Duzi inwestorzy protestują. Od prawie roku nie mogą zaliczać nakładów poniesionych na budowę dróg i mediów na poczet rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. To bardzo niekorzystne dla nich rozwiązanie. Są bowiem dwa razy bici po kieszeni. Dlaczego?
W sierpniu ubr. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zmieniła ona definicję „budowy urządzeń infrastruktury technicznej" z art. 143 tej ustawy. Zgodnie z nią chodzi o budowę drogi oraz wybudowanie przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Ten sam przepis przewiduje, że chodzi jedynie o urządzenia, które zostały wybudowane za pomocą środków unijnych lub publicznych. Tymczasem firmy budują drogi czy przyłącza za własne, prywatne pieniądze. Nowela zamknęła im więc drogę do odliczenia nakładów. Tymczasem w wypadku dużych inwestorów, budujących biurowce, hotele, centra handlowe czy logistyczne, koszty budowy dróg czy przyłączy mediów mogą wynieść nawet kilkadziesiąt milionów złotych. Strata jest więc spora.
Rok temu można było odliczyć te środki przy okazji pierwszej aktualizacji. Teraz już nie. Ale to nie jedyny problem. Inwestorzy, uzbrajając działki, podnoszą również ich wartość. A od tej wartości zależy przecież wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. I koło się zamyka. Inwestorzy są dwa razy bici po kieszeni. Nie dziwi więc, że zabiegają o zmianę przepisów. Chcą powrotu do poprzedniego ich brzmienia. Ale na razie żadnej projekt jeszcze nie powstał.
W sądach toczy się też wiele sporów dotyczących zaliczania nakładów. Pochodzą one z czasów, kiedy obwiązywały jeszcze stare, korzystniejsze przepisy. Po ubiegłorocznej zmianie powstała wątpliwość co z nimi. Problem częściowo rozwiązał Sąd Najwyższy. Podjął on niekorzystną dla inwestorów uchwałę (sygnatura akt III CZP 33/17). Stwierdził, że zwrot nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne sądu apelacyjnego, który rozstrzygał spór w tej sprawie między inwestorem, który wybudował hotel Hilton przy ul. Grzybowskiej w Warszawie, a władzami stolicy. Miasto podniosło spółce roczną opłatę do kwoty 1,2 mln zł. Była to pierwsza podwyżka, choć prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1990 r. Od tego czasu opłata nie była zmieniana. Inwestor wystąpił o to, by miasto odliczyło od tej opłaty nakłady poniesione na infrastrukturę, czyli kwoty 900 tys. zł. Ratusz na odliczenie kosztów inwestycji od rocznej opłaty rocznej nie wyraził zgody. Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął kwestię na korzyść spółki. Ratusz odwołał się do Sądu Apelacyjny w Warszawie, a ten nabrał wątpliwości natury prawnej i zadał pytanie prawne SN, czy przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste możliwe jest zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty. A jeśli tak – to czy można je zaliczyć w toku pierwszej aktualizacji? Sąd Najwyższy orzekł zaś, że nie wolno nakładów zaliczyć w wypadku pierwszej aktualizacji. Trzeba zdecydowanie czekać do kolejnej podwyżki. Efekt jest taki, że po zmianie przepisów czekanie do kolejnej podwyżki w większości wypadków nie ma już specjalnie sensu, bo nie wolno odliczyć nakładów poniesionych z prywatnych środków. Traci się więc bezpowrotnie szansę na zrekompensowanie kosztów uzbrojenia działki.
