Kiedy można zasiedzieć drogę konieczną

To sedno wtorkowej uchwały powiększonego, siedmioosobowego składu Sądu Najwyższego (sygnatura akt: III CZP 10/11)

, która może mieć duże znaczenie praktyczne, niekorzystne dla posiadaczy tego rodzaju służebności, a korzystne dla właścicieli działek.

Korzystanie to zbyt mało

Nie wystarcza ze służebności drogi korzystać przez lata, aby nabyć prawo do jej zasiedzenia (w praktyce po 30 latach). Korzystanie to musi być demonstrowane trwałymi urządzeniami na tej drodze (np. utwardzeniem, mostkami, płotem), ale dodatkowo muszą być one wykonane przez korzystającego z drogi, który ubiega się o zasiedzenie.

W wielu wypadkach korzystający ze służebności będą więc musieli wystąpić o ustanowienie przez sąd służebności drogi koniecznej (albo wykupić), co wiąże się z wydatkami.

W tej sytuacji znalazła się rodzina Antoniego P. mieszkająca w jednej z miejscowości Podhala, która żeby wyjechać ze swej posesji na drogę publiczną, musi pokonywać ok. 100 m przez dwie działki zabudowane, a dokładniej – wręcz przez podwórka sąsiadów. Inna rzecz, że rodzina P. robiła to od 50 lat, o czym wszyscy, w tym właściciele obciążonych działek, wiedzieli. Przed trzema laty powstał spór o utwardzenie poszczególnych fragmentów drogi i sąsiad zablokował wyjazd.

Antoni P. wystąpił o zasiedzenie tej służebności gruntowej, ale zarówno Sąd Rejonowy w Nowym Targu, jak i Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddaliły wniosek, uznając, że nie spełnia jednej z przesłanek z art. 292 kodeksu cywilnego, mianowicie tej, że musiałby on korzystać z widocznego urządzenia drogi (por. ramka).

Musi być trwałe i widoczne

W nauce prawa i orzecznictwie nie było wątpliwości, że służebność gruntowa może być zasiedziana tylko wówczas, gdy wykorzystywane jest przy tym trwałe i widoczne urządzenie, które odgrywa rolę ostrzegawczą w stosunku do właściciela nieruchomości (ma on możliwość reagowania na naruszenie). Czy wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez korzystającego ze służebności jest konieczną przesłanką jej zasiedzenia?

Wprawdzie droga, o którą spór trafił do SN, była utwardzona od grubo ponad 20 lat, ale utwardzenie wykonał sam właściciel działki. Antoni P. zaczął wykonywać utwardzenia dopiero niedawno, kiedy już doszło do sporu.

Jego pełnomocnik, mec. Eugeniusz Kłeczek, przekonywał powiększony skład SN (do którego zagadnienie skierował zwykły skład SN), że to nie powinno mieć znaczenia, że właściciel nieruchomości w każdym wypadku wie (a przynajmniej może wiedzieć), iż na jego nieruchomości wykonywana jest służebność.

Nieco ostrożniejszy był prokurator Piotr Wiśniewski, który wnosił o uznanie, że w każdym wypadku, gdy drogę zbuduje kto inny niż właściciel nieruchomości, prawo do jej zasiedzenia biegnie dla każdego korzystającego.

Sąd Najwyższy pod przewodnictwem prof. Tadeusza Erecińskiego, prezesa Izby Cywilnej, nie podzielił tego stanowiska i uznał, że drogę musi urządzić osoba, która domaga się zasiedzenia.

Jak ustanowić służebność

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga konieczna ma prowadzić (art. 145 kodeksu cywilnego).

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wówczas, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 kodeksu cywilnego).

sygnatura akt: III CZP 10/11

Czytaj też:

Zobacz serwisy:

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Własność i inne prawa do nieruchomości » Zasiedzenie

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Własność i inne prawa do nieruchomości » Służebności i bezumowne korzystanie

Nasz poradnik