Dziwiński o nowych procedurach budowlanych: Na budowie formalizmów trochę za wiele

Rz: Czy prawo budowlane jest przeregulowane?

Robert Dziwiński: W niektórych miejscach tak, ale dotyczy to przede wszystkim przepisów wykonawczych. Chodzi o rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zdecydowana większość jego uregulowań odnosi się do komfortu użytkowania, a nie warunków bezpieczeństwa. Nie zawsze więc są one potrzebne. Można zrozumieć, że prawodawca chce uregulować wysokość stopni w obiektach ogólnie dostępnych, np. w salach koncertowych czy centrach handlowych, ale jest to całkowicie zbędne w odniesieniu do np. domów jednorodzinnych. To powinna być prywatna sprawa inwestora, jakie chce mieć schody w swoim budynku. Tymczasem tego rodzaju przepisów w tym rozporządzeniu jest znacznie więcej.

Dobrym krokiem w kierunku odformalizowania prawa budowlanego jest jego nowelizacja obowiązująca od 28 czerwca. Zawiera długą listę robót budowlanych, dla których ustawodawca zrezygnował z jakichkolwiek formalności poprzedzających ich wykonanie. Wśród nich znalazły się budowa wiat, instalacji wewnątrz budynków czy też remonty obiektów, które nie wymagały pozwolenia na budowę.

Moim zdaniem nie ma sensu, by przy drobnych robotach wymagać od inwestora skomplikowanych procedur administracyjnych. Nie oznacza to jednak, że w wymienionych przypadkach rezygnujemy w ogóle z wymagań technicznych.

Nowelizacja przewiduje, że wolno stojące domy jednorodzinne będzie można budować na zgłoszenie. Zmiana pozbawiła sąsiadów wpływu na to, co buduje się w pobliżu ich posesji. Czy to nie jest łamanie prawa?

Nie, dlaczego? Przepis pozwala na budowę domów na zgłoszenie, tylko gdy nie mają one wpływu na nieruchomości sąsiednie. Przed wejściem w życie tej noweli sąsiedzi nie zawsze byli stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Wystarczyło, że starosta doszedł do wniosku, iż dana nieruchomość nie mieści się w obszarze oddziaływania budowanego obiektu, by jej właściciel nie musiał być powiadamiany o planowanej inwestycji.

Tak, to prawda, ale przed wejściem w życie noweli obszar oddziaływania wytyczał starosta. Teraz robi to architekt w projekcie budowlanym.

Wcześniej też powinien był to robić. Trudno sensownie zaprojektować obiekt, nie wiedząc, jakie przepisy mają do niego zastosowanie.

Nie obawia się pan, że obszar będzie ustalany pod klienta zlecającego przygotowanie projektu budowlanego?

Jeżeli projektant na życzenie klienta wytyczy nieprawidłowo obszar oddziaływania, to bardzo dużo ryzykuje. Po pierwsze – jest to ta część projektu, która podlega sprawdzeniu przez starostę, a po drugie – poniesie z tego tytułu odpowiedzialność zawodową, czyli ryzykuje swoje uprawnienia zawodowe.

Starosta będzie mógł zwrócić inwestorowi projekt do poprawienia, jeżeli obszar zostanie źle wytyczony.

Tak. Starosta nie ma prawa do samodzielnego skorygowania obszaru, bo jest to część projektu budowlanego. Projekt musi więc zwrócić. Może też zgłosić sprzeciw i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

A gdyby mimo kontroli starosty obszar i tak został źle wytyczony, a sąsiad byłby wykluczony z postępowania, to co wtedy?

Od milczącej zgody organu na zgłoszenie nie ma żadnego trybu odwoławczego. Ale błędy w wytyczeniu obszaru oddziaływania obiektu mogą się też zdarzyć w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W procedurze wydawania pozwoleń na budowę można jednak wznowić postępowanie, a przy zgłoszeniu budowy domu jednorodzinnego już takiej szansy nie ma.

To prawda. Nie oznacza to jednak, że sąsiad nic nie może zrobić. Po 28 czerwca, gdy nabierze podejrzeń, że inwestor budujący wolno stojący dom jednorodzinny łamie przepisy, ma prawo zawiadomić o tym powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten przeprowadzi postępowanie wyjaśniające i ustali, czy można budować obiekt w tym miejscu i w takim kształcie. Jeżeli tak, to zezwoli na kontynuowanie budowy, a gdy okaże się, że nie, wyda nakaz w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami.

Samo złe określenie obszaru oddziaływania obiektu nie przesądza, że dany obiekt nie może w konkretnym miejscu powstać i trzeba go rozebrać.

Należy też pamiętać, że zgłoszenie nie eliminuje procedur lokalizacyjnych. Jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zgłoszenie musi być zgodne z jego przepisami, ale jeżeli go nie ma, niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. A w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy sąsiad może brać przecież udział.

Do urzędów przychodzą osoby, którym jest wszystko jedno, czy wybudują dom na zgłoszenie czy pozwolenie. Zależy im na czasie. Składają więc dwa wnioski. Czy starosta może rozpatrywać oba jednocześnie?

Wnioski można złożyć, ale starosta nie rozpatrzy ich jednocześnie. Musi wezwać inwestora, by wybrał tryb, na podstawie którego chce załatwić formalności.

Domki letniskowe na terenach pozbawionych miejscowego planu można już budować bez warunków zabudowy. Nie obawia się pan, że zaczną wyrastać jak grzyby po deszczu nad jeziorami czy rzekami?

Proszę przeczytać art. 30 prawa budowlanego. Przewiduje on, że jednym z powodów wniesienia sprzeciwu może być pogorszenie stanu środowiska.

Czy nie uważa pan, że określenie „pogorszenie stanu środowiska" jest bardzo ogólnikowe i trudno będzie je stosować?

Wracamy do czegoś, o czym zapomnieliśmy. Przez długie lata ustawodawca starał się udowodnić, że urzędnik nie powinien myśleć, i każdą sytuację życiową próbował uregulować w przepisie. W żadnym państwie to się nie udało.

Sądzi pan, że urzędnicy zaczną teraz myśleć?

Nie mają wyjścia. Muszą. Mamy kadrę urzędniczą wykształconą, z doświadczeniem. Tym ludziom trzeba po prostu dać szansę, żeby zaczęli swoją wiedzę wykorzystywać, a nie tylko przekładać papiery.

Wracając do domków letniskowych, myślę, że nie grozi nam ich wysyp w różnych dziwnych miejscach.

Fakt, że zlikwidowaliśmy pozwolenia na budowę parterowych domków letniskowych o powierzchni do 35 mkw., nie oznacza, że wyeliminowaliśmy też wszystkie inne przepisy. Z rozporządzeń wojewodów wynika zakaz budowy 100 m od linii brzegowej jezior. Zakaz ten obowiązuje wszędzie.

I nie ma znaczenia, czy dany dom wymaga pozwolenia czy zgłoszenia. Jeśli ktoś złamie ten zakaz, to natychmiast podlega restrykcjom nadzoru budowlanego.

Bardziej się obawiam innego scenariusza: że domki letniskowe przestaną powstawać, bo urzędnik, gdy będzie miał wątpliwości, czy budowa spowoduje pogorszenie stanu środowiska, na wszelki wypadek zgłosi sprzeciw – niech druga instancja się tym zajmie.

Ile obiektów będzie można wybudować na działce na zgłoszenie? Czy będą mogły np. na nieruchomości o powierzchni 2 tys. mkw. powstać cztery domki letniskowe po 35 mkw. każdy?

Tak, będą mogły.