Niełatwo nakłonić gminę do wynajęcia mieszkania

Tak wynika z uchwały z 25 czerwca podjętej przez Sąd Najwyższy dla wyjaśnienia wątpliwości prawnej powstałej na tle konkretnej sprawy o eksmisję (sygn. III CZP 37/08)

.

Eksmisji Krzysztofa B. z lokalu komunalnego domaga się gmina Wrocław. Sąd I instancji uwzględnił jej żądanie. Ustalił w wyroku eksmisyjnym, że Krzysztofowi B. przysługuje prawo do lokalu socjalnego, oraz wstrzymał eksmisję do czasu złożenia mu oferty zawarcia umowy najmu takiego lokum.

Najemczynią mieszkania, które zajmuje on dziś z konkubiną i wspólnym niespełna dwuletnim dzieckiem, była Józefa U. Krzysztof B. poznał ją w 1992 r., gdy wykonywał remont w tej kamienicy. Józefa U. zaproponowała mu wspólne zamieszkanie w zamian za opiekę. W 1995 r. gmina zawarła z Józefą U. umowę najmu tego lokum, a Krzysztof B. został w niej wskazany jako osoba uprawniona do zamieszkania. Krzysztof B. opiekował się najemczynią do jej śmierci w 2005 r.

Od 1994 r. nie ma już przepisu, który przyznawał prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy także osobie, która zawarła z nim oficjalną umowę o opiekę. W razie śmierci najemcy i braku osób, którym art. 691 kodeksu cywilnego przyznaje prawo wstąpienia w stosunek najmu, najem zatem wygasa. Inne osoby zameldowane zajmują od tej chwili lokal bez tytułu prawnego. To zaś oznacza m.in., że osoby takie, które miały tytuł prawny do korzystania z lokum w postaci choćby ustnej umowy użyczenia, tracą go. W konsekwencji właściciel mieszkania może na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego uzyskać wyrok nakazujący ich eksmisję. Tak właśnie było z Krzysztofem B.

Sąd I instancji, który w wyroku z 2006 r. orzekł eksmisję, nie uwzględnił argumentów Krzysztofa B., że nie ma on prawa do zajmowania innego lokum, zarabia miesięcznie netto ok. 1100 zł, nie stać go na kupno własnego mieszkania ani wynajęcie mieszkania z czynszem wolnorynkowym. Sąd nie zgodził się z jego twierdzeniem, że gmina powinna zawrzeć z nim umowę najmu mieszkania będącego przedmiotem sprawy, ponieważ spełnia on kryteria do zawarcia umowy najmu ustalone w uchwale Rady Miejskiej Wrocławia wydanej na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Zgodnie z tym przepisem do rady gminy należy uchwalanie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, czyli mieszkań komunalnych. Uchwała dotycząca tej kwestii musi w myśl art. 21 ust. 3 pkt 6 określać m.in. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Według wskazanej uchwały rady miejskiej umowy najmu mogą być zawierane m.in. z osobami, które przez pięć lat były zameldowane i zamieszkiwały bez tytułu prawnego w zajmowanym lokum oraz spełniają kryterium dochodowe.

Sąd I instancji uznał, że tego rodzaju uchwała nie stanowi źródła roszczenia osoby spełniającej wskazane w niej kryteria zawarcia umowy najmu, którego można dochodzić na drodze sądowej.

Nie przekonał go też argument Krzysztofa B., że odmowa zawarcia z nim umowy najmu lokum zajmowanego wspólnie z konkubiną i dzieckiem i żądanie eksmisji narusza zasady współżycia społecznego i dlatego w myśl art. 5 kodeksu cywilnego żądanie eksmisji należy oddalić.

Sąd I instancji, powołując się na jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego, stwierdził, że zasady współżycia społecznego nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela (w tym wypadku gminy) prawa do wyłącznego korzystania z budynku. Gmina jego zdaniem ma, w ramach wolności umów, pełną swobodę w wyborze kontrahenta – najemcy.

W apelacji Krzysztof B. zarzucał przede wszystkim naruszenie art. 222 k.c., art. 21 ust. 1 pkt 3 i art. 21 ust. pkt 6 ustawy z 2001 r. w związku z art. 5 k.c. oraz przepisów uchwały Rady Miejskiej Wrocławia w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu tej gminy. Kwestionował stanowisko sądu I instancji, według którego gmina może swobodnie podejmować decyzję co do zawarcia lub nie umowy najmu.

Sąd II instancji nie był pewny słuszności stanowiska sądu I instancji ani wywodów Krzysztofa B. Stwierdził, że w sprawie tej musi się wypowiedzieć SN. Za kwestię zasadniczą uznał odpowiedź na pytanie, czy uchwała rady gminy podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 2001 r. stanowi źródło roszczeń o zawarcie umowy najmu dla osoby spełniającej jej kryteria. SN w uchwale podjętej dla rozstrzygnięcia tego zagadnienia stwierdził, że wskazana uchwała rady gminy nie stanowi dla niej podstawy do wystąpienia z takim roszczeniem.

Kodeks cywilny w art. 691 przyznaje prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jeśli nie pozostawił małżonka będącego współnajemcą, następującym osobom:

-małżonkowi niebędącemu współnajemcą mieszkania,

-dzieciom najemcy i ich współmałżonkom,

-innym osobom, którym najemca obowiązany był płacić alimenty (mogą nimi być np. wnuki, rodzice),

-osobie, która pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu, tj. konkubinie i konkubentowi.