Epidemia koronawirusa spowodowała, że wiele osób musiało zrezygnować z planowanej inwestycji we własne lokum. I odstąpiło prawo do mieszkania jeszcze przed nabyciem jego własności.

W takiej sytuacji znalazł się jeden z naszych czytelników. Podpisał umowę wstępną z deweloperem i wpłacił mu 300 tys. zł. Problemy finansowe spowodowane epidemią zmusiły go do rezygnacji z inwestycji. Szczęśliwie znalazł nabywcę i dokonał cesji prawa do mieszkania. Na dodatek na tym zarabiając, otrzymał bowiem od niego 350 tys. zł. Zarówno w urzędzie skarbowym, jak i u notariusza poinformowano go, że musi zapłacić podatek od całej tej kwoty. Czy to możliwe? Podatek będzie przecież gigantyczny, co spowoduje, że cała operacja zostanie pozbawiona ekonomicznego sensu – pisze czytelnik.

Czytaj też: Cesja umowa z deweloperem bez zwolnienia z PIT - interpretacja podatkowa

Tylko od dochodu

Oczywiście transakcję należy rozliczyć z fiskusem. Ale w korzystniejszym wariancie, niż wynika z otrzymanych przez czytelnika w urzędzie i u notariusza informacji. Podatek nie będzie liczony od przychodu. Opodatkowany jest tylko dochód.

Przypomnijmy, że uprawnienie do zawarcia umowy nabycia lokalu jest swego rodzaju prawem majątkowym. Jeśli dokonamy jego cesji, uzyskujemy przychód z praw majątkowych, o którym mówi art. 18 ustawy o PIT. Możemy go pomniejszyć o koszty, przede wszystkim kwoty wpłacone deweloperowi.

Potwierdza to niedawna interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotycząca rozliczenia prawa do lokalu budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Fiskus podkreślił, że osoba dokonująca cesji takiego uprawnienia uzyskuje przychód z praw majątkowych. Kosztem uzyskania tego przychodu jest wartość wniesionego wkładu w postaci kwoty partycypacyjnej. Opodatkowana jest różnica między kwotą uzyskaną z cesji a wpłaconym wkładem (interpretacja nr 0112-KDIL2-1.4011.299.2020.1.KF).

Reasumując, czytelnik naliczy podatek tylko od dochodu, czyli, jak wynika z pytania, od 50 tys. zł (350 tys. zł – 300 tys. zł). Nie musiałby rozliczać się z fiskusem, gdyby transakcja zakończyła się stratą.

To inne źródło

Ile trzeba zapłacić skarbówce, jeśli z cesji mamy dochód? Rozliczamy go według skali podatkowej. Zarobek z cesji sumujemy z innymi dochodami, np. z etatu. W zależności od ich łącznej wysokości możemy więc zapłacić 17 albo 32 proc. PIT. Wyższą stawkę zastosujemy, gdy nasze łączne dochody przekraczają pierwszy próg (85 528 zł).

Czy czytelnik może skorzystać ze zwolnienia z PIT, jeśli przeznaczy pieniądze z cesji na cele mieszkaniowe, np. remont posiadanego już lokalu? Nie. Zwolnienie z PIT stosujemy wtedy, gdy sprzedajemy nieruchomość, która jest naszą własnością. Nie przysługuje przy przenoszeniu uprawnień do zawarcia umowy nabycia lokalu. To inne źródło przychodów.

Inaczej opodatkowana

Tak też wynika z interpretacji skarbówki. W jednej z nich wyraźnie podkreśliła, że cesja nie może być opodatkowana tak jak sprzedaż własnej nieruchomości, o której mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Uprawnienie do nabycia mieszkania nie jest bowiem prawem własności. Nie można więc zastosować zasady stanowiącej, że jeśli do transakcji doszło po pięciu latach od nabycia nieruchomości (liczonych od końca roku, w którym nastąpił zakup), w ogóle nie trzeba rozliczać się z fiskusem. Nie można też skorzystać ze zwolnienia z PIT, przeznaczając pieniądze na cele mieszkaniowe (nr interpretacji 0115-KDIT2-3.4011.96. 2019.3.AD).

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Jarosław Sekita, doradca podatkowy w kancelarii Meritum Kwota uzyskana z cesji uprawnienia do nabycia mieszkania jest przychodem z praw majątkowych. Jeśli jednak zajmujemy się takimi cesjami na większą skalę, powinniśmy zarejestrować działalność gospodarczą i rozliczyć przychód w firmie. Z ustawy o PIT wynika, że przedsiębiorcą jest ten, kto działa w sposób zorganizowany, ciągły i w celach zarobkowych. Te warunki nietrudno spełnić. Przykładowo, fiskus może uznać za przedsiębiorcę osobę, która zarezerwowała sobie kilka mieszkań u dewelopera i zarabia albo na cesjach, albo na sprzedaży po nabyciu prawa własności. Ciężko byłoby jej przekonać skarbówkę, że są to inwestycje na prywatne potrzeby. Oczywiście firmowy przychód też można pomniejszyć o koszty jego uzyskania. W działalności jest ich zresztą więcej, korzystne może być też opodatkowanie 19-proc. stawką liniową.