Wątpliwości związane z nowym pierwokupem

Istotną regulacją wprowadzoną przez nowe prawo wodne dla rynku nieruchomości jest ustanowienie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku sprzedaży nieruchomości pod tzw. śródlądowymi wodami stojącymi - jeziorami oraz innymi naturalnymi zbiornikami wodnymi.

Z początkiem roku notariusze zaczęli głowić się nad tym, co to w rzeczywistości oznacza i kiedy takie prawo powinni wykonać. Sprzedaż nieruchomości dokonana z naruszeniem powyższego prawa pierwokupu będzie nieważna. To bardzo poważna sankcja. Dlatego inwestorzy, przed zakupem działek będą musieli dokładnie ustalić czy takie obiekty nie znajdują się na ich nieruchomościach.

• Glinianki lub zalane wyrobiska

Ogólnie rzecz ujmując, prawo pierwokupu wynikające z prawa wodnego ma zastosowanie do zbiorników sztucznych (jednak z wyraźnym wyłączeniem stawów) takich jak np. glinianki lub zalane wyrobiska poeksploatacyjne. Definicje ustawowe, wyznaczające zakres prawa pierwokupu powodują duże wątpliwości – na ich podstawie trudno jednoznacznie przesądzić czy pierwokup będzie dotyczył również gruntów, na których znajdują się tak małe zbiorniki jak oczka wodne lub baseny.

• Pierwokup obejmuje działkę czy jej fragment?

Jest to o tyle istotne, że prawo pierwokupu dotyczy całej nieruchomości, a nie jedynie fragmentu, na którym znajduje się dany zbiornik. Notariusze nadal nie wiedzą co robić, wpisując do aktów oświadczenie, że na nieruchomości takich wód tj. śródlądowych wód stojących nie ma. Oczywiście, nie rozwiązuje to problemu tj. co do takich wód zaliczać.

Ustawodawca przewidział jednak mechanizm, który w razie ewentualnych wątpliwości pozwala na ustalenie charakteru wód. Na wniosek właściciela gruntu przyległego do wód, ich charakter może ustalić Minister Środowiska.

Uzyskanie tego rodzaju decyzji może okazać się jednak kosztownym oraz czasochłonnym procesem, zważywszy choćby na to, że do wniosku należy załączyć opis elementów hydromorfologicznych, analizę historyczną przynależności wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych czy mapy obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł.

Opóźnione inwestycje, czyli wygaszone warunki zabudowy

Z dniem 1 stycznia 2018 roku z mocy prawa wygasły decyzje o warunkach zabudowy, wydane dla obszarów szczególnego zagrożenia powodzią (raz na 10 i 100 lat). Takie obszary często znajdują się w ścisłym centrum miast, np. Warszawy czy Wrocławia. Ze względu na widok i położenie, często stanowią bardzo atrakcyjne lokalizacje dla deweloperów.

Podkreślić trzeba, że wygasły tylko te decyzje o warunkach zabudowy, na podstawie których inwestorzy nie uzyskali jeszcze pozwolenia na budowę albo zgłoszenia zamiaru budowy.

Co istotne, wygaszeniu uległy jedynie decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 1 stycznia 2018 roku. W przypadku gdy postępowanie o wydanie takich decyzji toczyło się nadal po 1 stycznia 2018 decyzje takie nadal będą wydawane na starych zasadach.

• Wygaszanie warunków zabudowy działkom rolnym

Wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy może mieć znaczenie dla nieruchomości rolnych. Dotychczas, wydana przed 30 kwietnia 2016 roku decyzja wz, wydana na cele nierolne, pozwalała jednoznacznie przesądzić brak rolnego charakteru nieruchomości. Po 1 stycznia 2018 roku, inwestorzy którym takie decyzje wz wygasły, stracili i ten argument.

• Nowe decyzje wz i zapobieganie powodziom

Nowa ustawa zmienia podejście do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Pod jej rządami, projekty dokumentów takich jak np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będą wymagały uzgodnienia z Wodami Polskimi, jeśli będą dotyczyły terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Wody Polskie będą dokonywać uzgodnienia projektów w drodze decyzji, a w przypadku stwierdzenia określonych naruszeń, mogą również takiego uzgodnienia odmówić. To oznacza, że inwestor który z dniem 1 stycznia 2018 roku decyzję wz utracił, wcale niekoniecznie uzyska ją na nowo.

Problemy związane z wydawaniem decyzji środowiskowych

Nowe Prawo Wodne zmieniło też przepisy dotyczące procedury wydawania tzw. decyzji środowiskowych, które są wymagane przy większości inwestycji oddziałujących lub mogących oddziaływać na środowisko. Inwestor musi uzyskać decyzję środowiskową przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. To oznacza że zakres tej decyzji zasadniczo wpływa i poważnie determinuje dalszy przebieg procesu inwestycyjnego. W przypadku opóźnień , wstrzymana będzie cała budowa.

Po pierwsze, ograniczony został katalog stron, która może brać udział w postępowaniu o wydanie takiej decyzji, obecnie jest to tylko wnioskodawca oraz co do zasady, sąsiedzi a nie jak przedtem praktycznie każdy. Z perspektywy inwestorów to krok w kierunku usprawnienia procesu inwestycyjnego. Postępowania środowiskowe potrafiły trwać nawet po kilka lat, będąc skutecznie blokowane przez ekologicznych lobbystów. Już teraz ich przedstawiciele zapowiadają, że będą próbować wstąpić do takich postępowań na zasadach ogólnych kpa lub ustawy środowiskowej. W ciągu kilka miesięcy okaże się, jak organy podchodzą do tego pomysłu w praktyce.

Po drugie, nowopowstałe Wody Polskie uzyskały kompetencje w zakresie opiniowania i uzgadniania decyzji środowiskowych, co obecnie spowodowało chaos w wydawaniu tych decyzji, związany głównie z brakiem zaplecza organizacyjnego do wypełniania ustawowych obowiązków. Coraz częściej słyszy się głosy dotyczące konieczności dokończenia rozpoczętych postępowań środowiskowych na starych zasadach, niecały tydzień temu został do Sejmu złożony projekt nowelizacji Prawa Wodnego w tym zakresie.

Nowe Prawo Wodne obowiązuje już od ponad miesiąca, choć nadal wzbudza wiele kontrowersji, w szczególności w zakresie praktycznego stosowania. Nie jest to niczym szczególnym, w przypadku nowych regulacji, choć w tak ważnej materii dla rynku jak proces inwestycyjny, okres ten powinien trwać jak najkrócej.

Dr Katarzyna Barańska, Piotr Skłodowski PwC Legal