- Posiadam ponad 1,5 ha gruntu rolnego na wsi (ojcowizna przekazana mi w 1990 r.). Zamierzam podzielić grunt na tzw. działki budowlane. Będą one nieuzbrojone. Pozwala na to studium zagospodarowania tej gminy (nie ma ona planu zagospodarowania). Czy przy ewentualnej sprzedaży, oprócz opłaty adiacenckiej, będę również obciążona podatkiem od towarów i usług? Nie wiem jak kalkulować ceny działek, by móc liczyć na zysk. – pyta czytelniczka.
Opodatkowaniu VAT podlegają przede wszystkim odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT), jeżeli czynności te są dokonywane przez osoby, które działają w charakterze podatników (zob. art. 2 ust. 1 lit. a dyrektywy 2006/112/WE).
Czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT należy przeciwstawić czynności wykonywane prywatnie. Takie czynności – jako wykonywane przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników – znajdują się poza zakresem stosowania przepisów o VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.
Wykonywanie prawa własności
Do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie są prowadzeniem działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94). Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z 27 stycznia 2012 r., I FSK 1809/11). Jak można przeczytać w uzasadnieniu wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość tych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.
Czynności w zorganizowanej formie
W drodze wyjątku sprzedaż nieruchomości (w tym działek) przez osoby fizyczne stanowi jednak działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Jak czytamy w wyroku NSA z 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13), „fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną". Jak z kolei orzekł NSA w wyroku z 17 marca 2017 r. (I FSK 1643/15), „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu [zabudowy], czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność »handlową« wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności".
