Najem prywatny: Odlicz stratę, zapłać mniej fiskusowi

Ryczałtowiec wynajmujący lokal może odpisać to, co stracił w poprzednich latach rozliczanych według skali PIT.

Publikacja: 13.06.2023 07:52

Najem prywatny: Odlicz stratę, zapłać mniej fiskusowi

Foto: Adobe Stock

Polski Ład diametralnie zmienił sytuację osób zarabiających na wynajmie. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego (czyli takiego, który nie jest rozliczany w działalności gospodarczej) jest ryczałt. To podatek liczony od przychodu. Bez możliwości odliczania kosztów. Na ryczałcie nie ma też kwoty wolnej.

Czy to znaczy, że wszyscy wynajmujący prywatnie muszą płacić podatek od każdej zarobionej złotówki? Nie, można go zmniejszyć (a nawet przez jakiś czas w ogóle uniknąć), jeśli mamy stratę z poprzednich lat (kiedy byliśmy jeszcze na skali i odliczaliśmy koszty). Taka strata często wychodziła osobom, które wynajmowały używane mieszkanie (dom) i stosowały wysoką stawkę amortyzacji. A także tym, którzy dużo zainwestowali w nieruchomość, np. przeprowadzili gruntowny remont. Teraz mogą ją odliczyć. Chociaż nie są już na skali, tylko na ryczałcie (odliczają więc stratę od przychodu).

Czytaj więcej

Wynajem bez podatku? Tak, to możliwe. Jeśli odliczysz stratę

Pisaliśmy o tej możliwości w „Rzeczpospolitej” z 5 stycznia br. Teraz fiskus potwierdza to w indywidualnych interpretacjach. Oto przykład.

Skarbówka nie ma nic przeciwko

Właścicielka kamienicy od 11 lat zarabia na prywatnym (czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą) wynajmie mieszkań. Wcześniej rozliczała się według skali PIT. Od 2023 r. jest na ryczałcie.

W zeznaniu za 2022 r. wyszła jej strata. Czy może ją odliczyć od przychodu z ryczałtu? Kobieta twierdzi, że tak. Jej zdaniem przejście na ryczałt nie wyklucza odliczenia straty wykazanej w latach, w których rozliczała się według skali.

Co na to fiskus? Potwierdził, że odliczenie jest możliwe. Powołał się na dwa przepisy. Pierwszy to art. 9 ust. 5 ustawy o PIT. Wynika z niego, że zasady odliczania straty (określone w art. 9 ust. 3) stosuje się również wtedy, gdy podatnik jest na ryczałcie. W takiej sytuacji może obniżyć przychód. Drugi powołany przez skarbówkę przepis to art. 11 ust. 1 ustawy o ryczałcie. Stanowi on, że podatnik uzyskujący przychody z najmu może od nich odliczyć stratę, o której mowa w art. 9 ust. 3–3b ustawy o PIT.

Oznacza to, że ryczałtowiec ma prawo odpisać stratę, którą poniósł wtedy, gdy rozliczał się według skali PIT. Właścicielka kamienicy może więc pomniejszyć tegoroczny przychód z wynajmu mieszkań o minusowy wynik z zeznania z 2022 r. (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-1.4011.166.2023.2.HJ).

Dwa warianty

Jak rozliczyć stratę? Są dwa warianty. Pierwszy pozwala odliczać ją przez pięć lat, w jednym roku nie więcej niż połowę. Można przyjąć dowolne proporcje, np. 50, 30 i 20 proc.

Drugi wariant daje możliwość pełnego odliczenia, z limitem do 5 mln zł. Dotyczy strat powstałych od 1 stycznia 2019 r.

Przykład:

Pan Kowalski w poprzednich latach rozliczał najem prywatny według skali PIT. Zaliczał do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne, w grudniu 2022 r. kupił też trochę wyposażenia i odświeżył wynajmowane mieszkanie. Dlatego za ten rok wyszła mu strata (miał więcej kosztów niż przychodów). W 2023 r. jest już na obowiązkowym ryczałcie. Od przychodów z wynajmu może odpisać całą stratę (oczywiście, jeśli nie przekracza 5 mln zł) z 2022 r.

Czy wynajmujący może odliczać stratę już przy obliczaniu miesięcznego (kwartalnego) podatku? Tak. Oznacza to, że przez jakiś czas (w zależności od tego, ile ma tej straty) może w ogóle nie płacić podatku.

Odpis przysługuje też tym, którzy rozliczają najem w firmie. Z przepisów wynika jednak, że odliczać wolno tylko straty z tego samego źródła. Tak więc przychodów z najmu prywatnego nie pomniejszymy o stratę z działalności gospodarczej.

ZMIANY
Małżonkowie będą mieli lepiej

Od 1 lipca zmienią się zasady rozliczeń zarabiających na wynajmie małżonków. Teraz mają wspólny limit przychodów, po przekroczeniu którego trzeba płacić wyższy zryczałtowany podatek. Do 100 tys. zł rocznie ryczałt wynosi 8,5 proc., powyżej 12 proc. Po zmianach każdy małżonek będzie miał własny limit. Czyli po 100 tys. zł przychodu rocznie. A jeśli zdecydują, że najem jest w całości rozliczany przez jednego z nich, limit wyniesie dla niego 200 tys. zł. „Małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu 12,5 proc. dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł bez względu na to, czy będą rozliczać przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich” – pisze Ministerstwo Finansów.

Nowe rozwiązania znajdziemy w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (zwanej SLIM VAT 3). Została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 5 czerwca pod pozycją 1059. Z przepisu przejściowego wynika, że opisana zmiana będzie miała zastosowanie już do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r.

 


Polski Ład diametralnie zmienił sytuację osób zarabiających na wynajmie. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego (czyli takiego, który nie jest rozliczany w działalności gospodarczej) jest ryczałt. To podatek liczony od przychodu. Bez możliwości odliczania kosztów. Na ryczałcie nie ma też kwoty wolnej.

Czy to znaczy, że wszyscy wynajmujący prywatnie muszą płacić podatek od każdej zarobionej złotówki? Nie, można go zmniejszyć (a nawet przez jakiś czas w ogóle uniknąć), jeśli mamy stratę z poprzednich lat (kiedy byliśmy jeszcze na skali i odliczaliśmy koszty). Taka strata często wychodziła osobom, które wynajmowały używane mieszkanie (dom) i stosowały wysoką stawkę amortyzacji. A także tym, którzy dużo zainwestowali w nieruchomość, np. przeprowadzili gruntowny remont. Teraz mogą ją odliczyć. Chociaż nie są już na skali, tylko na ryczałcie (odliczają więc stratę od przychodu).

Pozostało 82% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Praca, Emerytury i renty
Czy każdy górnik może mieć górniczą emeryturę? Ważny wyrok SN
Prawo karne
Kłopoty żony Macieja Wąsika. "To represje"
Sądy i trybunały
Czy frankowicze doczekają się uchwały Sądu Najwyższego?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Sądy i trybunały
Łukasz Piebiak wraca do sądu. Afera hejterska nadal nierozliczona