Czy osoba, która wynajmuje już mieszkanie, może w trakcie roku zmienić sposób opodatkowania?

Sposobów opodatkowania takich przychodów podatkiem dochodowym jest kilka. W każdym przypadku obowiązuje zasada, że raz dokonany wybór obowiązuje w całym roku podatkowym. Podatnik nie może więc zmienić raz podjętej decyzji. Może jedynie utracić prawo do zastosowania np. podatku liniowego czy ryczałtu, co jest zazwyczaj sytuacją niepożądaną.

Czytaj także:

Podatek od najmu i sprzedaży nieruchomości w czasie pandemii

Podatek od najmu: można wybrać ryczałt

Gdy nie ma zysków, skarbówka nie zarobi

Jak można opodatkować zyski z najmu w Polsce?

Tego rodzaju przychody mogą być opodatkowane na kilka sposobów. Jednym z nich jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 lub 12,5 proc. W tym przypadku opodatkowany jest przychód, tj. nie pomniejsza się go o koszty. Możliwe jest także opodatkowanie jako najem prywatny, czyli odrębne źródło, inne niż działalność gospodarcza – według skali 17 i 32 proc. PIT, z uwzględnieniem kosztów i kwoty wolnej od podatku. Podatnik może też opodatkować najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Tu w grę wchodzą dwie możliwości: opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali, tj. 17 i 32 proc., z uwzględnieniem kosztów, amortyzacji oraz kwoty wolnej, oraz 19-proc. podatek liniowy, pozwalający na uwzględniane kosztów, ale już nie kwoty wolnej.

Ważne, by przy wyborze modelu opodatkowania brać pod uwagę wszystkie jego aspekty, nie tylko wysokość stawki. Warto w związku z tym pamiętać, że ryczałt nie będzie z reguły dobrym rozwiązaniem dla osób ponoszących znaczące nakłady na zakup, wykończenie lub wyposażenie mieszkań na wynajem. Firma wiąże się zaś z prowadzeniem ewidencji przychodowej i kosztowej, wystawianiem faktur i rachunków oraz odprowadzaniem składek ZUS. Z kolei podatek liniowy ma przewagę nad skalą, dopiero gdy roczny dochód przekroczy średnio ok. 8,5 tys. zł miesięcznie. Nie pozwala na wspólne rozliczenie z małżonkiem, odliczenie od dochodu darowizn czy skorzystanie z ulg: na dzieci, internetowej czy rehabilitacyjnej.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Kiedy fiskus może uznać wynajem mieszkań za firmę?

Niestety, brakuje w tym wypadku jednoznacznych kryteriów i wskazówek. Już sam fakt wynajmowania kilku (a nie jednej) nieruchomości może stanowić dla organu podatkowego argument za uznaniem, iż podatnik prowadzi firmę. Ryzyko takiej kwalifikacji można zmniejszyć, dbając o elementy odróżniające nasze działanie od działania typowej firmy. Mogą to być np.: brak zorganizowania działalności, wykonywanie wszystkich lub większości istotnych czynności samodzielnie i z użyciem prywatnych środków, narzędzi itp., brak korzystania z usług wyspecjalizowanych firm zewnętrznych, uczynienie najmu nie głównym, lecz dodatkowym źródłem przychodu, brak ciągłości działania, przerwy okresowe. Osobom planującym wynajmowanie większej liczby lokali radziłbym również wystąpić z wnioskiem o interpretację indywidualną. Dobrze sformułowany może ograniczać ryzyko kwestionowania działań podatnika w przyszłości.

Gdy fiskus uznaje, że inwestowanie w wynajem to firma, warto się z nim spierać?

Jeżeli do sporu dochodzi na etapie planowania inwestycji, np. w postępowaniu o wydanie interpretacji, podatnik przekonany o swoich racjach może bez większego ryzyka walczyć o ich uznanie przez sąd administracyjny. Może też stwierdzić, że korzystniejsze będzie podjęcie działalności gospodarczej. Gorzej, jeżeli odmienną ocenę działań podatnika organ da np. po kilku latach, w toku kontroli czy postępowania podatkowego. Wówczas walka w kolejnych instancjach i przed sądami może być jedynym rozwiązaniem mogącym przynieść pozytywny skutek lub zminimalizować straty.

A co, gdy nieruchomość wykorzystywaną w działalności trzeba sprzedać?

Przychód z takiej transakcji będzie opodatkowany podatkiem dochodowym, i to nawet jeśli przed zbyciem nieruchomość zostanie wycofana z firmy. Zgodnie z ustawą o PIT odpłatne zbycie w ciągu sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następnego po wycofaniu, podlega opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Rozmowa - ODP - 8.25 L: Zazwyczaj wchodzi też w grę opodatkowanie VAT albo PCC.