Minęło pół roku od wejścia w życie nowych zasad zbywania ziemi rolnej.

Okazuje się, że obrót nią się skurczył. Wciąż sporo problemów przysparza interpretacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ustawa rolna). Pojawiły się też furtki, dzięki którym obchodzi się jej przepisy.

Tylko kilka tysięcy zgód

Od 30 kwietnia 2016 r. nie wolno już swobodnie obracać prywatnymi nieruchomościami rolnymi o powierzchni przekraczającej 3 tys. mkw. Obecnie ziemię mogą nabyć tylko rolnicy indywidualni, którzy spełniają wymogi z ustawy rolnej. Wśród nich jest m.in. osobiste prowadzenie gospodarstwa oraz odpowiednie wykształcenie rolnicze lub praktyka w gospodarstwie. Inne osoby, by kupić grunt, muszą mieć zgodę Agencji Nieruchomości Rolnych.

Z danych uzyskanych w Agencji Nieruchomości Rolnych wynika, że obrót obecnie nie wygląda imponująco.

Od 30 kwietnia do 30 listopada 2016 r. wpłynęło do niej 5734 wniosków o przeniesienie własności nieruchomości rolnych. W tym czasie ANR wydała 2726 zgód dotyczących nieruchomości o łącznej powierzchni 6733 ha, w 31 wypadkach odmówiła udzielenia zgody, a w 234 postanowiła umorzyć postępowanie, reszta spraw jest w trakcie rozpatrywania.

Najwięcej wniosków o wyrażenie zgody wpłynęło w oddziale terenowym ANR w Lublinie – 980, Rzeszowie – 851, Warszawie – 833, najmniej w Gorzowie Wielkopolskim – 49, Zielonej Górze – 75 i Koszalinie – 138.

Najczęściej o wydanie zgody występują osoby fizyczne. ANR wydała im w sumie 1098 zgód (na łączną powierzchnię 1813 ha). W tym samym czasie osoby prawne uzyskały ich 52 (na w sumie 262 ha).

Poza tym ANR skorzystała od 30 kwietnia do 30 listopada 2016 r. tylko raz z prawa pierwokupu. Była to nieruchomość o powierzchni 247 ha w województwie lubelskim.

– W mojej kancelarii transakcje nieruchomościami rolnymi spadły o 20 do 30 proc. – ocenia Zbigniew Popłonkowski, notariusz z Płońska. – Dziś obrót odbywa się głównie w obrębie rodziny.

Synowa to nie jest osoba bliska

Zdaniem notariuszy nowe przepisy przysparzają również mnóstwo problemów interpretacyjnych.

– Praktycznie z obrotu została wyeliminowana popularna wcześniej na wsi umowa dożywocia – mówi notariusz Popłonkowski. – Synowa czy zięć to nie są dla rolnika osoby bliskie w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie można więc im przekazać ziemi – tylko synowi czy córce. Żaden rolnik nie jest w stanie zrozumieć tego typu uregulowania.

Olbrzymie obawy wśród rolników budzi też zakaz sprzedaży gruntów rolnych przed upływem dziesięciu lat od nabycia.

– To długi okres. Wiele w tym czasie może się zdarzyć, a z gruntem nic nie da się zrobić – mówi notariusz Popłonkowski.

Co z podatkiem

Okazuje się też, że nowe uregulowania nie do końca są atrakcyjne podatkowo dla rolników.

Nie zwalniają ich bowiem z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeżeli transakcja przekroczy równowartość 15 tys. euro. Tyle wynosi obecnie unijna pomoc de minimis. Rolnik rozlicza się z niej w cyklach trzyletnich. Jeżeli przed finalizacją transakcji z niej skorzystał, to nie ma szans na pełne zwolnienie z PCC.

– Powszechnie przyjęto za urzędami skarbowymi interpretację, że jeżeli wartość PCC przekroczy przy danej transakcji równowartość 15 tys. euro, to rolnik nie może skorzystać ze zwolnienia i płaci się PCC w pełnej wysokości, czyli 2 proc. od wartości transakcji – wyjaśnia Maciej Obrębski, adwokat.

Brak ziemi i furtka

Okazuje się też, że pomału zaczyna brakować ziemi pod inwestycje, choć przed 30 kwietnia deweloperzy utworzyli spore banki ziemi.

– Wkrótce deweloperzy będą budować tylko w miastach, na terenach, dla których w miejscowym planie przewidziano przeznaczenie budowlane – mówi Łukasz Bernatowicz, radca prawny i ekspert BCC. – Za dwa, trzy lata odbije się to na cenach mieszkań.

Pojawił się też sposób na obejście zakazów z ustawy rolnej tam, gdzie nie ma miejscowych planów, a dużo jest gruntów rolnych. Zaczyna być coraz popularniejszy.

– Gminy, które chcą przyciągnąć inwestora, mają na to prosty patent. Wydają na jego rzecz warunki zabudowy dla danej nieruchomości rolnej – wyjaśnia mec. Maciej Obrębski. – Następnie deweloper lub inny inwestor występuje do gminy o podział tej nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 3 tys. mkw.

Potem urzędnik wydaje na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzje w sprawie podziału. Na tej podstawie uzyskuje się pozwolenie na budowę. I inwestor buduje centrum logistyczne czy osiedle mieszkaniowe np. na pięciu czy dziesięciu małych działkach.