Czy zadłużony lokal powinien trafić pod młotek

Małżeństwo spod Grudziądza nie płaciło za mieszkanie. Dług rósł i rósł, aż wyniósł 11 tys. zł. Wtedy wspólnota wystąpiła o nakaz zapłaty, ale komornik nie zdołał znaleźć majątku, z którego można byłoby ściągnąć dług. Inni właściciele postanowili wystawić mieszkanie dłużników na licytację, choć małżonkowie obiecywali, że w ciągu sześciu miesięcy spłacą dług, i tłumaczyli, że zięć stracił pracę i trzeba było pomóc córce w spłacie kredytu wziętego na kupno mieszkania. Na razie jednak do licytacji nie doszło.

[srodtytul]Łamanie konstytucji [/srodtytul]

Sąd Rejonowy w Grudziądzu, do którego trafił pozew, postanowił sprawę zawiesić i wystąpić z pytaniem prawnym do Trybunału Konstytucyjnego. Doszedł bowiem do wniosku, że przepis, który daje prawo do sprzedaży w drodze licytacji lokalu, jest niesprawiedliwy i dlatego może naruszać konstytucję, a konkretnie art. 64 dający ochronę prawa własności. Chodzi o art. 16 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C9919EF46CB388A953FF819BADCBF324?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]. Mówi on, że wspólnota może wystąpić do sądu z tego typu żądaniem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. „Obowiązkiem sądu jest jedynie ustalenie, czy pozwani zalegają z należnymi opłatami i czy ma to charakter długotrwały” – pisze sąd w uzasadnieniu swojego pytania. Przy tym użyte w przepisie sformułowanie „zalega” oznacza, że przepis stosuje się, nawet gdy właściciel nie uregulował zaliczki nie ze swojej winy.

Według grudziądzkiego sądu celem tego przepisu jest ochrona praw majątkowych wspólnoty mieszkaniowej, a środkiem, który ma prowadzić do tego celu, jest wyeliminowanie ze wspólnoty osoby, która długotrwale zalega z opłatami. Ustawodawca przewidział dla takiego właściciela sankcję w postaci orzeczenia o sprzedaży jego lokalu, co w konsekwencji będzie prowadzić do utraty własności (za wynagrodzeniem).

W opinii sądu sankcja ta nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej nałożonych na niego przez ustawę. Ochrona praw majątkowych wspólnoty jest wystarczająca bez tej przymusowej sprzedaży. Może bowiem wytoczyć powództwo o zapłatę, co prowadzi do uzyskania tytułu wykonawczego i wyegzekwowania należnej kwoty.

[srodtytul]To nie wyjątek [/srodtytul]

– Właściciele dłużnicy to bolączka niejednej wspólnoty mieszkaniowej. [b]Jeśli nie płaci jeden właściciel, to muszą płacić za niego inni, którzy też często z trudem wiążą koniec z końcem.[/b] Co roku trafia się kilka tego typu spraw – mówi Jacek Łapiński z Gdańskiego Zarządu Nieruchomości. Najczęściej są to zaległości w zaliczkach na poczet utrzymania nieruchomości wspólnych. Zdarza się, że wspólnota odchodzi z kwitkiem. Podczas licytacji okazuje się bowiem, że właściciel ma inne długi, np. podatkowe, i dla niej pieniędzy już nie wystarcza.

– Wystąpienie do sądu o zlicytowanie nieruchomości to ostateczność, gdy zawiodą inne sposoby egzekwowania długu. Z reguły wspólnoty występują, kiedy zaległości wynoszą rok – mówi Aleksander Snarski, prawnik i zarządca nieruchomości.

Zdaniem mec. Rafała Dębowskiego wspólnoty powinny mieć tego typu możliwość. – Art. 16 ustawy o własności lokalu jest zgodny z konstytucją – twierdzi.

[ramka][b]Jak wspólnota egzekwuje dług[/b]

[b]Wspólnota może wystąpić przeciwko właścicielowi do sądu nawet wtedy, gdy nie zapłacił zaliczek.[/b] W jej imieniu robi to zarząd. Najpierw jednak wysyła upomnienie do właściciela. Jeżeli nie wpłaci zaliczki, składa pozew w sądzie cywilnym. Ustawa o własności lokali daje prawo wspólnocie dochodzenia należności w trybie upominawczym.