Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego.

Projekt, określany „ustawą inwestycyjną", ma w założeniu autorów być pilotażem dla kodeksu urbanistyczno-budowlanego i wprowadzać w życie niektóre z jego rozwiązań. Biorąc pod uwagę, że nowela przewiduje poważne zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), na podstawie których obecnie realizuje się blisko połowę inwestycji budowlanych, inwestorzy muszą przygotować się na poważne i niekorzystne dla siebie zmiany.

Przede wszystkim w świetle projektu noweli Prawa budowlanego i przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana jedynie co do obszaru zabudowanego – określonego w drodze uchwały przez radę gminy i ograniczonego do faktycznie zagospodarowanych terenów. W uchwale rada gminy będzie mogła jedynie potwierdzić, jaki obszar gminy jest faktycznie zabudowany, ale nie będzie mogła przeznaczać określonych terenów pod zabudowę.

W przypadku braku planu miejscowego realizowanie inwestycji poza obszarem zabudowanym zostanie ograniczone do katalogu działań niewymagających uzyskania decyzji WZ, takich jak remont, przebudowa niezmieniająca funkcji obiektu czy zmiana w istniejącej zabudowie zagrodowej. Projektowana nowela zakłada konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla każdej zmiany zagospodarowania terenu na obszarze zabudowanym, polegającej na wykonywaniu robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę.

Poważne skutki dla inwestorów

Projekt zmian przewiduje, że pozwolenie na budowę udzielone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy obejmie teren, dla którego określono warunki zabudowy – stąd też zakres wniosku o wydanie pozwolenia na budowę będzie musiał być tożsamy z zakresem decyzji WZ.

Modyfikacji ulegną także zasady przenoszenia na inne osoby decyzji o warunkach zabudowy. Dzisiaj organ jest obowiązany do dokonania takiej czynności, jeżeli inna osoba przyjmuje wszystkie warunki decyzji. Natomiast zgodnie z projektowaną zmianą przeniesienie decyzji WZ będzie możliwe tylko na podmioty będące współwłaścicielami lub użytkownikami wieczystymi wszystkich nieruchomości stanowiących działkę budowlaną objętą decyzją.

Znaczenie tych zmian jest ogromne, gdyż uniemożliwi przenoszenie jednej decyzji o warunkach zabudowy na kilku inwestorów.

Dotychczas istniała praktyka uzyskiwania jednej decyzji WZ dla kilku zamierzeń budowlanych, a następnie przenoszenia jej na wielu inwestorów, którzy dzięki temu mogli dla każdej inwestycji otrzymać odrębne pozwolenie na budowę. Praktyka ta umożliwiała przeprowadzenie wielu inwestycji budowlanych w powszechnej w Polsce sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Proponowana nowela zakłada ponadto, że po zrealizowaniu inwestycji, w związku z którą wydano decyzję o warunkach zabudowy, będzie ona „skonsumowana", a więc na jej podstawie nie będzie można realizować innych zamierzeń budowlanych. Innymi słowy ustawodawca planuje usunąć możliwość etapowego realizowania decyzji WZ. Warto już teraz pamiętać, że analogiczne rozwiązania zawiera projekt kodeksu urbanistycznego.

Wejście w życie proponowanych zmian

Z praktycznego punktu widzenia ważny jest harmonogram wejścia w życie zaproponowanych zmian. Nowela nie będzie miała zastosowania do obecnie toczących się postępowań o wydanie decyzji WZ. Termin ważności tych decyzji wyniesie trzy lata, licząc od dnia wejścia w życie ustawy.

Trzyletni termin został przewidziany także na określenie przez radę gminy obszaru zabudowanego. Do dnia wejścia w życie tej uchwały nowela dopuszcza stosowanie dotychczasowych przepisów regulujących wydawanie decyzji WZ. Natomiast w przypadku niepodjęcia przez radę gminy uchwały, w ciągu trzech lat od wejścia w życie noweli na obszarach nieobjętych planem miejscowym będzie możliwe jedynie przeprowadzanie prac remontowych istniejących budynków.

Innymi słowy – rozwój inwestycyjny po wejściu w życie noweli przestanie zależeć od kapitału inwestorów, ale od sprawności działań legislacyjnych rad gmin. Sytuacja ta, biorąc pod uwagę czasochłonność i koszty uchwalania przepisów urbanistycznych, może doprowadzić do nierównomiernego rozwoju inwestycji w różnych obszarach Polski. Dlatego należy sądzić, że wielu inwestorów będzie starało się uzyskać decyzję WZ jeszcze przed wejściem w życie nowelizacji ustawy. ?

Autor jest partnerem zarządzającym w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni