Jeden dom, a kilka warunków, żeby nie płacić daniny

To nie wszystko: „rekordziści” powinni rozpatrywać podatkowe skutki sprzedaży jednej nieruchomości pod kątem czterech różnych reżimów prawnych.

Jak to możliwe? To skutek zbyt często zmieniających się w Polsce przepisów, w tym wypadku – przepisów dotyczących opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ważne, kiedy nabyte

Zasadą jest, że o tym, jakie warunki trzeba spełnić, żeby być zwolnionym z podatku od dochodu ze sprzedaży domu lub mieszkania, decyduje moment nabycia nieruchomości. Mniejsze, gdy ktoś kupi dom, a następnie, po upływie określonego czasu, sprzedaje. Gorzej, gdy dziedziczy, najpierw po jednym, potem po drugim spadkodawcy.

W takiej właśnie sytuacji znalazła się jedna z naszych czytelniczek. Jej ojczym zmarł w 2004 r., a matka w 2008 r. W wyniku postępowania spadkowego sąd wydał w 2009 r. postanowienie o nabyciu przez nią (jako jednego ze spadkobierców wskazanych przez rodziców w testamencie) 1/2 części spadku po matce i 1/2 części po ojcu.

Czytelniczka uregulowała kwestie dotyczące podatku od spadków i darowizn. Powstał jednak problem, co z podatkiem dochodowym, gdyby  ewentualnie zdecydowała się sprzedać odziedziczone mieszkanie.

– Czy mogę się w nim zameldować i czy przy sprzedaży mieszkania po upływie roku od zameldowania będę zwolniona z podatku? Czy gdybym sprzedawała lokal teraz, zapłaciłabym podatek od części odziedziczonej po matce, a po ojczymie nie, z uwagi na to, że upłynęło pięć lat od jego śmierci? Co decyduje o rozliczeniach z urzędem skarbowym: data śmierci czy postanowienie sądu?

Decyduje data śmierci

Zgodnie z art. 924 i 925 kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia. To oznacza, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie, że spadkobierca ma prawo do tego spadku już od momentu jego otwarcia, czyli od śmierci spadkodawcy.

Nie inaczej jest, gdy spadkobierców jest kilku (najprawdopodobniej tak właśnie jest w sytuacji czytelniczki, skoro odziedziczyła połowę spadku po każdym z rodziców).

Jeżeli spadek dziedziczy kilku spadkobierców, każdy z nich z chwilą otwarcia spadku nabywa ułamkowo udział spadkowy (oraz odpowiednie udziały w przedmiotach należących do spadku), a nie poszczególne przedmioty wchodzące do spadku.

Dochodzi wówczas do powstania wspólności majątku spadkowego. Natomiast dopiero w wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem, przyznane poszczególnym spadkobiercom, stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich.

Tym sposobem ustaje wspólność majątku spadkowego, a prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku jest tytułem własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku.

Po ojczymie się przedawniło…

Skoro ojczym czytelniczki zmarł w 2004 r., to minęło już pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie spadku.

Przychód z ewentualnej sprzedaży tej części nieruchomości w ogóle więc nie podlegałby opodatkowaniu. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

… po mamie trzeba się zameldować

Od śmierci mamy nie upłynęło jeszcze pięć lat, a zatem w razie ewentualnej sprzedaży nieruchomości czytelniczka osiągnęłaby przychód, który zasadniczo podlega opodatkowaniu. Możliwe jest jednak zwolnienie od podatku.

Zasada jest taka, że stosujemy te przepisy o zwolnieniu, które obowiązywały w dniu nabycia, a nie sprzedaży nieruchomości.

Skoro czytelniczka odziedziczyła udział w mieszkaniu w 2008 r. (rok śmierci mamy), to w razie jego sprzedaży zastosowanie miałyby obowiązujące wówczas przepisy o uldze mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przy czym nie chodzi tu o jeden nieprzerwany okres 12 miesięcy poprzedzający bezpośrednio datę sprzedaży nieruchomości. Może być to kilka krótszych okresów, nawet sprzed kilku lat, byle tylko w sumie zameldowanie trwało 12 miesięcy.

Po to, żeby skorzystać z tego zwolnienia, czytelniczka musiałaby złożyć oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Oświadczenie to należy złożyć w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym sprzedałaby swój udział w nieruchomości odziedziczony po matce (art. 8 ust. 3 ustawy z 6 listopada 2008 r. zmieniającej ustawę o PIT, DzU z 2008 r. nr 209, poz. 1316 ze zm.).