Deweloper prościej przekwalifikuje grunty po fabryce

Łatwiej będzie deweloperom budować bloki na dawnych terenach przemysłowych. W parlamencie kończą się prace nad przepisami w tej sprawie. Nowe regulacje powinny wejść w życie jeszcze w wakacje.

Deweloperzy i prawnicy chwalą zmiany. Ich wady widzą przedstawiciele miast.

Bloki zamiast produkcji

Chodzi o nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) oraz prawa budowlanego. Zmiany do tych dwóch aktów prawnych zawiera nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, nad którą obecnie pracuje Senat.

Nowe przepisy regulują zasady zmiany celu prawa użytkowania wieczystego. Będzie to możliwe na wniosek władz miasta lub użytkownika wieczystego, ale tylko po spełnieniu warunków, o których będzie mówił art. 73 ugn po wejściu w życie nowych przepisów. Przewiduje on, że przekwalifikowanie celu będzie możliwe, jeżeli zmiana sposobu korzystania z nieruchomości spowodowała trwałą modyfikację celu użytkowania wieczystego. Na przykład na terenach po dawnej fabryce śrubek powstało osiedle mieszkaniowe.

Nie będzie to jedyny przypadek, kiedy użytkownik otrzyma prawo do złożenia wniosku w tej sprawie. Zmiana celu zostanie dopuszczona także wtedy, gdy będzie zgodna z przeznaczeniem danej nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor będzie mógł złożyć wniosek również w wypadku, gdy zmiana celu będzie zgodna z pozwoleniem na użytkowanie budynku lub ze zgłoszeniem budowy albo przebudowy. Jeśli wcześniej starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia.

Nowe przepisy przewidują taką możliwość w wypadku, gdy zmiana celu będzie zgodna z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podjętą na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

Propozycja podoba się prawnikom oraz deweloperom.

– W całej Polsce będą obowiązywały jednakowe zasady zmiany celu prawa użytkowania wieczystego. Dziś decyzje samorządów w tej sprawie są uznaniowe – mówi Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Niektóre władze miast zgadzają się na zmianę celu, a inne odmawiają. Po zmianach wszyscy inwestorzy będą mieli jednakowe szanse na przekwalifikowanie gruntu. Trzeba też pamiętać, że jak dojdzie do zmiany celu, prawo użytkowania wieczystego przekształci się z mocy prawa we własność. Miasta nie będą chciały się więc dobrowolnie godzić na zmianę celu. Nowe przepisy je do tego „przymuszą" – wskazuje.

Podobnego zdania jest Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

– W wielu miejscowych planach dawne tereny przemysłowe przeznacza się pod budownictwo mieszkaniowe. Tak jest na przykład w wypadku dzielnicy Wola w Warszawie, gdzie bloki buduje się na terenach jeszcze do niedawna przeznaczonych pod zakłady przemysłowe – mówi Konrad Płochocki.

– Niestety stare umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego wciąż przewidują, że w tym miejscu można wybudować jedynie np. zakład produkujący żarówki. Inwestor ma więc problem – tłumaczy dyrektor PZFD.

– Plany pozwalają budować mieszkania, a umowy już nie. Trzeba więc zmienić umowy i dostosować cel, na jaki przed laty ustanowiono użytkowanie wieczyste, do współczesnych realiów. Miasta postępują różnie. Zdarza się, że zaskarżają, jak Warszawa, pozwolenia na budowę wydane na podstawie miejscowych planów. Niektóre uzależniają zmianę celu od uiszczenia wysokiej opłaty. Tak robi np. Kraków. Po wejściu w życie nowych przepisów to się zmieni – opowiada Konrad Płochocki.

Chwali on również nowe rozwiązania, jakie zostaną wprowadzone do prawa budowlanego. Przewidują one, że urzędnik nie będzie mógł odmówić wydania pozwolenia na budowę dlatego, że inwestycja jest niezgodna z celem, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste.

Natomiast miasta krytykują rozwiązanie dotyczące pobierania opłat.

Opłata dla wszystkich

Nowe uregulowania przewidują, że będzie można ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Pod warunkiem, że w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej,

– Zmiana jest kolejnym przykładem pozbawiania dochodów samorządów. Dziś nie pobieramy opłaty za zmianę celu z komercyjnego na mieszkaniowy. A to dlatego, że obowiązujące jeszcze przepisy nie zawierają podstawy prawnej – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Ale jeżeli już się opłatę wprowadza, to powinna być ona znacznie wyższa aniżeli dwukrotność rocznej opłaty. Tymczasem znowu decyduje się za plecami samorządów o ich majątku. Tak nie powinno być – uważa Dąbrowski.