiwania na wynik kontroli instancyjnej i sądowej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji może on ubiegać się o decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, na podstawie art. 124 ust. 1a u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, po wydaniu decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, starosta – na wniosek podmiotu, który będzie realizował cel publiczny - udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości w przypadkach:

- określonych w art. 108 kodeksu postępowania administracyjnego (czyli, gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony) lub

- uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym.

Decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Taka decyzja jest rozstrzygnięciem zależnym od decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Powoduje to, że traci swoją podstawę w następstwie wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości (por. np. wyrok WSA w Kielcach z 9 marca 2016 r., sygn. II SA/Ke 1045/15, LEX nr 2025927).

Ostateczna decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub organu wykonawczego j.s.t., jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Naprawienie szkody

Osoba lub jednostka organizacyjna, która uzyskała zezwolenie, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., ma obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Jeżeli jest to niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, należy wypłacić odszkodowanie odpowiadające wartości szkód. W sytuacji, gdy w efekcie tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

W przypadku, gdy założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta lub podmiot, który wystąpił z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości. Takie żądanie wykupu ma charakter cywilnoprawny i nie wszczyna postępowania administracyjnego (por. np. wyrok WSA w Warszawie z 16 września 2011 r., sygn. I SA/Wa 647/11, LEX nr 964972).

podstawa prawna: art. 6, art. 112, art. 124-124c, art. 126 ustawy z 1 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU 2016 r. poz. 2147 ze zm.)

podstawa prawna: art. 2 pkt 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2016 r. poz. 778 ze zm.)

podstawa prawna: art. 108 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 23 ze zm.)

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA