W opracowanym przez platformę Rentier.io rankingu najbardziej dochodowych dzielnic w Polsce, który „Rzeczpospolita" publikuje pierwsza, przoduje Gdańsk-Strzyża (serwis wziął pod uwagę 44–55-metrowe mieszkania). Właściciele lokali w tej dzielnicy na ich wynajmie w 2018 r. mogli zarobić nawet 8,87 proc. brutto rocznie. Metr lokalu na Strzyży kosztuje niespełna 6,8 tys. zł (mediana). Mediana miesięcznej stawki najmu to 50 zł za mkw.
Ceny i czynsze w górę
Druga w rankingu stołeczna Białołęka daje 8,26-proc. zwrot z inwestycji. Mieszkania kosztują tam 6,1 tys. zł za mkw., podczas gdy na wynajem trzeba mieć ok. 43 zł za mkw. Dla porównania – na stołecznym Śródmieściu, które uplasowało się na 28. miejscu, mediana ceny mkw. lokali to 11,5 tys. zł za mkw., a mediana stawki najmu – niespełna 64 zł za mkw. We wrocławskiej Fabrycznej zwrot z inwestycji to 8,04 proc. Lokale kosztują tam ponad 5,9 tys. zł za mkw., a czynsze to 40 zł za mkw.
Jak podaje Rentier.io, 13 miejsc w pierwszej trzydziestce najlepszych na wynajem dystryktów zajmują dzielnice warszawskie. Po pięć dzielnic mają Gdańsk i Kraków. – Najlepszą piątkę miast dopełniają Wrocław z trzema dzielnicami oraz Łódź z dwoma – podaje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Warszawa jest więc niepodważalnym hegemonem.
Czytaj także: Jak nie stracić majątku na nieruchomościach
Pytany o zwycięską Strzyżę Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiego biura Estatic Nieruchomości, mówi, że dzielnica znajdująca się w biznesowo-akademickim centrum Trójmiasta to idealny adres dla studentów i pracowników biurowych. – Strzyża jest perfekcyjnie skomunikowana, a punkty usługowe i handlowe są na wyciągnięcie ręki – opowiada Wydrowski. – Inwestorzy chętnie kupują tam mieszkania na wynajem. Sprzedaje się wszystko, od kawalerek po duże, ponad 100-metrowe lokale, które są często dzielone na mikrokawalerki lub pokoje. Łukasz Wydrowski zauważa, że ceny mieszkań na Strzyży w ostatnim roku wzrosły nawet o ponad 30 proc. – W 2017 r. dwupokojowe lokale można było kupić za ok. 6 tys. zł za mkw. Dziś ceny przekraczają często 8 tys. zł – mówi. A przychody z najmu często nie idą w parze z podwyżkami cen. – Rentowność inwestycji spada. Zalecam ostrożność i chłodne kalkulacje – radzi ekspert.
Ważny lokator
O ile pierwsze miejsce świetnie położonej Strzyży nie zaskakuje, o tyle dziwić może srebrny medal dla peryferyjnej Białołęki. Anton Bubiel tłumaczy, że mieszkania bliżej centrum miast w ostatnim czasie drastycznie zdrożały ze względu na zwiększony popyt. – Nie mówimy tylko o popycie inwestycyjnym, ale także o kupowaniu mieszkań przez osoby, które chcą zamieszkać blisko śródmieścia – tłumaczy.
Popyt na mieszkania na peryferiach też rośnie, ale jak zauważa Anton Bubiel, jest pewna granica cen, której kupujący tam lokale nie są jeszcze w stanie przekroczyć. – Cena mkw. mieszkania w warszawskim Śródmieściu, na Żoliborzu lub Woli może być nawet dwukrotnie wyższa niż na Białołęce. Najemcy niekoniecznie są zaś skłonni płacić dwa razy więcej za lokal w centrum – podkreśla prezes.
Dużo zależy od grupy docelowej. – Jeśli chcemy wynajmować lokal studentom lub turystom, to Białołęka może być dość ryzykowna – zastrzega Anton Bubiel. – Jeżeli jednak celujemy w mniej zamożną grupę pracowników, którzy z różnych powodów nie chcą lub nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, to lokale na Białołęce czy na peryferiach innych miast będą dobrym wyborem – ocenia.
Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, komentuje, że jeśli pod uwagę weźmiemy cenę mieszkania i stawkę najmu, to dzielnice na obrzeżach miast, jak warszawska Białołęka, mogą być teoretycznie najbardziej rentowne. – Lokale w centrum są drogie, a czynsze nie zawsze proporcjonalnie wyższe. Przy wyliczeniach trzeba jednak brać pod uwagę pustostany. O najemcę dużo łatwiej będzie w śródmieściu – zastrzega. – Łatwiej będzie też sprzedać lokal w centrum niż na peryferiach.
Według Dziekońskiego to nadal dobry czas dla inwestorów. – Popyt na mieszkania nie słabnie, stopy procentowe są wciąż niskie, a zarobki wysokie. Mamy wysoki wzrost PKB – mówi. – Ceny mieszkań poszły w górę, ale w górę poszły też stawki najmu.
Tezy, że mieszkania na obrzeżach są bardziej rentowne niż lokale w śródmieściu, nie odważy się postawić Leszek Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. – Wszystko zależy od miasta, dzielnicy, grupy najemców – wyjaśnia. – W Toruniu o wiele trudniej będzie znaleźć lokatora do mieszkania na peryferiach niż np. w Warszawie. Każda miejscowość rządzi się swoimi prawami i to, co być może sprawdza się w stolicy, nie musi się sprawdzać w innych miastach – mówi.
Opinia dla „rz"
Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri
Wysoka pozycja stołecznej Białołęki w rankingu najbardziej dochodowych dzielnic dziwi mnie o tyle, że Warszawa i Kraków w naszych analizach wypadają gorzej niż np. Łódź. Ale inwestycja w mieszkania na obrzeżach z reguły jest rzeczywiście bardziej rentowna niż w lokale na śródmieściu, gdzie ceny są wyjątkowo wysokie. Stawki najmu, choć też wyższe, nie rekompensują różnic. Mieszkania na wynajem to wciąż dobra inwestycja. Czynsze często rosną szybciej niż ceny.
Najpierw cena, potem adres
Dla większości klientów głównym kryterium wyboru mieszkania jest cena. Zaraz potem jest lokalizacja nieruchomości – podaje serwis Otodom. Analitycy tego portalu wraz z firmą Emmerson Realty sprawdzili, które dzielnice dużych miast cieszą się największym powodzeniem wśród planujących zakup lokalu klientów. W Warszawie najbardziej popularny jest Mokotów. – Dzielnica znajduje się stosunkowo blisko ścisłego centrum miasta, a ceny mkw. mieszkania zarówno z rynku wtórnego, jak i deweloperskiego są wyraźnie niższe niż w Śródmieściu. Dlatego wielu warszawiaków, rozpoczynając poszukiwania lokum, często w pierwszej kolejności sprawdza ofertę właśnie na Mokotowie – mówi Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. Na drugim miejscu jest Wilanów, a na trzecim wspomniane Śródmieście.
– W Krakowie najczęściej wyszukiwanym adresem jest Stare Miasto, tradycyjnie najdroższa dzielnica miasta. Dalej są Ruczaj i Nowa Huta – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmersona. – To rejony, gdzie w ostatnich latach bardzo intensywnie rozwijało się nowe budownictwo. Zwłaszcza Ruczaj w ostatnich dziesięciu latach całkowicie odmienił swoje oblicze i dzisiaj jest jednym z najbardziej tętniących życiem rejonów Krakowa – zauważa ekspert.
We Wrocławiu jest podobnie jak w Warszawie. Stare Miasto plasuje się dopiero na trzecim miejscu najpopularniejszych dzielnic, za Krzykami i Psim Polem. W Trójmieście najbardziej poszukiwane są mieszkania głównie w gdańskich dzielnicach Wrzeszcz, Przymorze i Śródmieście. W Poznaniu największe zainteresowanie budzą lokale na Grunwaldzie, Ratajach i Piątkowie.
