fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Jak wykazać, że umowa ma charakter pozorny

123RF
Jeżeli spółka uważa, że zawarta umowa ma charakter czysto pozorny, to powinna przedstawić przed sądem dowody. W przeciwnym razie przegra proces.

Adam Z., prezes zarządu jednej ze spółek deweloperskch, zwrócił się do Elżbiety P. z prośbą o pomoc w sprzedaży nieruchomości należącej do tej spółki. Elżbieta P. na co dzień nie zajmowała się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, ale sprzedażą hurtową żywności, specjalizowała się w owocach morza. Miała za to rozległe kontakty w kraju oraz za granicą. Prezes tej spółki liczył więc na to, że dzięki jej koneksjom szybko pozbędzie się nieruchomości. Podpisał z nią umowę pośrednictwa na wyłączność. W sumie za swoje usługi otrzymała 96 tys. zł.

Kiedy Adam Z. został odwołany z funkcji prezesa, nowy zarząd zażądał zwrotu od niej tych pieniędzy. Elżbieta P. nie chciała ich oddać. Wystąpił więc do Sądu Okręgowego w Szczecinie. Jego zdaniem umowa pośrednictwa prawdopodobnie została spreparowana. Umowa bowiem zaginęła. Jedyny ślad, jaki po niej pozostał, to faktura wystawiona na rzecz Elżbiety P.

Tajemnicza umowa

Sąd zasądził te pieniądze. Wcześniej jednak ustalił, że deweloper zobowiązał się w umowie, że nie będzie korzystał z usług pośrednictwa innych podmiotów oraz samodzielnie szukał nabywcy oraz że zapłaci wynagrodzenie w wysokości 5 proc. ceny z umowy zbycia nieruchomości. Natomiast Elżbieta P. oświadczyła, że na jej rzecz pracuje licencjonowany zarządca.

SO uznał powództwo w zasadniczej części za uzasadnione. Wskazał, że podstawę prawną roszczenia spółki stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 kodeksu cywilnego w zw. z art. 410 § 2 k.c.). Zgodnie z nimi, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Sąd podkreślił, że przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się w szczególności do nienależnego świadczenia. W jego ocenie istnieją wątpliwości co do tego, czy ta umowa rodziła jakiekolwiek zobowiązania po stronie Elżbiety P. (podjęcia czynności pośrednictwa) i spółki (zapłaty ustalonej prowizji), a więc czy w ogóle była zawarta z wolą wykreowania określonego stosunku zobowiązaniowego.

Z materiału dowodowego oraz zeznań świadków wynika bowiem, że nie ma żadnego dowodu na istnienie takiej umowy. To oczywiście nie przesądza automatycznie o jej nieistnieniu.

Elżbieta P. nie była w stanie przedstawić podjętych przez siebie czynności pośrednictwa ani wyjaśnić, na jakich zasadach doszło do ustalenia tej prowizji. Pokazała jedynie swój egzemplarz umowy. Tymczasem zdaniem sądu sama umowa nie stanowi wystarczającego dowodu, zwłaszcza że w dokumentacji spółki takiej umowy nie było.

Poza tym Adam Z., były prezes zarządu, zawarł jeszcze jedną umowę pośrednictwa na wyłączność. Oznacza to, że w imieniu spółki zobowiązał się względem dwóch różnych podmiotów do tego, że w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będzie korzystał z usług innego pośrednika.

Poza tym nieruchomość została sprzedana, ale jej nabywca nie widział jednak nigdy Elżbiety P.

Dlaczego akurat ta pani

Sądowi okręgowemu wątpliwe wydało się także to, że na rynku obrotu nieruchomościami działa mnóstwo przedsiębiorców bezpośrednio, zawodowo zajmujących się wyłącznie pośredniczeniem w obrocie nieruchomościami. Przy tym oczywiste jest, że przedsiębiorcy tacy posiadają rozległe kontakty i ogromne doświadczenie, a przede wszystkim zgłaszają się do nich nie tylko zbywcy nieruchomości, lecz także potencjalni nabywcy. Z kolei Elżbieta P. nie zajmowała się zawodowo obrotem nieruchomościami, tylko sprzedażą żywności.

Co ciekawe – zdaniem sądu – z akt sprawy wynika, że Elżbieta P. i były prezes zarządu mieszkają razem, co może mieć przesądzające znaczenie. Sąd uznał więc, że do zawarcia umowy w ogóle nie doszło, a podejmowane działania miały jedynie na celu uwiarygodnienie wypłaty 96 tys. zł.

Druga strona medalu

Elżbieta P. postanowiła się bronić i odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Szczecinie. Twierdziła też, że to ona doprowadziła do zbycia nieruchomości, dlatego wystawiła fakturę VAT w celu uzyskania prowizji. Po zmianie na stanowisku prezesa zarządu spółka zaczęła się domagać zwrotu prowizji, twierdząc, że umowa pośrednictwa nie została zawarta, następnie natomiast, iż umowa jest nieważna, względnie antydatowana.

Elżbieta P. na wezwanie sądu przedłożyła posiadany przez siebie oryginał umowy celem poddania go badaniu przez biegłego. Natomiast jej niechęć do składania wyjaśnień przed sądem nie może być oceniana przez sąd negatywnie. Spółka przeciwko niej rozpoczęła też postępowania karne.

Sąd apelacyjny uznał odwołanie za zasadne, ale nie wszystkie zawarte w niej zarzuty jego zdaniem zasługiwały na uwzględnienie.

SA nie podziela stanowiska SO, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do przyjęcia, że umowa była pozorna. Poza tym jego zdaniem doszło do przedawnienia.

W innym świetle

Według SA nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie, w taki sposób, że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadza.

Oznacza to, że spółka powinna wykazać pozorność umowy. Tymczasem SO pozorność tej umowy wywodzi z braku przedstawienia przez Elżbietę P. dowodów związanych z wykonaniem umowy, z czym SA się nie zgadza. Przedstawione zostały umowy, wystawione na jej podstawie faktury, dokument obrazujący przelanie na rzecz Elżbiety P. prowizji, a ponadto dowody w postaci zeznań świadka będącego stroną umowy potwierdzające fakt jej zawarcia.

Co więcej, z zeznania tego świadka jednoznacznie wynika, że podstawą zasądzenia wynagrodzenia w związku z zawarciem umowy przez spółkę była klauzula wyłączności, natomiast nie podjęcie konkretnych czynności skutkujących znalezieniem nabywcy nieruchomości.

Zdaniem SA zgodzić się należy z SO, że prowizja została ustalona na bardzo wysokim poziomie, wyższym niż w przypadku profesjonalnego pośrednika, ale jest to kwestia samego porozumienia się stron umowy. Pamiętać przy tym należy, że choć Elżbieta P. sama nie była tego rodzaju pośrednikiem, jednak zawarła umowę i korzystała z usług takiej osoby. Istotne są również wskazywane przez świadka jej znajomości na rynku niemieckim.

Ponadto w tej konkretnie sprawie kryterium wyboru Elżbiety P. na pośrednika nie było związane z prowadzeniem przez nią profesjonalnej firmy w tym zakresie, ale posiadanie kontaktów, które pozwoliłyby zainteresować potencjalnego nabywcę.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I ACa 9/15.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA