Gmina może zmieniać liczbę pięter w budynku

Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Stanisława Staszica w Krakowie wybudowała w 2008 roku dom na osiedlu Ruczaj na podstawie pozwolenia na budowę z 2006 r. Co nastąpiło potem?

Choć na etapie uchwalania planu rada miasta wiedziała o prawomocnym pozwoleniu na budowę czterokondygnacyjnego budynku, uchwalony w 2007 r. plan dla tego obszaru przewidział jedynie zabudowę trzykondygnacyjną.

– Żaden znany nam urzędnik ani prawnik nie wie, co robić po wyrokach sądów administracyjnych oddalających skargę spółdzielni na nieuwzględnienie w planie prawomocnego pozwolenia na budowę – mówi Dariusz Rymar, prezes SM. Budynek jest już bowiem w całości zamieszkany, ma pozwolenie na użytkowanie. Od roku mieszka w nim 36 rodzin, które własność mają potwierdzoną w księgach wieczystych.

[srodtytul]Niepewna sytuacja[/srodtytul]

Tymczasem wojewódzki i główny inspektor nadzoru budowlanego zdążyli wydać decyzje stwierdzające nieważność pozwolenia na budowę już oddanego do użytku budynku.

– Dzięki temu, że obie decyzje uchylił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, dotychczasowe pozwolenie na budowę jest ważne – opowiada Rymar.

W mocy pozostaje również decyzja o warunkach zabudowy, a próby podważenia pozwolenia na użytkowanie spełzły na niczym. Nie ma jednak żadnej pewności, że tak pozostanie. Toteż w skardze do WSA w Krakowie spółdzielnia zażądała unieważnienia planu w części odnoszącej się do jej działki.

Rada Miasta Krakowa stwierdziła natomiast, że zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link] plan miejscowy może pozostawać w sprzeczności z ostatecznym pozwoleniem na budowę.

[srodtytul]Pozwolenie jest ważne[/srodtytul]

WSA w Krakowie oddalił skargę spółdzielni. [b]Ograniczenie wysokości domów do trzech kondygnacji należy do władztwa planistycznego gminy – stwierdził. Przy uchwalaniu planu organ gminy nie jest związany decyzją o pozwoleniu na budowę. W ocenie sądu jest ono ważne i określa możliwość zabudowy terenu z pierwszeństwem przed ustaleniami prawa miejscowego. [/b]

– Sąd przedstawił model teoretyczny. W praktyce, jeżeli wskutek stwierdzenia nieważności z powodu sprzeczności z planem znikną decyzje, które upoważniały inwestora do prowadzenia budowy, a plan nie dopuszcza takich gabarytów, może dojść do unieważnienia pozwolenia na użytkowanie. Nie można stosować władztwa planistycznego bez względu na skutki społeczne – mówiła na rozprawie kasacyjnej w Naczelnym Sądzie Administracyjnym przedstawicielka spółdzielni, radca prawny Joanna Lemańska.

Jednak NSA oddalił skargę spółdzielni [b](sygn. II OSK 1260/09)[/b]. Stwierdził, że nie można kwestionować władztwa planistycznego gminy, i zgodził się z WSA, że skoro budynek został zrealizowany na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, to postanowienia planu się do niego nie odnoszą.

– Organ nie może kwestionować ostatecznego pozwolenia na budowę – mówiła sędzia Krystyna Borkowska.

Nie ma co więc ukrywać, że od strony formalnej wyroki obu sądów są dla spółdzielni niekorzystne. Cała nadzieja w tym, że urzędy będą brały pod uwagę nie tylko sentencje wyroków, ale również ich uzasadnienie.

[ramka][srodtytul]Opinia: Mariusz Biernat, radca prawny w Kancelarii Gardocki i Partnerzy [/srodtytul]

W tworzeniu planów zagospodarowania przestrzennego obserwuje się dużo niestaranności. Powstają często nie na podstawie przemyślanych opinii, lecz – co dotyczy zwłaszcza mniejszych obszarów – w wyniku różnych lokalnych interesów. Pojawiają się też sprzeczne zapisy i nie wiadomo, jak je interpretować. Są np. różnice między ogólnymi postanowieniami planów a planami dla poszczególnych terenów. Bywa i tak, że inwestor podjął już jakieś starania i uzyskał pozwolenie na budowę, a nowo uchwalony plan przewiduje już inne przeznaczenie terenu. Procedura planistyczna powinna więc być oceniana nie tylko pod kątem zgodności z przepisami, ale także skutków ekonomicznych.[/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autorki