Ostatnio bardzo dużo się dzieje ws. użytkowania wieczystego. NSA wydał bardzo ciekawy wyrok. Kraków żądał haraczu za zmianę celu przeznaczenia użytkowania wieczystego z usług na mieszkaniówkę. Trzeba by wtedy płacić 25 proc. wartości nieruchomości. Czy to jest powszechny problem?
W wyroku NSA wygrała tak naprawdę sprawiedliwość. Choć jest to pierwszy wyrok NSA w tej spawie, nie jest to pierwszy wyrok sądów administracyjnych.
W Warszawie zostały wyeliminowane z obrotu prawnego przez WSA uchwały podobnej treści, choć o mniejszej skali dolegliwości. Chodziło o nakładanie opłat za zgodę na zmianę celu. W Warszawie było to 12,5 proc., w Krakowie 25 proc.
Te dwa przykłady pokazują, że ustawy dotyczące użytkowania wieczystego zawierają luki, które są wykorzystywane w różny sposób, nie zawsze zgodnie z prawem.
Jakie są największe luki Pana zdaniem?
Największe problemy generuje kwestia aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, mimo nowelizacji, która miała ograniczyć pewne patologie. Chodzi o nowelizację, która wprowadziła trzyletnie okresy, miedzy którymi nie można dokonywać aktualizacji.
Kiedyś użytkowanie wieczyste było namiastką prawa własności. Dziś stało się formą wspierania budżetów gmin, które aktualizują opłaty czasem zaskakując użytkowników wieczystych.
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
Powiedzmy wprost. Są to często drakońskie podwyżki sięgające kilkuset procent. Ludzie się od tego odwołują. Jak te sprawy się mają? Podobno na decyzję SKO czeka się w Warszawie 2-4 lata. Potem część osób idzie do sądu. Co te sądy orzekają?
Sama procedura jest pomieszaniem postępowania quasi administracyjnego z postępowaniem cywilnym. To już samo w sobie rodzi pewne problemy.
Można mieć wątpliwości, czy organem ustalającym podwyżkę powinien być ten, który jest zainteresowany w sprawie czyli właściciel gruntu. Czy powinien być jednocześnie organem i czy rzeczywiście będzie działał bezstronnie, czy też będzie kierował się swoim własnym interesem fiskalnym.
Procedura jest skomplikowana i złożona. Po dokonaniu aktualizacji, czyli złożeniu nowej oferty wyceny i nowej wartości użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do SKO, po ty by to Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło niezasadność aktualizacji albo zasadność w niższej wysokości.
Następnie od orzeczenia SKO przysługuje sprzeciw, który tak naprawdę zastępuje pozew do sądu cywilnego.
Już jest problem na etapie między wnoszeniem sprzeciwu do SKO, a przesłaniem sprawy do sądu. Trzeba uiścić wpis sądowy. Wpis trafia na konto sądu, a sprzeciw do SKO.
Jest też problem ilościowy. W Warszawie, pewnie ze względu na ilość użytkowań wieczystych jest ogromny zator. Znam sprawy, które zostają rozstrzygnięte po sześciu latach.
Rozstrzyganie jest dwuetapowe. Najpierw musi odbyć się rozprawa administracyjna, której celem jest nakłonienie stron do ugody. Często bywa fikcją, bo nie zjawia się przedstawiciel właściciela po czym ma nastąpić orzeczenie. Często te orzeczenia są wypadkową średnich operatów szacunkowych i widać duży automatyzm działania SKO w rozpoznawaniu tych spraw. To nie jest głęboka analiza. Potem sprawa trafia przed sąd, który powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Przedstawiona opinia staje się przesądzająca dla tego, czy aktualizacja jest zasadna, czy nie.
Problem polega na tym, że tak długo trwające postępowanie często swymi skutkami dotyka innych ludzi. Wyobraźmy sobie sytuację, w której aktualizacja dotyczy działki będącej w posiadaniu dewelopera, który zainicjuje postępowanie sprawdzające zgodności podwyżki i jej zasadności. Po sześciu latach okaże się, że była zasadna. Powstaje obowiązek zwrotu różnicy, która powstała za cały okres wstecz. Dotyczy to także mieszkańców, którzy kupili mieszkania i potem stali się użytkownikami wieczystymi. Mogli nie wiedzieć, że takie postępowanie się toczy i będzie ich dotyczyć.
Jest mnóstwo takich nieruchomości wielorodzinnych, gdzie niektórzy się odwołują, a inni nie.Te opłaty nigdy nie będą równe. Co te sądy orzekają? Korzystniej niż SKO czy różnie.
Podstawą orzeczeń są operaty szacunkowe. Przepisy są nieprecyzyjne. Chociażby sytuacja: co się dzieje w międzyczasie przekształcono użytkowanie wieczyste we własność? Czy można zakończyć proces i wydać orzeczenie, które ma charakter kształtujący.
Sąd Najwyższy powinien się na ten temat wypowiedzieć, jeśli będzie miał szansę. Z zapowiedzi legislacyjnych wiemy, że jest opracowana ustawa, która ma na celu przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.
To dobry pomysł Pana zdaniem?
Co do zasady tak. Powinien objąć wszystkie nieruchomości, bez względu na cel, na jaki je przeznaczono. Niestety na tym tle dochodzi do patologii, gdzie można zmienić stawkę procentową. Dochodzi do rozbieżności między celem a stawką. Za zgodę na stawkę oczekuje się od właściciela wynagrodzenia, które obciąża budżety użytkownika a później mieszkańców.
