Możesz zapłacić mniej za nowy garaż

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług sprzedaż obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części jest do końca 2007 r. objęta preferencyjną 7-procentową stawką VAT. W ustawie znajduje się jednak zastrzeżenie, że ta stawka nie dotyczy lokali użytkowych. Dla nich należałoby stosować stawkę 22 proc. Mało kto neguje konieczność doliczenia wyższej stawki, gdy garaż albo miejsce postojowe są położone poza budynkiem mieszkalnym. Wątpliwości pojawiają się wtedy, gdy mieszczą się w tym samym budynku co lokal mieszkalny, a na dodatek są sprzedawane razem z nim, jako pomieszczenie przynależne. Ministerstwo Finansów twierdzi, że wtedy również trzeba je uznać za lokale użytkowe i opodatkować zwykłą 22-proc. stawką. Sądy i niektóre organy skarbowe niejednokrotnie nie zgadzają się z tym stanowiskiem.

Ministerstwo Finansów uważa, że garaż lub miejsce postojowe nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i dlatego garaże – w interpretacji MF – są lokalami użytkowymi (zobacz odpowiedź MF z 5 marca 2007 r. na interpelację poselską nr 6103). Podobne stanowisko zajęły niektóre urzędy skarbowe (interpretacje Urzędu Skarbowego w Tomaszowie Mazowieckim z 15 maja 2007 r. sygn. USIII/2-443/199/27/J/2007 oraz z 12 lutego 2007 USIII/2-443/172/61/J/2006, interpretacja Trzeciego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Radomiu z 30 października 2006, sygn. 1473/WVO/443/703/143/2006/EŻ).

Niemało jest jednak interpretacji korzystnych dla nabywców garaży (decyzja Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile z 25 sierpnia 2006 r. sygn. P1-P-443-0004/06/Z czy Izby Skarbowej w Warszawie z 21 czerwca 2007, sygn. 1461/DCi-II/4407/147/07/EO). Urzędnicy zaczęli liberalnie podchodzić do opodatkowania garaży po orzeczeniach sądów dotyczących tej kwestii. W czerwcu 2005 r. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł (I FSK 103/05), że miejsca postojowe nie mogą być przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, gdyż nie stanowią samodzielnych lokali użytkowych. Jeśli więc deweloper sprzedaje lokal mieszkalny wraz z prawem do korzystania z miejsca parkingowego znajdującego się w danym budynku, całość powinien opodatkować jedną, obniżoną stawką.

W wyroku z 5 lipca 2006 r (I FSK 945/05) NSA stwierdził, że „w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, na które składa się czynność podstawowa i czynności pomocnicze niezbędne do wykonania tej pierwszej, przyjmować należy jednolitą stawkę VAT dla całego kompleksu czynności, właściwą dla czynności podstawowej. W tym przypadku sprzedaż mieszkania można uznać za czynność podstawową, a sprzedaż garażu za pomocniczą”.

Istotne dla polskich sądów i fiskusa okazało się orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Uznał on, że nie można sztucznie dzielić przedmiotu sprzedaży, tylko ze względu na różnice w sposobie opodatkowania poszczególnych elementów transakcji (C-349/96 i C-41/04). Podobne stanowisko wyraził też Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 2002 r. (sygn. III RN 66/01).

Dla dewelopera zastosowanie takiej czy innej stawki VAT to z pozoru drugorzędny problem: nie z jego kieszeni idą pieniądze.

– Z drugiej jednak strony, stawka VAT ma wpływ na ostateczną cenę mieszkania (cenę brutto), więc może być czynnikiem wpływającym na konkurencyjność ofert – mówi Marek Kolibski, doradca podatkowy z kancelarii Ożóg i Wspólnicy.

Dlatego niektórzy deweloperzy występują do organów skarbowych o interpretacje przepisów. Są one wiążące tylko dla konkretnych przypadków przedstawionych przez konkretną firmę deweloperską. Może się więc zdarzyć, że ten sam deweloper będzie prowadził niemal identyczne inwestycje w różnych regionach kraju i do każdej z nich mieć będzie sprzeczne ze sobą interpretacje. Często bowiem deweloperzy zakładają spółki celowe, które mają swe siedziby w różnych miastach. Bywa też i tak, że interpretacje wydaje ten sam organ skarbowy, ale w ciągu kilku lat czy miesięcy zmienia się jego stanowisko. Wtedy sprzedaż mieszkań z garażami będzie opodatkowana różnymi stawkami.

– Niestety, nabywcom mieszkań, którym doliczono wyższą stawkę, nie daje to żadnych praw do domagania się zwrotu nadpłaconego VAT – mówi Marek Kolibski. – O taki zwrot może bowiem wystąpić wyłącznie podatnik VAT, czyli deweloper.

Po uzyskaniu korzystnego postanowienia teoretycznie mógłby zwrócić nabywcy nadpłacony podatek. Jednak w praktyce występowanie o interpretację już po dokonaniu transakcji jest dla dewelopera grą niewartą świeczki. Dlatego lepiej sprawdzić, czy ma interpretację, zanim podpiszemy umowę i wpłacimy pieniądze.

Od lipca tego roku interpretacje podatkowe wydaje minister finansów. Warto wystąpić z prośbą do MF o wydanie ogólnej interpretacji prawa podatkowego. Gdyby nie została udzielona, bo nie ma takiego obowiązku, należy spróbować uzyskać od ministerstwa indywidualną interpretację. Deweloper na pewno ją dostanie. Nabywca mieszkania także może wystąpić o interpretację, a to dzięki temu, że obecnie przepisy wyraźnie dopuszczają możliwość pytania o przyszłe sytuacje. W pytaniu można zaznaczyć, że w nabywanym mieszkaniu wnioskodawca zamierza umieścić siedzibę swej firmy (co nie oznacza przecież, że faktycznie tak zrobi). Z tego powodu chciałby się dowiedzieć, czy będzie miał prawo do odliczenia VAT z otrzymanej faktury na garaż i czy faktura ta jest prawidłowo wystawiona.