Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: u.o.p.n.), potocznie nazywana ustawą deweloperską, obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. Jak sama nazwa wskazuje, celem ustawy jest ochrona nabywców nieruchomości na tzw. rynku pierwotnym. Dla zapewnienia tej ochrony, ustawodawca nakłada szereg obowiązków na deweloperów. Niestety, niejasna redakcja przepisów ustawy, w praktyce wywołuje wiele wątpliwości interpretacyjnych, z którymi deweloperzy zmuszeni są mierzyć się na co dzień.
Wiele problemów wśród deweloperów wywołują w praktyce, m.in. obowiązki przedkontraktowe, uregulowane w rozdziale 5. ustawy deweloperskiej. Głównym celem tych regulacji jest dostarczenie potencjalnemu nabywcy informacji, które są mu potrzebne do podjęcia świadomej, racjonalnej i przemyślanej decyzji o zawarciu umowy z deweloperem, dotyczącej nabycia określonego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego. Natomiast podstawowym środkiem do realizacji tego obowiązku, a zarazem ochrony nabywcy – konsumenta, jest prospekt informacyjny.
Prospekt zawiera informacje o deweloperze oraz nieruchomości, będącej przedmiotem zainteresowania nabywcy. Każdy deweloper ma obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży (art. 17 u.o.p.n.), czyli przed podaniem do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 3 pkt 10 u.o.p.n.). Podanie do publicznej wiadomości informacji następuje przez wszelkiego rodzaju reklamy i ogłoszenia w mediach (radiu, telewizji, prasie, Internecie). Określenie momentu sprzedaży jest bardzo ważne, albowiem deweloper, który nie spełnia obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego, popełnia wykroczenie zagrożone karą grzywny (art. 32 u.o.p.n.).
Jaka forma
Deweloper ma obowiązek doręczenia nieodpłatnie prospektu informacyjnego na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Jego dostarczenie nie może być uzależnione od zawarcia umowy rezerwacyjnej czy wpłaty zaliczki. Prospekt wydawany jest na trwałym nośniku informacji, takim jak papier, płyta CD, USB, natomiast w praktyce wystarczająca jest forma elektroniczna.
Doręczenie prospektu informacyjnego powinno nastąpić wraz z załącznikami, czyli wzorem umowy deweloperskiej w przypadku sprzedaży domów jednorodzinnych i dodatkowo, rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu w wypadku lokalu mieszkalnego. Prospekt informacyjny stanowi część przyszłej umowy deweloperskiej, dlatego dokumenty te nie mogą być ze sobą sprzeczne. Z tych względów bardzo istotne jest określenie daty, na którą dane podane w prospekcie zachowują swą aktualność. Jeżeli informacje zawarte w wydanym prospekcie informacyjnym lub załączniku uległy później zmianie, deweloper ma obowiązek zawiadomić o tym potencjalnego nabywcę.
Może nastąpić to w formie:
- aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje,
- nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, np. wyróżniona kolorem lub podkreślona.
Ma to istotne znaczenie, gdyż na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 4 u.o.p.n. nabywcy przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zamieszczone w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których ją zawarto, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania tej umowy. Ponadto deweloper, który podaje w prospekcie informacje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe, popełnia przestępstwo zagrożone karą grzywny, ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2 (art. 33 u.o.p.n.).
Co w środku
Prospekt informacyjny złożony jest w dwóch części: ogólnej i indywidualnej.
W części ogólnej deweloper zobowiązany jest do podania informacji o swojej sytuacji prawno-finansowej. Oprócz danych identyfikacyjnych, w tej części deweloper opisuje swoje doświadczenie, podając informacje o zakończonych przedsięwzięciach budowlanych oraz o postępowaniach egzekucyjnych sądowych i administracyjnych, prowadzonych przeciwko niemu, w których kwota egzekwowanej należności przekracza 100 000 zł.
Kolejny element prospektu stanowią informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim. Ustawodawca nakłada na deweloperów obowiązek podania bardzo szczegółowych informacji w zakresie nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, w tym o istniejących obciążeniach hipotecznych oraz o planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek, w tym o ich przeznaczeniu w planie, dopuszczalnej wysokości i procencie dopuszczalnej zabudowy działki. W tym ostatnim przypadku deweloperzy często mają problem przy wypełnianiu prospektów informacyjnych. Wynika to z tego, iż nie do końca wiadomo, co uznać za działki sąsiadujące, a także, czy deweloper jest sam kompetentny do decydowania, co można uznać za działkę sąsiadującą. Ustawa deweloperska, niestety, nie zawiera definicji pojęcia „działek sąsiadujących". Nie odsyła też do definicji z innych ustaw.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKIK) stoi na stanowisku, iż wskazówką dla uznania, które działki są działkami sąsiadującymi z przeznaczoną pod realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, może być przepis art. 28 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Z przepisu tego wynika, iż za działki sąsiadujące należy uznać działki znajdujące się w obszarze oddziaływania obiektu. O ile obowiązek zamieszczania w prospekcie informacji o działkach bezpośrednio sąsiadujących z przeznaczoną pod realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, nie budzi wątpliwości, o tyle wobec dalszych działek można mieć problem z określeniem granicy działek sąsiadujących. Trudno jest bowiem jednoznaczne stwierdzić, czy mają to być tereny w promieniu 1 km, 10 km czy kolejnej gminy. Nie ulega wątpliwości, iż przepisy ustawy deweloperskiej w tym zakresie wymagają zmiany, doprecyzowania, aby deweloperzy nie mieli problemów z wypełnianiem prospektów, tym bardziej, że naruszenie obowiązku informacyjnego w prospektach wiąże się dla nich z odpowiedzialnością karną.
Największe problemy praktyczne dla deweloperów rodzi jednak obowiązek podawania w prospekcie informacji o inwestycjach przewidzianych w promieniu 1 km od nieruchomości.
Po pierwsze, można mieć wątpliwość, czy konieczne jest podanie informacji o inwestycjach jedynie publicznych, czy również o prywatnych. Mając jednak na uwadze przykładowe wyliczenie zawarte we wzorze prospektu, wydaje się, iż intencją ustawodawcy było nałożenie na deweloperów obowiązku podawania informacji jedynie o inwestycjach o charakterze publicznym, takich jak:
- budowa lub rozbudowa dróg,
- budowa linii szynowych,
- przewidziane korytarze powietrzne,
- inwestycje komunalne, tj. oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze.
Wydaje się, iż nie jest konieczne podawanie informacji o inwestycjach prywatnych, służących zaspokojeniu interesu indywidualnego, takich jak budowa supermarketu, osiedla mieszkaniowego, pawilonu handlowego. Przeciwne stanowisko byłoby nie do zaakceptowania.
Po drugie, deweloper ma obowiązek podawania informacji o planowanych inwestycjach ujawnionych w publicznie dostępnych dokumentach. Wydaje się, iż w świetle obowiązujących regulacji prawnych deweloper nie jest zobowiązany do analizowania prywatnych stron internetowych, publikacji czy ogłoszeń prasowych i powinien zamieszczać jedynie informacje ujawnione w dokumentach publicznie dostępnych. Dobrą praktyką jest śledzenie Biuletynów Informacji Publicznej właściwych urzędów gmin czy miast, gdzie zamieszczane są, m.in., informacje o obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego, planach inwestycyjnych i decyzjach środowiskowych. Bardzo pomocne dla deweloperów może być występowanie do właściwych urzędów z wnioskiem o udostępnienie informacji o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości. Takie działanie świadczy o zachowaniu przez nich należytej staranności i zabezpiecza przed ewentualnym zarzutem naruszenia obowiązku informacyjnego wobec konsumentów.
Po trzecie, deweloper ma obowiązek podawania w prospektach informacji jedynie o inwestycjach „przewidzianych", czyli zaplanowanych, w trakcie realizacji a nie zakończonych czy takich, co do których nie podjęto jeszcze decyzji o ich realizacji. Wydaje się, iż w założeniu ustawodawcy mają być wskazane w tej rubryce właśnie konkretne, zaplanowane inwestycje, tym bardziej, że tylko takie informacje mają znaczenie z punktu widzenia konsumentów, a nie informacje o przeznaczeniu terenów w promieniu 1 km w planie zagospodarowania przestrzennego. Niestety, w tym przedmiocie również brak jest jednoznacznego stanowiska, a ustawa nie wyjaśnia istniejących wątpliwości.
W dalszej części prospektu deweloper zamieszcza informacje dotyczące, m.in., pozwolenia na budowę, planowanych terminów rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych czy przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę, a także sposobu i procentowego udziału źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego (np. kredytu, środków własnych) oraz informacje o środkach ochrony nabywców, czyli o rodzaju rachunku powierniczego itp.
W części indywidualnej podaje się natomiast informacje dotyczące konkretnego lokalu czy domu jednorodzinnego, czyli cenę metra kwadratowego oraz opis tego lokalu (domu). Niektórzy przedstawiciele doktryny wskazują, iż w prospekcie należy podać wszelkie składniki świadczenia pieniężnego, które nabywca ma zapłacić na rzecz dewelopera (np. wynagrodzenie za grunt, miejsce garażowe, komórkę lokatorską, taras, wykończenie lokalu lub domu), gdyż nabywca powinien mieć pełną informację o kwocie, jaką powinien zapłacić na podstawie przyszłej umowy deweloperskiej. Wydaje się, iż takie stanowisko jest zbyt daleko idące, skoro w ustawowym wzorze prospektu informacyjnego wskazano wyraźnie tylko obowiązek podania ceny za metr kwadratowy konkretnego lokalu lub domu. Jednak, z drugiej strony, nic nie stoi na przeszkodzie, aby deweloperzy podawali w tym zakresie bardziej szczegółowe informacje.
Zdaniem autorki
Ewelina Gładysz, adwokat w Departamencie Doradztwa Podatkowego i Prawnego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej
Prawidłowe wypełnienie prospektu informacyjnego przez deweloperów jest szczególnie ważne wobec grożącej im odpowiedzialności karnej oraz odpowiedzialności przed UOKIK za naruszenie obowiązku informacyjnego wobec konsumentów, co może skutkować dla nich nawet milionowymi karami pieniężnymi.
Co więcej, jeżeli prospekt informacyjny zostanie nieprawidłowo wypełniony przez dewelopera, np. informacje w nim zawarte są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym albo ze wzorem prospektu stanowiącym załącznik do ustawy, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Niestety, niejasna redakcja przepisów ustawy deweloperskiej oraz brak jednoznacznego stanowiska przedstawicieli doktryny, nie ułatwiają deweloperom realizacji tego obowiązku. Stąd częste postulaty zmiany ustawy deweloperskiej. Deweloperzy przy wypełnianiu prospektów informacyjnych powinni dochować należytej staranności, a przy tym zabezpieczyć się przed ewentualnymi zarzutami stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Z tych względów może okazać się konieczna pomoc prawna profesjonalistów, którzy w odpowiedni sposób zabezpieczą interesy deweloperów, na których – jak pokazuje praktyka – niestety, często przerzuca się skutki błędów legislacyjnych.
