Konsekwencje błędu w sztuce budowlanej a prawo sąsiedzkie

W praktyce deweloperskiej często pojawia się problem przekroczenia granic nieruchomości sąsiedniej przy wznoszeniu budynku lub urządzenia. Chociaż nie jest to klasyczny spór o miedzę, jaki znamy z serialu „Sami Swoi", to jednak takie przekroczenie granic może być kłopotliwe w relacjach z właścicielem sąsiedniej działki. Poszczególne środki prawne, które służą regulacji takiego stanu rzeczy będą jednak różnić się w zależności od konkretnej sytuacji.

Kwestie budowlane

Co do zasady, odległości zabudowy od granicy działki powinny wynosić co najmniej 3 lub 4 metry. W szczególnie uzasadnionych przypadkach i po spełnieniu określonych warunków, można uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, zezwalającą na usytuowanie budynku np. na samej granicy z nieruchomością sąsiednią. W związku z powyższym, przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku jest zawsze błędem w sztuce budowlanej, polegającym na niezastosowaniu się do obowiązujących przepisów oraz po- stanowień projektu budowlanego (w tym projektu zagospodarowania działki lub terenu określającego dokładny przebieg granic projektowanego budynku).

Przekroczenie może przybrać formę zarówno zabudowania części cudzej działki na powierzchni gruntu, jak i wystawania z budynku elementu podziemnego (np. części fundamentu lub instalacji) albo nadziemnego w postaci tzw. nawisu (np. części dachu lub elewacji). Warto także dodać iż kodeksowa przesłanka „wznoszenia" obejmuje także przebudową, czy też rozbudową istniejącego już budynku lub innego urządzenia.

Jak zidentyfikować przekroczenie

Często można spotkać się z sytuacją, w której poszczególne działki nie są odgrodzone od siebie żadnymi widocznymi granicami, takimi jak płoty, mury, czy słupy graniczne. Wówczas, ustalenie gołym okiem linii granic sąsiednich nieruchomości (a w konsekwencji także ewentualnego przekroczenia) nastręcza licznych trudności.

Urzędowym dokumentem potwierdzającym dokładny przebieg granic poszczególnych nieruchomości oraz posadowionych na ich terenie budynków jest wyrys z mapy ewidencyjnej wydawany przez starostę albo (w miastach na prawach powiatu) prezydenta miasta. Samo przekroczenie nie jest jednak wprost oznaczone na wyrysie, stąd jego identyfikacja wymaga nierzadko fachowej analizy przez określonego specjalistę, np. geodetę lub architekta.

Do kogo należy element wystający

Pomimo licznych wątpliwości doktrynalnych przeważa jednak w praktyce pogląd, iż część budynku, która wystaje na nieruchomość sąsiednią stanowi wyłączną własność właściciela nieruchomości wyjściowej, tj. tej na której posadowiona jest zdecydowana większość budynku, a nie właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jest to pogląd z którym należy się zgodzić, gdyż przemawiają za nim liczne argumenty natury praktycznej, jak m.in. postulat, aby traktować budynek jako pewną integralną całość w sensie prawnym.

Ujawnienie przekroczenia może dać podstawę zarządcy drogi do wymierzenia właścicielowi nieruchomości wysokiej kary

Status prawny zabudowanej części gruntu

Poza kwestią własności budynku, pozostaje jeszcze problem stanu prawnego tej części gruntu sąsiedniego, na której posadowiony jest element wystający. Skoro budynek jako całość należy do właściciela nieruchomości wyjściowej, a właścicielem nieruchomości sąsiedniej (w tym także tej jej zabudowanej części) jest osoba trzecia, to prowadzi to do konkluzji, iż wystająca część budynku, jest niejako „zawieszona w powietrzu". Sam fakt zabudowania części gruntu nieruchomości sąsiedniej nie zmienia bowiem automatycznie jego stanu prawnego. Taka sytuacja może powodować jednak pojawienie się określonych roszczeń cywilnoprawnych zarówno po stronie właściciela nieruchomości sąsiedniej, jak i wyjściowej.

Roszczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej

Zgodnie z art. 151 kodeksu cywilnego jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on jednak żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Zatem możliwość wyboru określonego roszczenia przez właściciela nieruchomości sąsiedniej (w sytuacji gdy już nie będzie istniała możliwość żądania przywrócenia stanu poprzedniego) będzie zdeterminowana rozmiarem straty gospodarczej poniesionej wskutek samowolnej zabudowy przedmiotowej części gruntu.

Roszczenie posiadacza samoistnego nieruchomości wyjściowej

Może dojść do sytuacji w której, z jakichś względów, właścicielowi nieruchomości sąsiedniej nie będzie zależeć na skorzystaniu z przysługujących mu roszczeń. W takim przypadku stan prawny zabudowanej części gruntu pozostaje nieuregulowany, co z perspektywy pewności obrotu prawnego jest sytuacją niepożądaną. Z pomocą może tu przyjść artykuł 231 § 1 kodeksu cywilnego, który daje samoistnemu posiadaczowi gruntu w dobrej wierze (a więc nie tylko właścicielowi), który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, prawo żądania, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Nie jest to zatem roszczenie całkowicie symetryczne w porównaniu z roszczeniami z art. 151 kodeksu cywilnego (inne są też jego przesłanki), lecz jedyne dostępne w aktualnym stanie prawnym z którego może skorzystać samoistny posiadacz gruntu wyjściowego w dobrej wierze. Warto także dodać, iż zgodnie z orzecznictwem art. 231 § 1 kodeksu cywilnego jako przepis szczególny, wyłącza zastosowanie regulacji dotyczących przetargowego trybu zbywania nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w przypadku, gdy doszło do zabudowania nieruchomości należącej do któregoś z w/w podmiotów.

Przekroczenie granicy drogi publicznej

Drogi publiczne wyłączone są z obrotu cywilnoprawnego, co oznacza, że nie mogą być przedmiotem obrotu prawami rzeczowymi, jak np. własność, czy służebność. W związku z powyższym, roszczenia dostępne w ramach artykułu 151 oraz 231 § 1 kodeksu cywilnego nie znajdą zastosowania. Powstaje wówczas podstawa do nakazania rozbiórki przedmiotowego przekroczenia przez organ nadzoru budowlanego.

Sytuacja staje się jednak nieco bardziej złożona w przypadku, w którym doszło do przekroczenia na teren sąsiadującej drogi publicznej ale w formie tzw. nawisu, który nie wpływa w żaden sposób np. na bezpieczeństwo ruchu ulicznego odbywającego się po tej drodze publicznej. Jedynym rozwiązaniem w takiej sytuacji, które stanowi swego rodzaju „protezę" dla zaistniałego problemu, może być uzyskanie decyzji administracyjnej o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego obejmującej element wystający.

Tutaj z kolei, inicjatywą musi wykazać się właściciel nieruchomości wyjściowej i zawnioskować o wydanie przedmiotowej decyzji. Decyzja taka wydawana jest przez zarządcę drogi na czas określony i wymaga każdorazowego przedłużenia po upływie przepisanego terminu. Wydanie decyzji wiąże się także z koniecznością uiszczenia opłaty administracyjnej, której wysokość jest uzależniona od powierzchni zajętego pasa drogowego.

Praktyka rynkowa pokazuje, że bardzo często większość deweloperów woli jednak nie ujawniać się wobec zarządcy drogi z istnieniem przekroczenia. Spowodowane to jest faktem, iż takie ujawnienie może dać podstawę dla zarządcy drogi do wymierzenia właścicielowi nieruchomości wysokiej kary pieniężnej za zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia za okres: od chwili dokonania zabudowy do momentu uzyskania przedmiotowej decyzji, jednakże za czas nie dłuższy niż 5 lat.

Piotr Niczko, radca prawny DLA Piper

podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. DzU z 2015, poz. 1422)