Ile należy się Kowalskiemu, gdy traci grunt pod drogami, czyli specprzepisy drogowe – epizod II

- Pani Magdo! Czy pani widzi, ile chcą mi zapłacić! Przecież moja nieruchomość jest warta dużo więcej! – skarżył się Piotr wymachując ręką, w której trzymał jakiś opieczętowany dokument.

- Rozumiem, że dostał pan decyzję o odszkodowaniu? – zapytałam.

- Tak, proszę spojrzeć – podał mi pismo. – Takie odszkodowanie mi przedstawiono, ale ja nie wiem, czy to jest sprawiedliwe, nie znam się na tym, choć wydaje mi się, że to za mała kwota!

Wzięłam do ręki pismo i szybko je przeczytałam.

– No tak…. Spróbuję przedstawić panu sprawę odszkodowania i warunków, które powinno uwzględniać i w jaki sposób powinno być liczone. To w pewnym sensie naświetli sprawę, czy odszkodowanie, które panu proponują jest sprawiedliwe.

Przede wszystkim sprawiedliwą zapłatę gwarantuje obywatelom Konstytucja RP, która wskazuje, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wtedy gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie – jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w jednym ze swych wyroków – to świadczenie ekwiwalentne w stosunku do wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozwalające na odtworzenie praw właściciela rzeczy przejętej przez państwo.

- Rozumiem – przerwał mi Piotr. – Czyli powinienem dostać tyle pieniędzy, ile warta jest moja nieruchomość?

- Tak i teoretycznie sprawa wydaje się prosta, a rzeczywistość doświadcza nas wszystkimi trudnościami. Bo proszę się zastanowić, co to znaczy „tyle, ile warta jest nieruchomość”? Tyle, za ile mogę ją sprzedać, czy tyle, za ile mogę ją odtworzyć, tzn. kupić grunt i wybudować budynek? A co w sytuacji, kiedy mój budynek jest już stary i zniszczony? Nie da się przecież wybudować takiego samego starego budynku. Na nieruchomości mogą znajdować się inne nakłady: nasadzenia, budowle, obiekty dobrze prosperującej firmy. Wtedy zabranie nieruchomości spowoduje nie tylko fizyczną utratę gruntu z obiektami, ale również straty przedsiębiorstwa. A jeśli jestem tylko współwłaścicielem i przysługuje mi jedynie udział ułamkowy w traconej nieruchomości…? Im głębiej się zastanowimy, tym więcej problemów się pojawia.

- Myślałem, że [link=http://www.rp.pl/artykul/244289,300929_Kowalski_traci_grunt_pod_drogami.html]sprawy zajmowania gruntów pod drogę, o których mówiła mi pani ostatnio[/link], są skomplikowane, ale teraz widzę, że ustalenie odszkodowania wcale nie będzie łatwiejsze – podsumował mój wstęp Piotr.

Zacznijmy może od tego, że ustawodawca uregulował pewne kwestie odszkodowania w ten sposób, że:

[b]Po pierwsze[/b]

Uznał, że wywłaszczenie własności nieruchomości (użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego) następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości traconych praw. Zatem, przykładowo, jeśli jestem użytkowaniem wieczystym gruntu, to należy mi się odszkodowanie równe wartości takiego prawa użytkowania wieczystego, a nie równe wartości prawa własności, bo takiego prawa wywłaszczony nie miał i nie utracił.

[b]Po drugie[/b]

Jako podstawowy rodzaj wartości dla ustalenia wysokości odszkodowania wskazał wartość rynkową nieruchomości. Wskazał też, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić wartości rynkowej, ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się zamiast niej wartość odtworzeniową, czyli taką, która odzwierciedla koszty odtworzenia takiej samej (podobnej) nieruchomości, a więc zakup gruntu i odtworzenie części składowych, które się na tym gruncie znajdują (np. budynków), ale z uwzględnieniem stopnia zużycia. Niestety, zdarza się w tych warunkach, szczególnie w małych miejscowościach, że wartość rynkowa nieruchomości jest niższa od jej wartości odtworzeniowej, wtedy odszkodowanie nie pokrywa kosztów „fizycznego” odtworzenia takiej samej nieruchomości w porównywalnym, innym miejscu.

[b]Po trzecie[/b]

Co istotne, ustawodawca określił, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości traconej należy zawsze wziąć pod uwagę jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości (w tym stan prawny i użytkowy) oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Działa tu zasada ekwiwalentności odszkodowania do wartości rzeczy utraconej. A więc, jeśli zabierają mi grunt, na którym mogłem wybudować np. stację paliw, a takie grunty mają swoją wartość, to odszkodowanie powinno uwzględniać wartość takiego przeznaczenia. Jeśli natomiast utraciłem grunt rolny, to mamy tu do czynienia z zasadą korzyści, która mówi, że jeżeli cel, na który nieruchomość jest zabierana powoduje wzrost jej wartości, to odszkodowanie ma odzwierciedlać tę wyższą wartość (zgodną z celem wywłaszczenia).

[b]Po czwarte[/b]

Zdarza się czasem, że pod drogę zabierana jest tylko część naszej nieruchomości, a nie cała dotychczasowa nieruchomość. Ważne jest wtedy, żeby stwierdzić, czy zabranie kawałka nieruchomości nie powoduje, że cała pozostała część staje się bezużyteczna lub traci dotychczasowe walory użytkowe i funkcjonalne. Wtedy taki poszkodowany właściciel może żądać od państwa nie tylko odszkodowania za to, co jest państwu potrzebne, ale także za pozostałą część, która dla tego właściciela jest już nieprzydatna.

[b]Po piąte[/b]

Wskazał, że organ ustala odszkodowanie z uwzględnieniem opinii sporządzonej przez powołanego przez ten organ rzeczoznawcę majątkowego – zazwyczaj niestety tego, który jest najtańszy, bo to jedyne kryterium wyboru - który, zgodnie z przepisami, jest osobą uprawnioną do sporządzania takiej opinii o wartości nieruchomości i robi to w formie specjalnego dokumentu - operatu szacunkowego. Niezależnie od doboru, każdy rzeczoznawca pozbawiony jest jednak pełnej swobody, gdyż jest poddany przepisom, które wskazują kierunek i zasady działania przy szacowaniu i musi te przepisy bezwzględnie zastosować.

- Ano właśnie, to jest najważniejsza sprawa: jak oblicza się to odszkodowanie! – wyraźnie zaciekawiony Piotr aż uderzył ręką w stół.

- To prawda i muszę przyznać, że sam ustawodawca wprowadził pewien zamęt w sposobie jego ustalania. Może wyjaśnię to analogicznie do opisywanych [link=http://www.rp.pl/artykul/244289,300929_Kowalski_traci_grunt_pod_drogami.html]na naszym poprzednim spotkaniu[/link] okresów. Po 1 stycznia 1998 r. regulacje prawne mówiące o określaniu wartości gruntów znalazły się w pierwszym przepisie wykonawczym, a mianowicie rozporządzeniu w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Wtedy rzeczoznawca majątkowy powinien był stosować jeden z następujących sposobów:

1) ustalić wartość nieruchomości, przyjmując do porównań ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży takich gruntów wydzielonych pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących albo

2) w przypadku braku takich cen transakcyjnych, należało przyjąć wartość gruntu równą wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono działki pod drogi i powiększyć ją o 50% tej wartości.

Wprowadzony w kolejnym i aktualnie obowiązującym rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny nieruchomości (z listopada 2002 r., zmienionym w 2004 r.) przepis mówił, że stosować należy podejście porównawcze:

1) przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na cele drogowe,

2) w przypadku braku takich cen, wartość określa się jak wartości gruntów, z których wydzielono działkę pod drogę, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne powodowało, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi (np. gruntów rolnych), to tak określoną wartość powiększa się o 50%.

I w zasadzie wydaje się, że stosowanie do takiej wyceny cen sprzedaży gruntów pod drogi było od samego początku utrudnieniem dla rzeczoznawcy majątkowego. Ceny te bowiem nie do końca miały charakter rynkowy - na poprzednim spotkaniu przytoczyłam argumenty dla tego poglądu. Poza tym nawet gdyby rzeczoznawca znalazł na rynku transakcje nieruchomości nabywanymi pod drogę, musiałby dodatkowo udowodnić, że są to transakcje nieruchomościami podobnymi.

- Nie rozumiem – przerwał mi Piotr. – Co to znaczy „podobnymi”?

- Właśnie w tym tkwi szkopuł – odpowiedziałam i wyjaśniłam, co mam na myśli.

Rzeczoznawcy często uznawali, że sam fakt, że dana nieruchomość była sprzedana pod drogę wystarczył, żeby uznać ją za nieruchomość podobną do tej, która miała zostać wyceniona. I do jednego worka porównawczego wrzucano nieruchomości zabierane z gruntów o przeznaczeniu rolnym i komercyjnym albo np. wywłaszczane pod drogi gminne i wojewódzkie uznając, że to w ogóle nie ma znaczenia dla wartości. Takie wyceny były nagminne, co powodowało, że kolejne wyceny oparte były tak naprawdę nie o ceny rynkowe sprzedaży gruntów, z których się drogę wyłączało, tylko na wcześniejszych wycenach – bo to one de facto stanowiły wprost podstawę zawieranej umowy. Doszło i niestety nadal dochodzi do tego, że to sami rzeczoznawcy kreują wartość odszkodowania płaconego za grunty zabierane pod drogę! Moim zdaniem od dłuższego czasu, w związku ze zmianą trybu przejmowania gruntów nie powinno się przyjmować do wyceny transakcji dotyczących sprzedaży gruntów pod drogi – bo albo były one nierynkowe, albo nie było podobieństwa pomiędzy gruntem zabieranym a tym, który był przedmiotem wcześniejszej transakcji. A przecież to zasadnicza sprawa, czy zabrano grunt, na którym wcześniej można było wybudować budynek biurowy kilkunastokondygnacyjny, czy tylko siać zboże – choć grunt zabierany był pod tę samą drogę odszkodowanie powinno mieć zupełnie inną wysokość.

Piotr powoli zaczynał rozumieć, do czego zmierzam.