Nie można skarżyć uchwał w małej wspólnocie

Jeżeli wspólnota licząca do siedmiu lokali nie ma określonego notarialnie sposobu zarządu, nie można zaskarżyć uchwały właścicieli

Publikacja: 28.10.2009 06:41

Nie można skarżyć uchwał w małej wspólnocie

Foto: Fotorzepa, Rob Robert Gardziński

Izabela Lewandowska

[b]Tak wynika z uchwały Sądu najwyższego z 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09).[/b]

Uchwała SN jest odpowiedzią na pytanie prawne na tle sprawy Jolanty i Marka M., właścicieli lokalu w małej wspólnocie mieszkaniowej. Powstała ona wskutek wyodrębnienia i sprzedaży przez gminę jednego mieszkania. Ani w umowie sprzedaży, ani później nie określono sposobu zarządu.

Powołując się na art. 25 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CCB89C827C69898EA887F97E7E87E1BF?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/link], państwo M. domagali się uchylenia uchwały gminy (ma większościowy udział w nieruchomości wspólnej). W myśl tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty gdy jest niezgodna z prawem lub z umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub inaczej narusza jego interesy.

[wyimek]Wspólnota zalicza się do małych, jeżeli obejmuje nie więcej niż siedem lokali [/wyimek]

Sąd I instancji wezwał ich do usunięcia braku formalnego pozwu (brak adresu gminy), a gdy nie zrobili tego w terminie, zwrócił pozew.

Państwo M. wnieśli zażalenie na to postanowienie. Sąd II instancji powziął wątpliwość: czy jeśli właściciele tworzący małą wspólnotę mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali, ani w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu może, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r., zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego właściciela, dysponującego większością udziałów?

SN uznał, że wtedy przepis ten nie ma zastosowania. Jako podstawę rozstrzygnięcia podał art. 19 ustawy z 1994 r. Zgodnie z nim, do zarządu nieruchomością wspólną w małej wspólnocie mieszkaniowej mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Znaczy to, że podjęcie uchwały przez właścicieli mających większość udziałów jest czynnością zarządu rzeczą wspólną. Jeśli to czynność zwykłego zarządu, członek z udziałem mniejszościowym może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu, czy jest ona sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu (art. 202 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=568860898957E96CE7DB7DF89F31D187?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). Na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a ci, których udziały wynoszą więcej niż połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.