Niezamortyzowane nakłady na wynajmowany lokal można sprzedać

[b]Tak orzekł WSA w Łodzi 10 marca 2010 r. (I SA/Łd 7/10).[/b]

Spółka poczyniła nakłady na nieruchomość zabudowaną, której była najemcą. Po zakończeniu najmu nie zlikwidowała ich, pozostawiając je właścicielowi nieruchomości. Zawarła z nim porozumienie o rozliczeniu nakładów. Właściciel zrzekł się roszczenia o ich usunięcie. Zapłacił spółce kwotę stanowiącą różnicę między ich niezamortyzowaną wartością a kosztem ich demontażu.

We wniosku o interpretację przepisów podatkowych spółka wskazała, że wartość niezamortyzowanych nakładów jest dla niej kosztem uzyskania przychodów, ponieważ doszło do odpłatnego zbycia środków trwałych.

Ponadto, jej zdaniem, w razie uznania, że w tej sytuacji nie doszło do odpłatnego zbycia inwestycji w obcym środku trwałym, będzie ona i tak uprawniona do wykazania kosztu uzyskania przychodów w związku z tym, że wycofanie się przez nią z lokalu oznacza likwidację środka trwałego w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 6 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893]ustawy o CIT[/link]. Organ podatkowy nie zgodził się z poglądami spółki.

WSA uchylił jego interpretację. Wskazał, że zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o CIT wydatków na wytworzenie środków trwałych nie zalicza się, co do zasady, do kosztów uzyskania przychodów, jednak te same zaktualizowane wydatki pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych są kosztem uzyskania przychodów, w razie odpłatnego zbycia tych środków, bez względu na czas ich poniesienia.

Sąd stwierdził, że doszło do odpłatnego zbycia środków trwałych, ponieważ właściciel nieruchomości zapłacił za nakłady pozostałe na nieruchomości.

Odnosząc się do drugiej kwestii, WSA uznał, że wartość niezamortyzowanych nakładów może być kosztem podatkowym także na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 6. Pojęcie likwidacji w prawie podatkowym należy rozumieć szeroko, także jako powstanie szkody, czyli umniejszenie środków. Obejmuje nie tylko unicestwienie środków, ale i przypadki zaprzestania działalności i rozwiązania umowy.

[i]Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]

[ramka][b]Komentuje Karolina Kruś, starsza konsultantka w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro we Wrocławiu):[/b]

Interpretacja przepisów ustawy o CIT dotyczących możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie środków trwałych w części niepokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych od ich wartości początkowej rodzi w praktyce liczne kontrowersje.

Przepisy podatkowe wskazują na możliwość zaliczenia do kosztów nieumorzonej wartości środków trwałych w przypadku ich odpłatnego zbycia lub likwidacji (art. 16 ust. 1 pkt 1 i art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT). Rozbieżności interpretacyjne wynikają z braku precyzyjnej definicji odpłatnego zbycia oraz likwidacji środka trwałego.

Kwestia ta nabiera szczególnego znaczenia w razie likwidacji inwestycji w obcym środku trwałym, polegającej na zaprzestaniu przez podatnika prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu z przyczyn ekonomicznych, niezwiązanych ze zmianą rodzaju działalności. W takiej sytuacji przedsiębiorcy, rozwiązując umowę najmu z właścicielem lokalu, często pozostawiają poniesione nakłady na adaptację lokalu w stanie nienaruszonym, otrzymując jednocześnie zwrot ich wartości od właściciela.

Sąd potwierdził, że przekazanie właścicielowi poczynionych przez najemców nakładów na adaptację lokalu w zamian za stosowną rekompensatę jest odpłatnym zbyciem środka trwałego. W konsekwencji, w świetle art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, nieumorzona wartość inwestycji powinna być kosztem uzyskania przychodów, a otrzymany zwrot wydatków odpowiednio przychodem podatnika.

Sąd uznał zatem, że na gruncie prawa podatkowego, w przeciwieństwie do prawa cywilnego, możliwe jest odpłatne zbycie inwestycji w cudzej nieruchomości.

Dyskusyjna jest również kwestia sposobu przeprowadzenia likwidacji środka trwałego, która umożliwiałaby zaliczenie nieumorzonej jego wartości do kosztów podatkowych. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych likwidacja taka powinna polegać na fizycznym zniszczeniu tego środka, które uniemożliwiłoby dalsze jego wykorzystywanie w działalności podatnika.

Niemniej sądy administracyjne wskazują na możliwość rozpoznania przez podatników kosztów w związku z likwidacją środka trwałego polegającą nawet na samym wycofaniu go z ewidencji.

Dotyczy to zwłaszcza likwidacji inwestycji w obcym środku trwałym, w przypadku których poniesione nakłady polegają niejednokrotnie na trwałym zainstalowaniu w nieruchomości urządzeń lub dokonaniu w tej nieruchomości trwałych ulepszeń.