Nie ma podatku, gdy wartość hipoteki przewyższa spadek

Izba Skarbowa w Katowicach wyjaśniła w interpretacji rozliczenie nabycia spadku w ramach III grupy podatkowej.

Z pytaniem zwrócił się podatnik, który wraz z partnerką zaciągnął w banku kredyt na budowę wspólnego domu. W efekcie nieruchomość jest obciążona hipoteką w kwocie 377 tys. zł na rzecz banku. Kobieta zmarła w styczniu 2014 r., a należącą do niej połowę domu odziedziczyli jej matka i brat. Ponieważ wnioskodawca mieszka w domu i spłaca kredyt, aktualni współwłaściciele chcą przekazać mu swoją część w formie darowizny bądź nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Mężczyzna zapytał, jak obliczyć wartość podatku od darowizny (III stopień pokrewieństwa) bądź nieodpłatnego zniesienia współwłasności, gdy przedmiot umowy obciążony jest hipoteką. Przybliżona wartość rynkowa nieruchomości wynosi ok. 350 tys. zł, hipoteka kaucyjna to 377 tys. zł, a kwota kredytu pozostałego do spłaty wynosi ok. 350 tys. zł.

W ocenie wnioskodawcy kwota podatku od darowizny (lub też zniesienia współwłasności) powinna wynosić zero. To dlatego, że wartość hipoteki przewyższa wartość darowanej połowy nieruchomości.

Dyrektor Izby Skarbowej przyznał mu rację. Przypomniał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem m.in: dziedziczenia i nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, czyli tzw. czysta wartość. Należy ją ustalić według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 omawianej ustawy wysokość podatku zależy od grupy podatkowej, do której należy nabywca. Zalicza się do nich:

- do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

- do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

- do grupy III – innych nabywców.

Dyrektor Izby Skarbowej uznał na tej podstawie, że dla ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia kwota kredytu, która pozostała do spłacenia. Istotna jest natomiast kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Skoro w opisanej sprawie wartość hipoteki przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Oznacza to, że obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego. W konsekwencji wnioskodawca nie będzie musiał płacić podatku od spadków i darowizn. Nie ma przy tym znaczenia, czy stanie się właścicielem połowy nieruchomości na podstawie darowizny czy też nieodpłatnego zniesienia współwłasności.