Krajowy Zasób Nieruchomości: przygotowanie gruntów pod inwestycje mieszkaniowe

Nowe regulacje zawarto w ustawie z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej KZN). Zasadniczo weszła ona w życie 11 września 2017 r., choć niektóre jej przepisy (dot. utworzenia KZN) obowiązują już od 12 sierpnia 2017 r. Ustawą tą wprowadzono rozwiązania służące zwiększeniu ilości mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskania własności przez najemcę) przez wykorzystanie nieruchomości Skarbu Państwa. Nowe przepisy określają zasady:

- utworzenia i funkcjonowania Krajowego Zasobu Nieruchomości,

- kwalifikowania i przekazywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo pozostających w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa do KZN oraz

- gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład KZN i mieszkaniami na wynajem (o czynszu normowanym).

Do KZN mogą zostać zakwalifikowane także nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, ale są zarządzane przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe bądź zostały powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo Agencji Mienia Wojskowego. Przepisów ustawy o KZN nie stosuje się do nieruchomości oddanych w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa przed dniem ogłoszenia tej ustawy, czyli 11 sierpnia 2017 r. (por. art. 1 ustawy o KRN).

Przykład:

Załóżmy, że dana nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa jest zarządzana przez Lasy Państwowe i wykorzystywana na cele produkcji leśnej. Taka nieruchomość nie zostanie przekazana do KZN. Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (mib.gov.pl), Lasy Państwowe będą przekazywać do KZN informacje o gruntach zbędnych z punktu widzenia gospodarki leśnej, czyli o gruntach nie pokrytych drzewostanem, niezalesionych w granicach administracyjnych miast oraz o niezalesionych gruntach objętych w planach zagospodarowania przestrzennego funkcją mieszkaniową. Jak zwrócono uwagę w uzasadnieniu nowych przepisów, rzadko tereny leśne czy rolne są przewidziane pod zabudowę. W art. 58 ust. 2 ustawy o KZN zastrzeżono, że przedmiotem przetargu na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe ani sprzedaży na cele mieszkaniowe, nie mogą być m.in. nieruchomości wymagające wyłączenia z produkcji leśnej ani ziemie rolnicze o glebach najwyższych klas.

Funkcjonowanie KZN

KZN jest państwową osobą prawną. Po objęciu we władanie powierzonych mu składników mienia Skarbu Państwa, KZN będzie wykonywać we własnym imieniu związane z tymi składnikami prawa i obowiązki w stosunku do osób trzecich i obowiązki publicznoprawne. Organami KZN są: rada nadzorcza i prezes. Nadzór nad działalnością KZN sprawuje minister infrastruktury i budownictwa. Czynności prawne w zakresie praw i obowiązków majątkowych KZN będzie dokonywać prezes KZN samodzielnie albo 2 pełnomocników powołanych przez prezesa, działających łącznie, z zastrzeżeniem kompetencji rady nadzorczej i ministra. Przykładowo, do zadań rady nadzorczej należy zatwierdzanie wniosków prezesa KZN w sprawach dokonania czynności prawnej, której przedmiotem jest nieruchomość wchodząca w skład Zasobu, gdy wartość tej nieruchomości nie przekracza 4.000.000 zł, a jeżeli wartość nieruchomości przekracza tę kwotę, potrzebna jest pisemna zgoda ministra. Czynności prawne dotyczące nieruchomości wchodzących w skład Zasobu dokonane niezgodnie z przepisami ustawy o KZN są nieważne z mocy ustawy (art. 40 ust. 2 ustawy o KZN). Zgodnie z art. 130 ustawy o KZN do chwili powołania prezesa KZN jego zadania wykonuje pełnomocnik do spraw organizacji KZN powołany przez ministra. Z chwilą powołania prezesa pełnomocnik zakończy swoją działalność.

Spółki celowe

KZN może, za zgodą ministra, w celu realizacji swoich zadań (art. 5 ust. 1 ustawy o KZN) tworzyć spółki celowe, ale tylko z jednostkami samorządu terytorialnego (dalej j.s.t.). Wspólnikami, udziałowcami lub akcjonariuszami takich spółek mogą być wyłącznie KZN, j.s.t. lub związki j.s.t. (art. 7 ustawy o KZN). Udzielanie wsparcia finansowego ze środków KZN, w tym wnoszenie mienia Zasobu do spółek celowych, będzie możliwe, o ile przyczyni się to do istotnego na danym obszarze zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, zwiększenia ilości mieszkań socjalnych lub realizowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego i będzie to zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki, z zachowaniem szczególnej staranności (art. 51 ust. 3 ustawy o KZN).

Przykład:

Załóżmy, że KZN zechce utworzyć spółkę celową z j.s.t. i wnieść nieruchomości jako aport do tej spółki. Tworzenie spółek celowych, przystępowanie i wnoszenie do nich kapitału lub nieruchomości wchodzących w skład Zasobu będzie wymagać pisemnej zgody ministra infrastruktury i budownictwa (kierowany do ministra wniosek prezesa KZN będzie podlegać zaopiniowaniu przez radę nadzorczą). Wniesienie nieruchomości jako aportu musi być zgodne z art. 52 ust. 1 ustawy o KZN i będzie mogło nastąpić m.in.:

- w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, w wyniku której powstaną lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokale socjalne,

- jeżeli nieruchomości są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele związane z realizacją inwestycji infrastrukturalnych służących wykonywaniu zadań własnych w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, edukacji publicznej, kultury i kultury fizycznej, zakładania lub rozszerzania cmentarzy komunalnych albo jeżeli położony jest na nich cmentarz bądź

- jeżeli nieruchomości są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie oraz zajęte na te cele.

W przypadku inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej przez spółkę celową na nieruchomości z Zasobu wniesionej jako aport procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej w budynkach objętych inwestycją określi umowa spółki zatwierdzana przez ministra. Do tej inwestycji będą miały zastosowanie przepisy rozdziału 7 ustawy o KZN o najmie i czynszu najmu.

Wykazy nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o KZN starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, prezes Agencji Mienia Wojskowego i dyrektor generalny Lasów Państwowych mają obowiązek prowadzić wykazy nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodarują, położonych:

- w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich, a także

- poza wskazanymi wyżej granicami, jeżeli przeznaczenie tych nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku wynikające z funkcji terenu określonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy umożliwia ich zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Właściwy organ sporządzający wykaz nieruchomości oznacza w nim nieruchomości, których przekazanie KZN może znacząco utrudnić realizację zadań ustawowych tego organu lub w jego ocenie jest niezasadne. W sprawach spornych, ostateczną decyzję co do przekazania nieruchomości do KZN podejmie Prezes Rady Ministrów (por. art. 11-13 ustawy o KZN).

W myśl art. 136 ustawy o KZN starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu powinni sporządzić pierwsze wykazy nieruchomości i przekazać je do zatwierdzenia wojewodom właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości w terminie:

- 60 dni od dnia wejścia w życie ustawy o KZN – w przypadku wykazów nieruchomości położonych w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich oraz

- 180 dni od dnia wejścia w życie ustawy o KZN – w przypadku wykazów nieruchomości położonych poza tymi granicami.

Terminy te stosuje się odpowiednio do przekazania do KZN pierwszych wykazów nieruchomości przez dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, prezesa Agencji Mienia Wojskowego i dyrektora generalnego Lasów Państwowych. Starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu przekażą pierwsze wykazy nieruchomości do KZN niezwłocznie po zatwierdzeniu tych wykazów przez wojewodów.

Przekazanie do KZN

Z wnioskiem o przekazanie do Zasobu nieruchomości będzie występować prezes KZN. Taki wniosek nie może obejmować nieruchomości, co do których w wykazie zawarto informacje o zgłoszonych roszczeniach wobec nieruchomości lub jej części oraz o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych dotyczących ustalenia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego.

Przekazaniu do Zasobu może podlegać także część nieruchomości. W przypadku nieruchomości j.s.t., dla których ustanowiono użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, podział nieruchomości nastąpi na wniosek właściciela nieruchomości złożony na wniosek prezesa KZN. Koszty podziałów (lub scalenia) nieruchomości przekazywanych do Zasobu będzie ponosić KZN.

Przekazanie nieruchomości do Zasobu nastąpi protokołem zdawczo-odbiorczym, który podpisze prezes KZN i właściwy organ (np. starosta, prezydent miasta na prawach powiatu). Z dniem podpisania przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego Skarb Państwa powierzy KZN wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do nieruchomości wskazanej w tym protokole. Natomiast do dnia podpisania protokołu właściwy organ będzie gospodarować nieruchomością objętą wykazem nieruchomości na dotychczasowych zasadach.

Z dniem przekazania nieruchomości do Zasobu:

- wygaśnie trwały zarząd (właściwy organ potwierdzi to w drodze decyzji),

- KZN wstąpi w ogół praw i obowiązków trwałego zarządcy i będzie ponosić koszty związane z gospodarowaniem nieruchomością, a

- prezes KZN będzie mógł wypowiedzieć każdą umowę dotyczącą nieruchomości, w tym umowy najmu, dzierżawy, użytkowania, jeżeli wypowiedzenie umowy będzie konieczne lub umożliwi wykorzystanie nieruchomości na cel mieszkaniowy lub na realizację uzbrojenia technicznego niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania inwestycji mieszkaniowych (por. art. 24-25 ustawy o KZN).

Nieruchomość wchodząca w skład Zasobu zostanie zwrócona właściwemu organowi, który przekazał tę nieruchomość, jeżeli do tej nieruchomości zgłoszono roszczenia dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego.

W art. 30 ustawy o KZN przewidziano także, że j.s.t., państwowe osoby prawne i spółki Skarbu Państwa – w razie uznania, że nieruchomość nie jest niezbędna do realizacji ich zadań – mogą przekazywać nieruchomości na rzecz KZN, na własność Skarbu Państwa.

Nieodpłatne przekazanie j.s.t.

Zgodnie z art. 51 ust. 1 ustawy o KZN nieruchomości wchodzące w skład Zasobu mogą być przedmiotem m.in.:

- umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste,