Właściciel wynajmowanego mieszkania, który chce przejść na prostszy i z reguły bardziej opłacalny ryczałt, ma czas do 20 stycznia. W tym terminie musi poinformować urząd o zmianie formy opodatkowania.

– Problem polega na tym, że nie wiadomo, w którym momencie najem staje się działalnością gospodarczą – mówi Przemysław Bogusz, doradca podatkowy w kancelarii TuboTax. Wynajmujący, który wybrał 8,5-proc. ryczałt, ryzykuje więc, że fiskus uzna go za przedsiębiorcę i opodatkuje wyższą kwotą. Grozi to zwłaszcza osobom inwestującym w lokale przeznaczone dla turystów.

Spójrzmy na spór rozpatrywany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. I SA/Sz 331/13). Zajął się sprawą kobiety, która razem z mężem kupiła w nadmorskiej miejscowości lokal na wynajem. Umowy zawierała na krótki czas – dobę, tydzień, miesiąc. Przychody chciała opodatkować 8,5-proc. ryczałtem.

Nic z tego. Fiskus uznał, że spełnione są przesłanki działalności gospodarczej. Wynajem ma bowiem cel zarobkowy, okresowo się powtarza, jest prowadzony w sposób zorganizowany. Zdaniem skarbówki kobieta może wprawdzie rozliczać się ryczałtem, ale według 17-proc. stawki (jako świadcząca usługi związane z zakwaterowaniem, o których mówi art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Może też oczywiście opodatkować się na podstawie ustawy o PIT.

Właścicielce lokalu nie pomogła skarga do sądu. Ten przyznał rację fiskusowi. Przypomniał, że preferencyjna 8,5-proc. stawka ryczałtowa przysługuje tylko wtedy, gdy najem nie jest działalnością gospodarczą. Z tą zaś mamy do czynienia, gdy jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny, czyli metodycznie, systematycznie, planowo.

W ocenianej sprawie przejawem działania w sposób zorganizowany jest nabycie lokalu z zamiarem przeznaczenia go na wynajem, a więc w celu uczynienia z niego źródła przychodu. Inwestycja niewątpliwie wymagała podejmowania wielu czynności (np. nawiązywania kontaktów z potencjalnymi sprzedawcami lokali pod wynajem, a następnie z klientami). O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania najemców poprzez udostępnianie informacji o posiadanym lokalu. Tego rodzaju działania nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego i incydentalnego. Słusznie zatem fiskus uznał wynajem za działalność gospodarczą.

Niemiła niespodzianka spotkała także emerytkę, która wynajmowała turystom domek letniskowy. Izba Skarbowa w Bydgoszczy (interpretacja nr ITPB1/415-119A/13/IG) stwierdziła, że jest to ciąg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. Czyli klasyczna działalność gospodarcza.  Przychody mogą być zatem opodatkowane ryczałtem, ale 17-proc. stawką.

Korzystna dla wynajmującego lokal na krótkie pobyty mężczyzny jest natomiast interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach (nr IBPBII/2/415-858/13/NG).  Ta zgodziła się, że może on płacić niski ryczałt.

– Ustawodawca uznał, że najem jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodu – podsumowuje Przemysław Bogusz. – Powinien więc być rozliczany inaczej niż działalność. Chyba że wynajmujący sam zdecyduje, że zakłada firmę i płaci podatek jak przedsiębiorca.