Dobre sąsiedztwo decyduje o losach inwestycji

Budowa kompleksu usługowo-biurowego w sąsiedztwie budynków mieszkalnych zazwyczaj budzi ogromne emocje. Nie inaczej było w Poznaniu. Jedna z lokalnych spółek chciała wybudować dwa budynki m.in. z usługami oraz lokalami i parkingiem podziemnym. Firma wystąpiła więc do prezydenta miasta o wydanie warunków zabudowy, a ten je wydał.

Ostro zaczęli protestować sąsiedzi. Rozgorzała długoletnia batalia sądowa, z której zwycięsko wyszedł inwestor.

Pod ostrzałem

Ze skargą do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w Poznaniu wystąpiło dwóch właścicieli sąsiednich nieruchomości. Zarzuty dotyczyły m.in. niespełniania warunków „dobrego sąsiedztwa". Ich zdaniem inwestycja powinna być dostosowana do istniejącej zabudowy. Tak się jednak nie stało. Zarzucili też, że warunki zabudowy przewidują zbyt małą liczbę miejsc parkingowych. Klienci spółki będą więc parkować pod ich domami. Poza tym inwestycja z pewnością spowoduje duży wzrost natężenia ruchu drogowego, co może doprowadzić do zablokowania ruchu samochodowego na sąsiednich ulicach. Wpłynie też na obniżenie wartości ich nieruchomości.

SKO nie podzielił jednak obaw skarżących i oddalił skargę. Wówczas właściciele sąsiednich nieruchomości wystąpili do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Inwestor jednak górą

WSA oddalił skargę. Powołał się przy tym na art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Nowa zabudowa powinna również kontynuować funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił, że „dobrego sąsiedztwa", o jakim mówi ten przepis, nie należy utożsamiać z bliskim sąsiedztwem. Oznacza to, że planowana inwestycja nie musi nawiązywać tylko do zabudowy znajdującej się na graniczących z nią nieruchomościach, ale i z dalszej okolicy. Pod warunkiem, że znajduje się na terenie obszaru analizowanego, jaki wytycza się w celu wydania warunków zabudowy.

Natomiast w okolicy występuje zabudowa, której funkcja odpowiada planowanej inwestycji, a mianowicie budynki usługowe oraz handlowe, nie brakuje też wysokich budynków.

WSA odnosząc się do zarzutu właścicieli sąsiednich nieruchomości w sprawie braku wystarczającej liczby miejsc parkingowych, wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nic nie mówią o określonej liczbie miejsc parkingowych, jakie muszą być zagwarantowane w ramach danej inwestycji. Oznacza to, że nie ma jednoznacznych podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna określać w sposób konkretny liczbę miejsc parkingowych.

Według WSA, warunki zabudowy mają przesądzić czy dana inwestycja o określonych parametrach może powstać na danym terenie, czy nie.

Właściciele sąsiedniej nieruchomości nie poddali się. Wystąpili ze skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ale i tam nic nie wskórali. Spółka wygrała także przed NSA.

Wystarczy minimalna liczba miejsc

NSA oddalił bowiem skargę kasacyjną. Według Naczelnego Sądu Administracyjnego, Wojewódzki Sąd Administracyjny słusznie wskazał, że brakuje przepisów, które nakazywałyby ścisłe określenie liczby miejsc postojowych. W warunkach zabudowy słusznie więc wskazano minimalną liczbę miejsc parkingowych, co jest wystarczające do spełnienia wymogów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z art. 54 pkt 2 lit. c tej ustawy wynika jedynie wymóg określenia w warunkach zabudowy zasad obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji.