Stare mieszkanie można szybciej rozliczyć

Ma taką możliwość tylko wówczas, gdy zdecyduje się rozliczać według skali podatkowej.

Na pierwszy rzut oka to rozwiązanie wydaje się mniej korzystne niż opodatkowanie ryczałtem. Wynosi on bowiem 8,5 proc. niezależnie od wysokości przychodów. Na zasadach ogólnych można natomiast zapłacić 18 lub 32 proc. daniny.

Tyle że [b]w wypadku ryczałtu nie możemy odliczyć kosztów wynajmu. Z reguły są niewielkie (czynsz, opłaty za media) i nie zrekompensują wyższej stawki podatku, która jest przy skali. Ale mogą być większe, zwłaszcza gdy wynajmujemy lokal używany.[/b]

W takiej sytuacji jest nasz czytelnik. Napisał, że zamierza wynająć sześcioletnie mieszkanie. Czy może je szybciej zamortyzować?

[srodtytul]Ponad pół wieku na odpisy[/srodtytul]

Przypomnijmy, że roczna stawka amortyzacji dla mieszkania wynosi 1,5 proc. Niewiele, bo aby w całości zaliczyć wartość lokalu do kosztów, trzeba czekać prawie 67 lat.

Ale stawkę wolno podwyższyć, jeśli mieszkanie jest używane, czyli przed nabyciem było wykorzystywane przez co najmniej pięć lat. Wtedy możemy je zamortyzować w ciągu dziesięciu lat.

[wyimek]10 lat trwa rozliczenie używanych lokali[/wyimek]

To dobre rozwiązanie dla tych, którzy kupili używane lokale po to, aby je wynajmować. Koszty amortyzacji mogą bowiem przewyższyć przychody z najmu, dzięki czemu nie zapłacą w ogóle podatku (przynajmniej przez dziesięć lat).

[ramka][b]Przykład[/b]

Pan Kowalski kupił w sierpniu dziesięcioletnie mieszkanie za 350 tys. zł. W listopadzie chce je wynająć i rozliczać się według skali podatkowej. Jego miesięczny przychód wynosi 2,9 tys. zł. Ponieważ lokal jest używany, może przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji. Będzie więc amortyzował rocznie 35 tys. zł. Przez pierwszych dziesięć lat wynajmowania same koszty amortyzacji będą wyższe niż przychody. Nie zapłaci więc przez ten okres podatku. [/ramka]

[srodtytul]Najpierw na własne potrzeby[/srodtytul]

Czy można jednak zastosować indywidualną stawkę, jeśli wynajmiemy mieszkanie, które jest wprawdzie używane, ale wcześniej wykorzystywał je sam właściciel?

Fiskus twierdzi, że nie, bo przepisy mówią o używaniu środków trwałych „przed ich nabyciem”. Jego zdaniem trudno uznać, że podatnik, zmieniając przeznaczenie mieszkania, nabył je, gdyż było cały czas jego własnością (chyba że w momencie zakupu miało już pięć lat).

Naczelny Sąd Administracyjny wydał jednak [b]dwa wyroki (sygn. II FSK 1420/06 i II FSK 1231/05)[/b], w których zezwolił na zastosowanie indywidualnej stawki w takiej sytuacji. Podkreślił, że przekazanie rzeczy na inne cele to swoiste nabycie, ponieważ od tego momentu jest wykorzystywana do uzyskiwania przychodu.

– Oceniając prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji, organy podatkowe utożsamiają nabycie z przeniesieniem prawa własności – mówi Joanna Woźniak, doradca podatkowy, starszy konsultant w PricewaterhouseCoopers. – Tymczasem pojęć stosowanych w prawie podatkowym nie można ograniczać do ich znaczenia wynikającego z kodeksu cywilnego czy innych przepisów. Ustawodawca nie zastrzegł, że nabycie powinno być rozumiane w ten sposób. To pojęcie może więc oznaczać także istotną zmianę sposobu wykorzystywania danej rzeczy.

[wyimek][b]1,5 procent[/b] wynosi podstawowa stawka amortyzacji dla mieszkań[/wyimek]

– Poza tym trzeba wziąć pod uwagę cel przepisów o indywidualnych stawkach – dodaje Joanna Woźniak. – Wprowadzono je, aby umożliwić krótszą amortyzację środków trwałych, które ze względu na swój wiek szybciej się zużywają. Reasumując, w ciągu dziesięciu lat możemy rozliczyć w kosztach także używane mieszkanie, które przez cały czas było naszą własnością.

Czy mamy prawo do indywidualnej stawki także wówczas, gdy wynajmujemy lokal, do którego przysługuje nam spółdzielcze prawo własnościowe? Nie, ponieważ jest to wartość niematerialna i prawna, a preferencyjne stawki można stosować tylko do używanych środków trwałych.

Odpisy amortyzacyjne od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego naliczamy z zastosowaniem stawki 2,5 proc. Jeżeli jednak wyliczymy wartość początkową metodą uproszczoną (mnożąc metry kwadratowe powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł), roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.

[srodtytul]Wyższe odpisy po ulepszeniu[/srodtytul]

Indywidualną stawkę możemy natomiast zastosować także wówczas, gdy mieszkanie zostało ulepszone przed wynajęciem, a wydatki stanowią co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej. W takiej sytuacji minimalny okres amortyzacji również wynosi dziesięć lat.