Uzgodnienia szczegółów regulacji zawartych w nowelizacji o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest na finiszu. Nowelizacja powinna być zatwierdzona na najbliższym Stałym Komitecie Rady Ministrów, gna który ma wkrótce wrócić po poprawkach.
Ustawodawca przy jej pomocy, chce rozprawić się z chaosem planistycznym, dotyczącym przede wszystkim rozwoju zabudowy mieszkaniowej. Ale zdaniem urbanisty Filipa Sokołowskiego, skutki planowanej reformy dotkną w pierwszej kolejności inwestycji komercyjnych, które nie są ujęte w obowiązujących dokumentach planistycznych, w tym również inwestycji związanych z odnawialnymi źródłami energii.
Plany ogólne gmin
Kluczowym elementem reformy ma być wprowadzenie planu ogólnego, którego ustalenia będą wiążące nie tylko przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Ma to w założeniu ograniczyć ich wydawanie.
Najpierw jednak trzeba będzie uchwalić plan ogólny, a do tego czasu w zakresie WZ będą obowiązywały dotychczasowe zasady. Te obecnie można uzyskać praktycznie wszędzie, w tym również poza strefami zabudowy wskazanymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
- Mało tego, ta decyzja jest bezterminowa, do wnioskowania o nią nie jest wymagane prawo do dysponowania gruntem, koszt jej uzyskania jest marginalny i co najważniejsze pozostanie ona w mocy nawet po wejściu w życie sprzecznego z nią planu ogólnego. Nie potrzeba, zatem dużej wyobraźni, żeby przewidzieć jak wzrośnie liczba wydawanych WZ po wejściu w życie wspomnianych przepisów - tłumaczy urbanista.
Niezależnie od ustaleń planu ogólnego, na podstawie wydanych wcześniej WZ w kolejnych latach będzie rozwijała się zabudowa. Oczywiście gminy będą mogły z tym chaosem walczyć uchwalając plany miejscowe, ale bez tej całej reformy też to dzisiaj robić mogą.
Dlaczego nie robią? Dlatego, że boją się roszczeń z tytułu spadku wartości nieruchomości. Podobnie będzie z obowiązującymi planami miejscowymi, których ustalenia będą bardziej korzystne niż ustalenia planu ogólnego. Tych planów nikt nie będzie ruszał.
- Zastąpienie studiów planami ogólnymi to olbrzymie i bardzo kosztowne przedsięwzięcie. Założenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii są mocno niedoszacowane w zakresie kosztów tej reformy i całkowicie przeszacowane w zakresie technicznych możliwości jej przeprowadzenia. Wykonanie blisko 2,5 tys. planów ogólnych do końca 2025 r. jest po prostu niemożliwa - uważa Sokołowski.
Kruche zasoby
W opinii eksperta, w Polsce liczba urbanistów jest niewystarczająca. Do tego dominujące w tym zawodzie jednoosobowe działalności gospodarcze na ogół nie podejmują się realizacji tak dużych opracowań.
- Argumenty ministerstwa o szkoleniach dla młodych adeptów zawodu urbanisty brzmią jak kiepski żart, szczególnie w zestawieniu z zakładaną kwotą za sporządzenie jednego planu i czasem wymaganym do jego wykonania. Należy zakładać, że stopień skomplikowania realizacji planu ogólnego będzie zbliżony do pracy nad studium. Czasowo będzie to również porównywalne zadanie, ponieważ tam gdzie mamy do czynienia ze zmianą struktury funkcjonalno – przestrzennej należy się spodziewać dużego zainteresowania społecznego - mówi Sokołowski.
Poza tym ustalenie tej struktury, podobnie jak w przypadku studium, będzie wymagało szeregu analiz. Termin na wykonanie planów ogólnych nie podlega negocjacji ze względu na wydatkowanie środków z KPO. Wszystko wskazuje na to, że po 1 stycznia 2026 r. czeka nas totalny paraliż, brak planów ogólnych będzie wówczas oznaczał brak możliwości uchwalania planów miejscowych i wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Reforma a rozwój inwestycji
Ta reforma przyczyni się do spowolnienia gospodarczego wstrzymując realizację wielu inwestycji, w tym tych związanych z odnawialnymi źródłami energii. Wejście jej w życie, będzie skutkowało brakiem możliwości zmiany studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. A to oznacza, że inwestycje nieuwzględnione dotąd w tych dokumentach będą musiały poczekać na uchwalenie planów ogólnych. To szczególnie zła wiadomość dla branży energetyki wiatrowej, która od kilku lat nie może się rozwijać z powodu wprowadzonej w 2016 roku tzw. ustawy odległościowej.
- Uważam, że wprowadzenie planu ogólnego nie przyniesie znaczących korzyści dla systemu planowania przestrzennego i nie rozwiąże skutecznie kluczowych problemów. Będzie natomiast niesamowicie kosztownym przedsięwzięciem, wprowadzającym chaos, a w konsekwencji paraliż inwestycyjny w wielu gminach. Nie jest to niezbędny krok w planowanej reformie, która swoją drogą zawiera, co najmniej kilka pożytecznych rozwiązań, których wprowadzenie do ustawy usprawniłoby niektóre procesy inwestycyjne i wyeliminowało część sporów interpretacyjnych - mówi ekspert.
W jego opinii z całą pewnością kluczowe jest doprecyzowanie przepisów dotyczących wydawania warunków zabudowy. Powinno się wprowadzić terminowość tych decyzji, z czego resort rozwoju zrezygnował. Pozostały zaś przepisy precyzujące ustalanie tzw. obszaru analizowanego.
- Jestem również zwolennikiem terytorialnego ograniczenia możliwości wydawania decyzji (przede wszystkim dla zabudowy mieszkaniowej) do obszarów uzupełnienia zabudowy, których granice mogłyby być ustalane w uchwałach rady gminy - podsumowuje urbanista.
