Sprzedaż gospodarstwa z możliwym zwolnieniem

Podatek od sprzedaży nieruchomości nie obciąża zbycia gruntów rolnych, chyba że w wyniku transakcji straciły one ten charakter

Publikacja: 17.04.2010 04:47

Sprzedaż gospodarstwa z możliwym zwolnieniem

Foto: Adobe Stock

Red

Zwolnienie to obowiązuje bez względu na to, kiedy sprzedający nabył grunt czy gospodarstwo i w jaki sposób.

Czytelnik w 2009 r. odziedziczył gospodarstwo rolne po matce. Po zmarłym w 2006 r. bezdzietnym stryju odziedziczył 2,6 ha gruntów ornych (siedlisko stryj zapisał kuzynce). Zamierza w 2010 r. sprzedać gospodarstwo, a także grunt po wuju. Pyta, czy zapłaci – i jaki – podatek od sprzedaży. Część gruntów chce sprzedać na działki rekreacyjne. Pieniądze przeznaczy na powiększenie własnego gospodarstwa, które prowadzi w innej miejscowości.

Oddzielnie trzeba odpowiedzieć na pytanie dotyczące gruntu nabytego po wuju i gospodarstwa po matce.

[srodtytul]Całkowite zwolnienie [/srodtytul]

Pieniądze ze sprzedaży gruntów odziedziczonych po stryju objęte będą całkowitym zwolnieniem z podatku od sprzedaży przewidzianym w obowiązującym do końca 2006 r. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C58B362ECA71C4D435A24B8B84F9AF3B?id=346580]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] (dalej ustawa o PIT). Liczy się data nabycia. Datą nabycia nieruchomości uzyskanych w drodze spadku jest data śmierci spadkodawcy. Zwolnienie to dotyczy wszystkich nieruchomości uzyskanych w drodze spadku lub darowizny do 1 stycznia 2007 r., bez względu na ich charakter i przeznaczenie. Nie jest przy tym ważne, na jakie cele spadkobierca czy obdarowany sprzeda je i na co przeznaczy pieniądze uzyskane ze sprzedaży. Bez znaczenia jest więc, czy odziedziczone po wuju grunty zachowają charakter rolny czy też – sprzedane na działki rekreacyjne, czyli budownictwo mieszkaniowe – stracą go.

Na marginesie można przypomnieć, że właściciele mogą dzielić nieruchomości rolne tylko na działki o powierzchni minimum 0,3 ha i większej.

[srodtytul]Grunt na cele rolne [/srodtytul]

Inaczej rzecz się ma z nieruchomościami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa nabytymi w drodze spadku i darowizny po 1 stycznia 2007 r. Dochody z ich sprzedaży są zwolnione z 19-procentowego podatku dochodowego, pod warunkiem że w wyniku sprzedaży nieruchomość nie straci charakteru rolnego. [b]Zwolnienie to jest wyłączone także wówczas, gdy wskutek sprzedaży grunt faktycznie utracił charakter rolny[/b], choć według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest położony na terenie upraw rolnych bez możliwości wznoszenia na nich jakichkolwiek obiektów budowlanych.

Zwolnienie to, zapisane w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, obowiązuje zarówno wówczas, gdy sprzedaje się grunty uzyskane w drodze spadku czy darowizny, jak i kupione, i to bez względu na datę ich nabycia. Nie wystarczy dla zwolnienia to, że sprzedawana nieruchomość ma, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, charakter rolny; musiała przed sprzedażą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego.

Jeśli więc czytelnik sprzeda grunty wchodzące w skład gospodarstwa na działki rekreacyjne, musi oddać fiskusowi 19 proc. dochodu, tj. różnicy między ustaloną ceną, pomniejszoną o ewentualne koszty samej transakcji oraz koszty uzyskania przychodu. Ponieważ przy nabyciu w drodze spadku i darowizny nie ma praktycznie kosztów uzyskania, poza ewentualnymi nakładami powiększającymi wartość nieruchomości, fiskusowi należy się 19 proc. od pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Tyle też trzeba oddać ze sprzedaży zabudowań.

[srodtytul]Na cele mieszkaniowe[/srodtytul]

Uwolnić się od 19-procentowego podatku można w razie przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym do niej dojdzie, na własne cele mieszkaniowe, np. kupno mieszkania, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu lub kupno mieszkania (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Wydatkowanie ich na inne cele, w tym na powiększenie gospodarstwa rolnego, na to nie pozwala.

Gdyby czytelnik sprzedał na działki rekreacyjne tylko część gruntów wchodzących w skład gospodarstwa po matce, a reszta nie utraciłaby dotychczasowego charakteru, to pieniędzmi ze sprzedaży owej reszty z urzędem skarbowym nie będzie się dzielić.

Nie zapłaci też żadnego podatku, jeśli powstrzyma się ze sprzedażą pięć lat, licząc od końca roku, w którym nabył gospodarstwo po matce, czyli do 1 stycznia 2015 r.

[ramka][b]Definicja gospodarstwa rolnego[/b]

W wypadku zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT należy się kierować rozumieniem gospodarstwa rolnego przyjętym w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7B40515F87255B708B7E87920DFFC5E8?id=182467]ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. DzU z 2006 r. nr 136, poz. 969 ze zm.[/link]). Wedle tej ustawy za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne albo grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu jednej osoby fizycznej (zresztą także osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki niemającej osobowości prawnej).[/ramka]