Budownictwo senioralne w Polsce kojarzy się przede wszystkim z domami opieki dla osób potrzebujących wsparcia. Jednak dominującym na świecie trendem jest obecnie tworzenie atrakcyjnych rozwiązań dla ludzi dopiero rozpoczynających życie na emeryturze – wskazuje Przemysław Chimczak, współzałożyciel firmy ThinkCo. – Podstawowym założeniem domów dla seniorów jest zaoferowanie niezależnych mieszkań z dostępem do przestrzeni integracji oraz oferty usług dodatkowych – zaznacza. W Polsce ta rynkowa nisza nabiera znaczenia.
Operator to klucz
Sieć SMS-ów – serwisowanych mieszkań dla seniorów – buduje Origin Investments, opierając się na doświadczeniu kanadyjskiej grupy Origin. Inwestor zaczął od tworzenia zaplecza, czyli ośrodków rehabilitacji (w Otwocku działa od zeszłego roku, w Krakowie ruszy po wakacjach), podkreślając, że mieszkania serwisowane dla seniorów to tylko w 1/3 kwestia dostosowanej architektury – kluczowy jest operator gwarantujący stabilne oraz długoterminowe zarządzanie i świadczenie usług.
Pierwsze SMS-y powstaną w Mechelinkach pod Gdynią w ramach większego kompleksu, m.in. z hotelem rehabilitacyjnym. Partnerem jest giełdowy Pekabex, współinwestor i generalny wykonawca – przy zastosowaniu prefabrykacji. Strony nie wykluczają kolejnych wspólnych inwestycji.
Tworzeniem mieszkań serwisowanych dla seniorów zajmuje się także Orpea Polska należąca do grupy Orpea z Francji – to rozszerzenie głównego biznesu, czyli domów opieki. Apartamenty działają już we Wrocławiu, kolejne będą w Poznaniu.
– Wchodzimy w okres bardzo szybkiego starzenia się polskiego społeczeństwa. W okolicy 2030 r. liczba osób w wieku 25–34 lata niemal zrówna się z liczbą seniorów powyżej 70. roku życia. Dołączymy tym samy do grona najstarszych społeczeństw Europy – mówi Chimczak. – Budownictwo dostosowane do potrzeb starzenia będzie u nas koniecznością i następne lata z pewnością pokażą coraz większe zainteresowanie inwestorów tym rynkiem – dodaje.
Ekspert podkreśla, że na świecie w budownictwie dla „młodych seniorów" kluczowe jest poczucie bycia częścią społeczności i szansa na aktywne życie wśród podobnych sobie osób, ale nie tylko, ponieważ często budownictwo senioralne łączone jest w ramach jednego osiedla z mieszkaniami na wynajem dla singli czy młodych małżeństw, co zapewnia miks społeczny i poprawia jakość życia.
Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezesa JLL, perspektywy rozwoju rynku mieszkań serwisowanych dla seniorów są dobre i wynikają przede wszystkim z czynników demograficzno-społecznych, czyli starzenia się społeczeństwa, i zmiany w funkcjonowaniu rodzin, czyli coraz mniejszej dostępności opieki ich młodszych członków nad starszymi.
– Na to nakłada się również zmiana sposobu życia i preferencji mieszkaniowych kolejnych roczników wchodzących w wiek seniora. Nie dość, że dążą do jak najdłuższego utrzymania samodzielności i aktywności, to dodatkowo posiadają zasoby finansowe pozwalające im ją zachować. Rośnie też zrozumienie dla potrzeb mieszkaniowych starszego pokolenia przez polityków i samorządy oraz zainteresowanie inwestowaniem w ten sektor ze strony biznesu – mówi Kirejczyk.
Wskazuje, że potencjalny popyt na samodzielne mieszkania istnieje przede wszystkim w części pokolenia boomersów, którzy urodzili się w latach 1948–1956, kończyli studia w latach 70., a jako 40-latkowie w dużym stopniu przeprowadzili Polskę po 1990 r. przez transformację, zwłaszcza ekonomiczną.
– Część z nich odniosła zawodowy i ekonomiczny sukces. Musieli też nauczyć się poruszać w wirtualnym świecie. Dziś, jako emeryci, poszukują zwykle zróżnicowanych aktywności: intelektualnych, towarzyskich, społecznych, ale przed wszystkim – fizycznych. Zdają sobie doskonale sprawę, że systematyczna i różnorodna aktywność uodparnia ich na dużą część problemów starości. Podstawową funkcją produktów kierowanych do tej grupy powinna być elastyczna możliwość zaspokojenia tych wymagań oraz możliwość adaptacji lokali do zmieniających się z czasem potrzeb ich mieszkańców – mówi Kirejczyk.
Dodaje, że rośnie także grupa samodzielnych i sprawnych seniorów potrzebujących pewnego, zwykle stopniowo zwiększającego się, wsparcia w codziennym funkcjonowaniu. Dla nich optymalnym produktem są mieszkania wspomagane, określane też jako assisted living, umożliwiające jak najdłuższe niezależne funkcjonowanie z doraźną pomocą przy tych czynnościach, których samodzielne wykonywanie staje się bardzo trudne lub niebezpieczne.
– Tego typu obiekty powinny być oparte na formule najmu – sprzedaż lokali w warunkach polskiego prawa oznacza powstanie wspólnoty, co w dalszej perspektywie grozi utratą charakteru domu dla seniorów i załamaniem opłacalności utrzymywania usług dla nich. Możliwość realizacji takich inwestycji poszerza się ze względu na rosnące zainteresowanie tym sektorem przez zagraniczne fundusze specjalizujące się w tworzeniu całych portfeli obiektów tego typu – podsumowuje Kirejczyk.
Na celowniku funduszy
Podobnie jak w przypadku mieszkań na wynajem długoterminowy duże fundusze czekają w blokach startowych, aż rynek w Polsce przejdzie z fazy pionierskiej do zapewniającej potrzebną skalę. Według szacunków Savills w ciągu trzech kwartałów ub.r. wartość inwestycji w mieszkania dla seniorów w Europie przekroczyła 700 mln euro.
– Spośród inwestycji alternatywnych w Polsce sektorem, który jako pierwszy zaczął się rozwijać, są prywatne akademiki, jako drugi przyspieszył rynek instytucjonalnego najmu mieszkań – mówi Marcin Jański, szef działu inwestycji alternatywnych w CBRE. – Mimo że od pierwszych transakcji minęło już kilka lat, to dopiero teraz wraz ze spowolnieniem na rynku można się spodziewać większej liczby pakietów mieszkań lub budynków skierowanych do wyspecjalizowanych inwestorów. Rynek mieszkań serwisowanych dla seniorów będzie kolejnym, który zyska na znaczeniu – dodaje.
