Upadłość dewelopera – po wyroku

Trybunał Konstytucyjny zasygnalizował Sejmowi i Radzie Ministrów „potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań”, stwierdzając „istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej” (postanowienie z 2 sierpnia 2010 r., sygn. akt S 3/10). Postanowienie to jest nietrafne in capite, a w znacznej mierze także in membris, tj. w części obejmującej podstawowe argumenty mające uzasadniać tezy zawarte w sentencji postanowienia.

[srodtytul]Luki: aksjologiczna i konstrukcyjna[/srodtytul]

In capite... w logice prawniczej i ogólnej teorii prawa wyróżnia się pojęcia „luki aksjologicznej” i „luki konstrukcyjnej” definiujące dwie zupełnie różne sytuacje.

Istota pierwszej polega na tym, że jakaś sfera stosunków społecznych, dotąd w ogóle nieregulowana (indyferentna prawnie), powinna być – zdaniem jakichś osób – poddana regulacji prawnej ze względu na wyznawane przez te osoby wartości światopoglądowe, etyczne, społeczne etc. Luka aksjologiczna w tym rozumieniu nie jest oczywiście luką w obowiązującym systemie prawa, nie stanowi zatem żadnego problemu w jego stosowaniu; jest ona zagadnieniem polityki prawa, tj. refleksji, czy określone zachowania podmiotów prawa mają w dalszym ciągu pozostawać w sferze wolnej od ingerencji władzy, czy też powinny być w jakimś stopniu uregulowane przez prawo (przykładem może tu służyć sprawa obrotu tzw. dopalaczami).

Instytucję własności lokali regulują u nas liczne akty normatywne, spośród których – ze względu na zakres regulacji – należy wymienić ustawy o własności lokali oraz o spółdzielniach mieszkaniowych (inne regulują tę problematykę fragmentarycznie, w szczególności co do zasad zawierania umów o przeniesienie własności lokali znajdujących się na nieruchomościach należących do Skarbu Państwa lub innych osób prawnych).

W tym stanie rzeczy in casu można by mówić jedynie o luce prawnej o charakterze konstrukcyjnym, która według zgodnego stanowiska orzecznictwa i doktryny polega na tym, że dana sfera stosunków społecznych jest wprawdzie regulowana prawnie, regulacja ta jednak uznawana jest za niezupełną, niejasną lub nawet niespójną wewnętrznie i z tego powodu sprawiającą trudności przy stosowaniu wchodzących w grę przepisów prawa. W takiej jednak sytuacji nie jest potrzebna ingerencja ustawodawcy (choć oczywiście nie można jej wykluczyć), wystarcza bowiem sięgnięcie do reguł wykładni, z których najbardziej odpowiednia jest tu analogia legis.

[srodtytul]Przez analogię[/srodtytul]

Wnioskowanie według tej reguły, stosowane zwłaszcza na obszarze prawa cywilnego jako systemu prawa otwartego, jest powszechnie akceptowane w europejskiej myśli prawniczej, poczynając od klasycznego prawa rzymskiego, w którym ukuto też zasadę ubi eadem legis ratio ibi eadem legis dispositio, obrazującą istotę wnioskowania przez analogię. Co więcej jednak, jest ono wyraźnie postulowane w wielu współcześnie obowiązujących systemach prawa, które w tej mierze formułują – przykładowo – następujące postanowienia:

[ul][li]sędzia nie może odmówić rozstrzygnięcia sprawy, powołując się na milczenie ustawy, jej niejasność lub niezupełność (art. 4 francuskiego k.c. z 1804 r.),[/li]

[li]jeżeli nie można sprawy rozstrzygnąć, stosując przepis ustawy rozumiany dosłownie, należy ją rozstrzygnąć według przepisów regulujących podobne przypadki, a gdyby i to było niemożliwe – podstawą rozstrzygnięcia powinny się stać naturalne zasady prawa (§ 7 k.c. austriackiego z 1811 r.),[/li]

[li]jeżeli brak jest przepisu prawnego, sędzia ma tak rozstrzygnąć sprawę, jakby sam stanowił prawo, kierując się przy tym wskazaniami nauki i tradycji (k.c. szwajcarski z 1912 r., stanowiący wzór art. 3 polskich przepisów ogólnych prawa cywilnego z 1946 r. w brzmieniu: sędzia „winien wydać orzeczenie według prawidła, które by sam utworzył jako ustawodawca. Powinien się on przy tym kierować ustaloną nauką i praktyką sądową”).[/li][/ul]

Bardzo podobnie omawianą kwestię regulują również k.c. Włoch, Federacji Rosyjskiej, Litwy i Ukrainy.

Nasz i niemiecki k.c. wprawdzie milczą w przedmiocie analogii legis, nie jest to jednak rozumiane jako zakaz jej stosowania, lecz – odwrotnie – jako oczywisty brak potrzeby stanowienia w odrębnym przepisie o dopuszczalności stosowania tego instrumentu w procesie wykładni prawa.

Dopuszczalność (konieczność) dokonywania wykładni prawa przy użyciu tego instrumentu, rozumianego jako przenoszenie normy regulującej jakiś stan faktyczny na podobny stan faktyczny, dotąd niesankcjonowany prawnie, powoduje w rezultacie bezprzedmiotowość pojęcia „luki prawnej konstrukcyjnej”.

Pouczające w tym względzie jest stanowisko samego Trybunału Konstytucyjnego (orzeczenie z 8 listopada 1994 r., P 1/94; OTK 1994, część II): „Przy usuwaniu luk nie powinno się wykluczyć korzystania z analogii i to zarówno z ustawy, jak i z prawa. Dopuszczalność stosowania analogii jest… niewątpliwa, nie licząc tych szczególnych sytuacji, w których rygoryzm uważa się za niezbędny, jak np. przy interpretowaniu przepisów części szczególnej kodeksu karnego czy przepisów proceduralnych stwarzających określone kompetencje organów państwa co do decydowania w sprawach dotyczących pozycji prawnej obywateli”.

Przesądza ono ostatecznie wniosek, że jeśli nawet istnieje sytuacja, którą według poglądów doktryny można by nazwać konstrukcyjną luką prawną, to właściwym rozwiązaniem tej sytuacji nie powinien być

zabieg legislacyjny, lecz zabieg interpretacyjny dokonywany przez organy państwa stosujące prawo. W tym kontekście można by też rzec, że in casu nie chodzi o deficyt regulacji prawnej (jest ona obszerna, choć niedoskonała), lecz raczej o deficyt refleksji przy stosowaniu obowiązujących przepisów.

[srodtytul]Błędne twierdzenia[/srodtytul]

In membris... błędne są w szczególności twierdzenia, że a) suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, na której ciążą prawa osobiste i roszczenia, wchodzi „tak jak inne składniki mienia upadłego dewelopera w skład masy upadłości”, b) „oznacza to, że klienci dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są, zgodnie z art. 342 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego (pun), do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnikami, w tym dostawców usług, firm budowlanych czy dostawców materiałów”.

Przytoczone tezy rażą uproszczonym opisem analizowanego przez Trybunał zagadnienia, a nawet – śmiem twierdzić – naruszają prawo.

[wyimek]Wnioskowanie przez analogię jest powszechnie akceptowane w europejskiej myśli prawniczej[/wyimek]

Obowiązujący w Polsce porządek prawny wyodrębnia wyraźnie kategorię „praw osobistych i roszczeń”, których wyliczenie – demonstratywne – znajduje się w art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wyodrębnienie to, obok pierwotnego skutku określonego w treści art. 17 tejże ustawy (zmieniającego w sposób istotny zasady realizacji tzw. ius ad rem z art. 59 k.c.), odgrywa szczególną rolę w sytuacjach „kryzysowych” osoby zobowiązanej do spełnienia świadczenia wynikającego z prawa osobistego lub roszczenia, tj. w razie ogłoszenia upadłości w stosunku do tej osoby albo wszczęcia przeciwko niej egzekucji sądowej lub administracyjnej. Kwestie z tym związane regulują w upadłości, będącej egzekucją ogólną liczne przepisy pun, w egzekucji jednostkowej natomiast – art. 1000 § 1 k.p.c. oraz art. 110b pkt 3 i art. 112c § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

[srodtytul]Kategoryczne wnioski[/srodtytul]

Treść przepisów dotyczących upadłości uzasadnia następujące, kategoryczne wnioski:

[ul][li]„wierzytelności” oraz „prawa osobiste i roszczenia” zgłaszane są w postępowaniu upadłościowym niezależnie od siebie i pod różnym rygorem w razie uchybienia terminowi zgłoszenia (art. 51 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz art. 252 ust. 1 i 2 pun),[/li]

[li]prawa osobiste i roszczenia w większości wygasają z powodu i z chwilą sprzedaży „obciążonej” nimi nieruchomości i są wówczas zaspokajane w formie pieniężnej (art. 313 ust. 2 pun); w mocy pozostają w szczególności najem i dzierżawa, na podstawie art. 108 pun, art. 1002 k.p.c. i art. 678 k.c.,[/li]

[li]zaspokojenie wartości wygasłego prawa następuje „z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości”, razem z wierzytelnościami zabezpieczonymi hipoteką i niektórymi tylko wierzytelnościami „osobistymi”, uprzywilejowanymi ze względów społecznych (art. 345 ust. 1 i art. 346 ust. 1 pun),[/li]

[li]sumy uzyskane ze sprzedaży obciążonej nieruchomości tworzą początkowo odrębny fundusz przeznaczony wyłącznie na zaspokojenie wartości wygasłych praw osobistych i roszczeń oraz zaspokojenie wierzytelności wymienionych w art. 346 ust. 1; do ogólnych funduszów masy upadłości wchodzą tylko „kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności” oraz wartości wygasłych praw (art. 336 ust. 1 i art. 348 pun). [/li][/ul]

Kategoria praw osobistych i roszczeń obejmuje m.in. „roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości”, a więc także roszczenie o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu (jako nieruchomości lokalowej – art. 46 § 1 k.c.), przewidziane w przepisach art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali i art 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Roszczenie to powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu, która zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 drugiej z tych ustaw wymaga do swej ważności zwykłej formy pisemnej. Ustawa o własności lokali nie rozstrzyga bezpośrednio tej kwestii, co otwiera pole dla następujących poglądów:

1) umowa o budowę lokalu wymaga formy aktu notarialnego, ponieważ zobowiązuje ona do ustanowienia w przyszłości i przeniesienia odrębnej własności lokalu (art. 156 i art. 158 zdanie pierwsze k.c.),

2) umowa ta powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, ze względu na treść art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,

3) wystarczająca jest tu zwykła forma pisemna, na zasadzie analogii do art. 18 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.