Kłopot z oczkiem wodnym - nowelizacja prawa wodnego tamuje obrót mieszkaniami

Przed gdyńskim sądem zawisła sprawa jednego z deweloperów, który rozpoczął finalizację umów ze swoimi klientami. Problem dotyczy odmowy dokonania wpisu prawa własności w księgach wieczystych nieruchomości. Wszystko przez niewielkie oczko wodne, które znajduje się na terenie inwestycji. Z początkiem 2018 r. weszła w życie nowelizacja prawa wodnego. Od samego początku budziła wątpliwości interpretacyjne. W art. 17 ust. 13 ustawy zapisano bowiem, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu, gdy sprzedawane są grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi. Za takie wody uznaje się natomiast (zgodnie z art. 23 prawa wodnego) nie tylko wody w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach, ale także wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. Szybko pojawiły się więc głosy, że zwykła umowa sprzedaży nie wystarczy już, by sprzedać np. dom z basem. I aby transakcja była zgodna z prawem, trzeba najpierw zawrzeć umowę warunkową i czekać, czy nabyciem nieruchomości nie będzie zainteresowany starosta /prezydent miasta (wykonujący pierwokup w imieniu SP).

Po paru miesiącach Ministerstwo Gospodarki Morskiej przecięło spekulacje. Stwierdziło, że zgłębienia terenu, o których mowa w art. 23 ust. 2, nie mogą być utożsamiane z rowami i basenami oraz ogrodowymi oczkami wodnymi, gdyż zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego, stąd nie podlega ochronie na podstawie prawa wodnego.

Okazuje się, że powyższa interpretacja nie przekonała wszystkich. W tym rejenta sporządzającego akt sprzedaży jednego z mieszkań we wspomnianej już inwestycji z oczkiem wodnym w Gdyni. Notariusz uznał, że procedura nabycia przebiegać powinna w dwóch etapach. Tak też się stało. Do sprzedaży lokalu doszło, bo Skarb Państwa nie zdecydował się zainwestować w apartament. Traf chciał, że inny z notariuszy, do którego zwrócili się kolejni nabywcy deweloperskich mieszkań uznał już, że warunkowa sprzedaż nie powinna znaleźć zastosowania. Sporządzone przez niego akty przenoszące własność nieruchomości zakwestionował jednak referendarz z wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, a prawidłowość jego decyzji potwierdził postanowieniem sędzia.

Czy postąpiono prawidłowo? W ocenie dewelopera nie, Dlatego zaskarżył postanowienie sądu rejonowego. W odpowiedzi na pytania „Rz" resort gospodarki morskiej podtrzymał natomiast swoje dotychczasowe stanowisko, podkreślił również że nie są mu znane inne przykłady spraw w których pojawiały się wątpliwości w związku z zawieranymi umowami sprzedaży z zastrzeżeniem warunku. „Aktualnie trwają pracę nad nowelizacją ustawy Prawo wodne, w której pojawią się przepisy precyzujące prawo pierwokupu" –zadeklarowano również w odpowiedzi.

I tu pojawia się problem. Radca prawny Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich przeanalizował bowiem wspomniany projekt. Wnioski?

- Dokument faktycznie doprecyzowuje przepisy dotyczące pierwokupu, nie odnosi się jednak do problemów z fontannami, oczkami itp. nabywanymi przy zakupie nieruchomości mieszkalnych. Niezbędna jest modyfikacja projektu – ocenia mecenas Dziąg.