Interesy klientów deweloperów nie są należycie zabezpieczone

Na łamach mediów toczy się dyskusja o sposobach zabezpieczenia interesów klienta zawierającego z deweloperem umowę na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Większość wypowiadających się w tej kwestii prawników zgodnie twierdzi, że takim zabezpieczeniem jest – oprócz oczywiście wywiadu na temat kondycji prawno-finansowej dewelopera – zawarcie umowy w formie aktu notarialnego z gwarantowaną ceną, wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, a także eliminacja w umowie szeregu niedozwolonych klauzul.

O ile mogę zgodzić się z pierwszą częścią tych zaleceń, o tyle praktyka pokazuje, iż nawet najlepiej skonstruowana i zabezpieczona pod względem prawnym umowa w relacji możliwości: deweloper – klient, i tak mało znaczy.

[srodtytul]Decydujący termin: sprzedaż[/srodtytul]

Jak to zwykle bywa, problemy zaczynają się w momencie, kiedy deweloper stwierdza, że jednak przewidziana w umowie gwarantowana cena mu nie odpowiada i musi ulec podwyższeniu. Wydawałoby się, że klient nie ma co się bać takiej zmiany stanowiska. Przecież zawsze (zakładając, że lokal już stoi) może złożyć odpowiedni pozew do sądu, aby ten w trybie art. 64 w zw. z art. 158 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] w zw. z art. 9 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] nakazał deweloperowi złożenie oświadczenia woli o wyodrębnieniu własności danego lokalu i przeniesieniu na rzecz powoda jego prawa własności. Przyjrzyjmy się nieco bliżej praktycznym aspektom tego postępowania.

Pomijając już kwestię dość wysokiej opłaty sądowej (rzędu kilku tysięcy zł) i niewielkie szanse na zwolnienie od kosztów sądowych, ryzyko pojawić się może już w samym sformułowaniu żądania pozwu. Jak pokazuje orzecznictwo niektórych sądów pierwszej instancji, jeśli w naszej umowie z deweloperem postanowienia stron dotyczące kwestii formalnego sposobu przeniesienia własności lokalu zostały sformułowane przy użyciu słów: „zobowiązuje się do sprzedaży” i „zobowiązuje się do kupna”, to dosłownie, przy użyciu tych samych formułek, należy sformułować żądanie pozwu.

W przeciwnym razie, to znaczy gdy wniesiemy o „wyodrębnienie własności lokalu” i „przeniesienie jej na rzecz powoda”, narażamy się na oddalenie powództwa. W świetle prawa domagamy się bowiem zawarcia umowy rozporządzającej zamiast umowy zobowiązująco-rozporządzającej, jaką jest umowa sprzedaży. Decydujące w tym względzie znaczenie ma więc użycie terminu „sprzedaż”.

Powstaje zatem pytanie, czy przepisy prawa w kwestii, ogólnie rzecz ujmując, umów deweloperskich nie powinny jednoznacznie określić sposobu ich zawierania, a później przeniesienia praw własności do ich przedmiotu. Tak, aby w przyszłości nieznający się na zawiłościach prawnych klient nie był narażony na przegranie sprawy tylko dlatego, że w ocenie sądu źle zostało sformułowane żądanie pozwu, albo iż reprezentujący stronę pełnomocnik nie dochował w tym względzie należytej staranności.

[srodtytul]Gdy pojawia się osoba trzecia[/srodtytul]

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja strony dochodzącej swoich praw przed sądem, kiedy już po zawarciu umowy deweloperskiej i wpisaniu stosownego roszczenia do księgi wieczystej (należy przy tym pamiętać, aby wpisać pełną treść roszczenia, czyli o przeniesienie własności lokalu w stanie wolnym od praw i obciążeń osób trzecich) na nieruchomości, na której ma zostać wybudowany budynek i wyodrębniony lokal, ustanowiona została na rzecz osoby trzeciej hipoteka.

W sprawie klientów przeciwko deweloperowi o złożenie zastępczego oświadczenia woli jeden z sądów wskazywał, że nie widzi możliwości przeniesienia własności lokalu na rzecz powoda w stanie wolnym od praw i obciążeń osób trzecich, skoro dana nieruchomość jest obciążona hipoteką. Sąd pominął więc treść art. 17 i 18 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link] (dalej: ukwh). Te zaś wyraźnie rozstrzygają kolizję pierwszeństwa wcześniej wpisanego roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz później ustanowionej hipoteki na rzecz pierwszego z ww. praw.

Tym samym określają istotę wpisu tego typu roszczeń, których celem jest zabezpieczenie interesów osoby nabywającej mieszkanie przed dalszymi działaniami dewelopera, na które w większości wypadków klient nie ma wpływu. W powołanym przykładzie argumentowano jednak, iż nie można w procesie między deweloperem a klientem dewelopera bez udziału wierzyciela hipotecznego pozbawiać tego ostatniego przysługujących mu praw z tytułu ustanowionej hipoteki i dlatego sąd zawezwał tego ostatniego do udziału w sprawie.

[srodtytul]W razie upadłości[/srodtytul]

Jeżeli jednak uda nam się uniknąć procesu i dogadamy się z deweloperem, to musimy pamiętać, że ze względu na konstytutywny charakter wpisu w momencie wyodrębniania własności lokalu aż do jego dokonania tak naprawdę nabywca mieszkania (mimo iż ma już nawet umowę przenoszącą własność) nie jest jeszcze właścicielem upragnionego lokalu.

W tym okresie zaś np. mający kłopoty finansowe deweloper może złożyć wniosek o upadłość, a sąd upadłość (likwidacyjną) ogłosić. Przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=328912]ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze[/link] nie dają wystarczającej ochrony dla ww. nabywców. Na etapie przed zawarciem umowy końcowej syndyk może bowiem od umowy odstąpić i wtedy klient ma jedynie roszczenie pieniężne.

Pytanie tylko: czy na ogólnych zasadach (tj. z masy upadłości, co wobec zazwyczaj innych uprzywilejowanych wierzytelności jest raczej fikcją), czy z nieruchomości (co dawałoby realne szanse odzyskania pieniędzy) obciążanej wpisanym na rzecz klienta roszczeniem o przeniesienie własności lokalu (art. 313 § 2 ustawy w zw. z art. 345 § 1). Jasnej odpowiedzi nie ma, bo wszystko zależy od interpretacji losu wpisanego do księgi wieczystej roszczenia w chwili odstąpienia przez syndyka od umowy.

Na etapie po zawarciu umowy przyrzeczonej a między uzyskaniem wpisu nabywca też nie może się czuć bezpiecznie, gdyż w sytuacji upadłości nie ma pewności, iż wpis prawa własności na jego rzecz zostanie dokonany. Można bowiem twierdzić, że wówczas zaspokojenie nastąpi wyłącznie w trybie postępowania upadłościowego na ogólnych zasadach.

Nasza wierzytelność niepieniężna przemienia się w wierzytelność pieniężną, zaspokajaną jednak już z obciążonej nieruchomości (art. 312 ust. 2 w zw. z art. 345 ust. 1). Tyle że i w tym wariancie powstaje pytanie: czym jest „wartość wygasłego prawa” wspomniana w art. 313 ust. 2. Jest to istotne w razie wzrostu cen między zawarciem umowy deweloperskiej a końcowej (lub wyrokiem sądowym), gdyż nie wiadomo, czy syndyk zaspokoi nas tylko do kwoty zapłaconej ceny, czy też rzeczywistej wartości rynkowej danego mieszkania.

[srodtytul]Znowu nie tak[/srodtytul]

Ale i tak sytuacja nabywcy mieszkania od dewelopera na gruncie przepisów prawa upadłościowego jest lepsza niż w świetle postępowania egzekucyjnego z kodeksu postępowania cywilnego. Wróćmy do zasygnalizowanej na początku konfiguracji, gdzie mamy umowę z wpisanym do księgi wieczystej stosownym roszczeniem. Później jednak deweloper obciąża swoją nieruchomość hipoteką na rzecz osoby trzeciej, która zanim doszło do przeniesienia własności lokalu na naszą rzecz, „uruchomiła” wspomnianą hipotekę. Okazuje się, ze mimo materialnego pierwszeństwa z art. 17 i 18 ukwh przepisy proceduralne, a to art. 1025 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kpc[/link], przewidują zgoła odmienną sytuację. Na ich podstawie w podziale sumy egzekucyjnej uzyskanej ze sprzedaży omawianej nieruchomości paradoksalnie najpierw zaspokojony zostanie wierzyciel hipoteczny, a dopiero później klient umowy deweloperskiej.

Oczywiście, zawsze przysługuje nam, wprawdzie kosztowne i długotrwałe, ale jednak powództwo przeciwegzekucyjne z art. 841 kpc, na mocy którego moglibyśmy się domagać wyłączenia spornej nieruchomości spod egzekucji (o ile lokal zostałby w ogóle wyodrębniony). Pojawiają się jednak orzeczenia sądowe oddalające takie powództwa (uznające, iż brak interesu prawnego po stronie powoda, który z mocy prawa – tj. art. 922 kpc – staje się uczestnikiem postępowania egzekucyjnego, a jego roszczenie podlega zaspokojeniu w kolejności zgodnej z art. 1025 § 1 tej ustawy – czyli po wierzycielu hipotecznym!).

[srodtytul]Za słaba ochrona[/srodtytul]

Podsumowując: nasze prawo i praktyka jego stosowania w razie sporu między nieuczciwym deweloperem a jego klientem odnośnie wykonania umowy deweloperskiej lub upadłości dewelopera nie chronią należycie interesów ekonomicznie słabszej strony tego stosunku prawnego. Naturalnie można by twierdzić, iż tego rodzaju umowy mieszczą się w zakresie zwykłego obrotu gospodarczego i nabywca zawsze powinien się liczyć ze związanym z podejmowanymi przez siebie decyzjami gospodarczymi ryzykiem. Tyle że stopień ryzyka, jaki w rzeczywistości przerzucany został na klientów deweloperów, jest bardzo wysoki. A przecież chodzi o zakup mieszkań, czyli niejednokrotnie inwestycję życia dla wielu rodzin.