Kiedy deweloper uchyla się od wykonania umowy

[i]Odpowiada [b]Agata Pawlak[/b], Kancelaria Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy sp.k.:[/i]

Przedwstępna umowa sprzedaży prawa własności lokalu, powinna wyraźnie określać jej przedmiot – w tym przypadku m.in. powierzchnię mieszkania, jego rozkład i położenie. Powinna być również zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty związane z zawarciem umowy w takiej formie będą obciążać nabywcę, będą jednak mniejsze niż ewentualna strata z powodu zawarcia umowy z niesolidnym deweloperem.

Warto pamiętać, że koszt taki poniesiemy tak czy inaczej przy zawieraniu umowy przyrzeczonej, a w przypadku zawierania umowy przedwstępnej, taksa notarialna dzielona jest na pół. Wynosi więc połowę wyliczonej stawki dla umowy przedwstępnej, a połowę dla umowy przyrzeczonej.

Kiedy określona przepisami prawa forma umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu została zachowana, a do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dochodzi, przysługuje nam roszczenie o jej zawarcie.

W zależności od tego, czy umowa przedwstępna określała termin do zawarcia umowy przyrzeczonej (najlepiej, aby była to konkretna data kalendarzowa) czy też nie, roszczenie to przysługuje nam odpowiednio (1) przez rok od dnia, który określony został jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej lub (2) przez rok od dnia wyznaczonego przez stronę uprawnioną do zawarcia umowy.

Wyznaczyć taki termin możemy wzywając pisemnie dewelopera do zawarcia umowy. Ważne, aby wezwanie zostało skutecznie doręczone w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

W praktyce obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym rzadko jednak zdarza się, aby deweloper wykazał chęć współpracy przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży przed notariuszem.

W takim przypadku nie można skutecznie domagać się jej wykonania przez dewelopera. Nie możemy więc żądać zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży określonego w spisanej przez nas umowie przedmiotu tj. określonego lokalu, choćby został dokładnie zdefiniowany, czy nawet określony w załącznikach graficznych do umowy przedwstępnej. Przysługuje nam jednak roszczenie odszkodowawcze lub kara umowna, jeżeli przewidziana była zawartą przez nas umową.

Deweloperzy często godzą się na określenie w umowach kar umownych za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. Istnienie w umowie zapisów związanych z zastrzeżeniem kary umownej ma ten walor, że unikamy w ten sposób często trudnego postępowania dowodowego, mającego na celu wykazanie poniesionej szkody.

Z drugiej jednak strony określenie niskiej kary umownej ogranicza możliwość dochodzenia faktycznie poniesionej szkody ponad kwotę kary umownej, a po stronie dewelopera może rodzić pokusę niewywiązywania się z umowy, choćby kosztem zapłacenia kary.

Dobrze jest więc, jeśli w umowie znalazł się zapis zastrzegający karę umowną w kwocie najbardziej odpowiadającej wysokości szkody, jaką możemy ponieść z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej.